Resulta muy común en la ciudad de Buenos Aires que no se acepten como garantía las propiedades correspondientes a otros distritos. Atendiendo a esto es que la diputada nacional por Entre Ríos Ana Carolina Gaillard, con el acompañamiento de sus pares Lautaro Gervasoni y Jorge Barreto, presentó un proyecto de ley tendiente a modificar la Ley 23.091 sobre Locaciones Urbanas.

En efecto, el eje central de este proyecto consiste en establecer que en los contratos de alquileres los propietarios deberán aceptar en garantía inmuebles de cualquier jurisdicción del país, resolviendo de este modo una compleja dificultad por la que atraviesan miles de personas, en su mayoría jóvenes estudiantes, que se radican en otras ciudades.

“Este proyecto busca dar respuesta a la problemática que atraviesan de manera permanente miles de familias y, especialmente, miles de jóvenes que parten de sus ciudades de origen a otros destinos para cursar sus estudios universitarios y se encuentran imposibilitados de alquilar porque los propietarios no aceptan en garantía inmuebles de sus ciudades de origen”, expresó la diputada Gaillard.

La iniciativa a la que accedió parlamentario.com atiende a un reclamo permanente por parte del sector juvenil y universitario que sufre serias dificultades a la hora de alquilar una propiedad si no posee un inmueble local para establecer de garantía en el contrato. “En la última década miles de jóvenes pudieron acceder al sueño de una vivienda propia a través de las distintas líneas de créditos y programas impulsados por el Gobierno Nacional. En el mismo sentido, esta propuesta pretende responder a la dificultad por la que la mayoría de los estudiantes del interior hemos atravesado fuera de nuestro pago”, expersó la diputada entrerriana.

A su vez, el proyecto contempla la modificación de otros dos artículos importantes tales como la reducción de dos meses a uno el pago en concepto de depósito en garantía y la actualización de este monto al momento de finalizar el contrato de locación. Por último, se incluye la obligación en cabeza del propietario de informar con un plazo de 60 días de anticipación a la finalización del contrato el importe del nuevo canon locativo, otorgándole previsibilidad a ambas partes.

A continuación, parlamentario.com publica textualmente el proyecto:

Artículo 1: Sustituyese el artículo 2 de la ley 23.091 el por el siguiente:

Art. 2º -Plazos. Para los contratos que se celebren a partir de la vigencia de la presente ley, el plazo mínimo de las locaciones con destino a vivienda, con o sin muebles, será de dos años. Dicho plazo mínimo será de tres años para los restantes destinos. Los contratos que se celebren por términos menores serán considerados como formulados por los plazos mínimos precedentemente fijados. Es obligación del locador informar la voluntad de renovación del contrato y el monto del mismo en forma fehaciente y con una antelación de 60 días previo a la fecha de finalización del contrato.

Quedan excluidas del plazo mínimo legal para las contrataciones a que se refiere la presente ley:

a) Las contrataciones para sedes de embajadas, consulados y organismos internacionales, así como también las destinadas a personal diplomático y consular o pertenecientes a dichos organismos internacionales;

b) Las locaciones de viviendas con muebles que se arrienden, con fines de turismo, en zonas aptas para ese destino. Cuando el plazo del alquiler supere los seis meses, se presumirá que el contrato no es con fines de turismo.

c) Las ocupaciones de espacios o lugares destinados a la guarda de animales, vehículos u otros objetos y los garajes y los espacios que formen parte de un inmueble destinado a vivienda u otros fines que hubieran sido locados, por separado, a los efectos de guarda de animales, vehículos u otros objetos.

d) Las locaciones de puestos en mercados y ferias;

e) Las locaciones en que los Estados nacional o provincial, los municipios o entes autárquicos sean parte como inquilinos.

Artículo 2: Sustituyese el artículo 4 de la ley 23.091 por el siguiente:

Art. 4.- Fianzas o Depósitos en garantía. Las cantidades entregadas en concepto de fianza o depósito en garantía, deberán serlo en moneda de curso legal. Dichas cantidades serán devueltas al finalizar la locación reajustadas por los mismos índices utilizados durante el transcurso del contrato, de lo contrario el locatario tiene derecho a solicitar la suma debidamente actualizada y si se ve obligado a requerir actuaciones judiciales por tal motivo, las costas serán soportadas por el locador.

Artículo 3: Sustituyese el artículo 7 de la ley 23.091 por el siguiente:

Art. 7º -Pagos anticipados. Para los contratos que se celebren a partir de la presente ley, no podrá requerirse del locatario:

a) El pago de alquileres anticipados por períodos mayores de un mes.

b) Depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler del lapso que dure el contrato.

c) El pago del valor llave o equivalente.

d) Más de un bien inmueble en garantía por contrato de locación, en los casos en que éstos establezcan como exigencia la constitución de una garantía inmobiliaria. El locador deberá aceptar como garantía inmuebles de cualquier jurisdicción del país.

La violación de estas disposiciones facultará al locatario a solicitar el reintegro de las sumas anticipadas en exceso, debidamente actualizadas. De requerirse actuaciones judiciales por tal motivo, las costas serán soportadas por el locador.

Artículo 4: Comuníquese al Poder Ejecutivo.

FUNDAMENTOS

Señor presidente:

Los progresos innegables en materia de acceso a la vivienda en los últimos 12 años han permitido que muchos argentinos y argentinas que antes no contaban con el sueño de un techo propio, se convirtieran en propietarios, gracias a los planes de vivienda, que representan más de 1.000.000 de hogares en todo el país gracias al incansable trabajo del Ministerio de Planificación, inversión pública y servicios de la Nación, como a los créditos hipotecarios del Programa de Crédito Argentino del Bicentenario para la Vivienda Única Familiar (PROCREAR – ANSES).

Ambas políticas de Estado, lograron paliar el déficit habitacional que no había sido atendido hasta el año 2002, convirtiendo el tema en una política central de estado. No tenemos dudas de que el gobierno de Néstor y Cristina Kirchner ha destinado y destina no sólo recursos materiales sino también la voluntad política necesaria para brindar una solución a nuestros compatriotas que no pueden acceder a una vivienda.

El proyecto que propicio, plantea soluciones que van en el mismo sentido, pero para quienes no han podido acceder todavía a un techo propio, sino que deben alquilar su vivienda o comercio para trabajar.

Es sabido que celebrar un contrato de alquiler para acceder a la vivienda implica un hecho tan costoso como traumático, para aquel que no reúne los requisitos y condiciones exigidos no sólo por la ley, sino también por los usos y costumbres que dominan el rubro inmobiliario. Por ejemplo, pese a estar prohibida la indexación en nuestro país, se ha admitido como regla imponer contratos con cláusulas que estipulan montos diferentes para cada año de alquiler, con significativo incremento para el segundo año.

Sumado a la costumbre de exigir para el ingreso un mes de depósito en garantía, un mes de alquiler por adelantado, importes a los que se adicionan las comisiones requeridas por las inmobiliarias (equivalentes a dos o más meses de alquiler), ahora también han comenzado a exigir dos meses de depósito en garantía justificándolo en una supuesta variación de precios a lo largo del contrato.

Consideramos que de esta manera se desvirtúa la figura del depósito en garantía, cuya finalidad radica en cubrir los costos de las reparaciones necesarias en caso de daños en el inmueble. En la mayoría de los casos resulta dificultoso percibir el reintegro por parte del locador una vez finalizado el contrato y en los casos en los que éste se obtiene, no sufre ningún tipo de actualización como si se aplica al monto del alquiler.

Por otra parte, se desvirtúa la figura del depósito al pedir dos meses ya que existe en el Código Civil la figura del normal uso de las cosas mueble o inmueble. El normal uso del inmueble durante el transcurso del contrato no puede dar lugar a exigir con el depósito cubrir los gastos de pintura para ser entregado como se recibió.

Por lo tanto nuestra propuesta al respecto es que sólo se exija un mes de depósito en garantía y que el mismo sea actualizado al momento de la finalización del contrato.

Los factores mencionados no incluyen lo atinente a la garantía, verdadera barrera para el acceso al alquiler con destino a vivienda o comercio. Salvo casos verdaderamente excepcionales, tanto el dueño como el intermediario inmobiliario sólo aceptan bienes inmuebles locales, lo que dificulta, cuando no excluye del todo, las posibilidades del inquilino.

Trátese de trabajadores del interior, emprendedores que se ven obligados a contar con un espacio físico, o estudiantes que desean cursar estudios terciarios o universitarios para satisfacer una vocación que carece de oferta en sus tierras de origen, son todos conocedores de la injusta discriminación que han de padecer si desean residir o trabajar en una jurisdicción distinta de la que poseen como garantía para acceder a un alquiler.

La protección de las leyes al trabajo y el ejercicio de industrias lícitas, los derechos de aprender y transitar libremente por el territorio nacional, el acceso a una vivienda digna, la igualdad ante la ley, la defensa ante cualquier forma de discriminación a favor de usuarios y consumidores, entre otras muchas expresiones contenidas en nuestro régimen constitucional quedan desdibujadas por un trato arbitrario que coloca a unos argentinos en inferioridad de condiciones respecto de otros, por el solo hecho de provenir de geografías distintas.

La licenciada Lorena Putero, investigadora del Centro de Investigación y Gestión de la Economía Solidaria -CIGES-, en su trabajo sobre Vivienda, Déficit Habitacional y Políticas Sectoriales al tiempo que reconoce los avances en la última década en materia de vivienda, como consecuencia de las políticas puestas en práctica por el Gobierno nacional, especialmente favorables para los sectores que padecían las más dramáticas condiciones de habitabilidad, alerta sobre problemas que persisten.

En nuestro país existen 1.478.923 hogares compartiendo la vivienda con al menos otro hogar, de un total de 12.171.675 hogares, es decir el 12,2% del total. La situación es aún más compleja para 97.650 hogares de este grupo que además lo hacen con hacinamiento en el hogar (más de tres personas por habitación) (…) problema que no está relacionado sólo con los sectores más vulnerables que habitan en casas irrecuperables sino también con sectores medios. Es decir, existe un sector de los trabajadores que al formar su hogar no logra acceder a una vivienda propia o a un alquiler y deben continuar habitando en la casa familiar a pesar de tener un ingreso encuadrado dentro del promedio.

Como consecuencia de lo último, promueve la investigadora no sólo un mayor fomento estatal para incrementar la oferta de viviendas sino también regulaciones que protejan a quienes no pueden comprar un inmueble. De lo contrario, se consagran modelos políticos que, siguiendo a la arquitecta Andrea Catenazzi, integrante del Instituto del Conurbano -ICO- de la Universidad Nacional de General Sarmiento, no solo expresan las diferencias sociales sino que las reproducen, por medio de medidas que acompañan la dinámica del mercado inmobiliario, sin proponer alteraciones de ningún tipo.

El presente proyecto de ley procura modificar la ley 23091 para introducir cambios que limiten las barreras ya mencionadas y garantizan igualdad de condiciones entre el locador y el locatario dada la posición de debilidad del segundo en la negociación. En primer término, se incluye la obligación del locador de informar la voluntad de renovación del contrato y el monto del mismo con una antelación no menor a los 60 días, fortaleciendo la previsibilidad de ambas partes y ampliando el margen de acción para procurarse un nuevo inquilino o un nuevo destino.

Por otro lado, el límite de un mes de alquiler como depósito exigible al locatario, así como la obligatoriedad a cargo de la contraparte de aceptar como garantía inmobiliaria un bien de cualquier parte del país, importan modificaciones que en nada afectan a propietarios o agentes inmobiliarios y representan un acto tanto de justicia como de razonabilidad largamente anhelado por ciudadanos que no pueden ejercer los más elementales derechos.

En este punto, considero que la incorporación del inciso d al artículo 7 de la ley 23091 legisla sobre la posibilidades reales de ampliación de oferta de vivienda para muchos ciudadanos que hoy no puede acceder a la misma, o deben recurrir a seguros de caución cuando cuentan con una garantía que no coincide con la jurisdicción donde quiere efectuar el alquiler y no es aceptada.

El mercado se ha autorregulado con nuevas costumbres que debemos limitar, adecuando la ley 23091 y recordando siempre la función social que debe cumplir la propiedad privada.

Finalmente, el artículo 2 incorpora la sanción que la ley prevé para los locadores que no cumplen con las obligaciones que les fija el artículo 7 de la ley 23091, extendiendo la misma a los casos en que el locatario no obtiene la devolución de la fianza o depósito dado en garantía. Sucede que se ha naturalizado que mientras más vulnerable o inexperto sea el locatario saliente menores posibilidades tenga de recuperar las sumas depositadas al formalizar el contrato.

En función de lo expresado, solicito a mis pares que me acompañen en el presente proyecto de ley.