Los candidatos en las últimas elecciones presidenciales coincidieron en la necesidad de revitalizar las líneas de crédito hipotecario. De hecho, una de las metas de la gestión de Mauricio Macri es generar un millón de soluciones habitacionales y que los bancos otorguen préstamos con cuotas similares a las de un alquiler. El valor de las propiedades (expresado en dólares) creció, acompañando el ritmo inflacionario y devaluatorio, y con las familias percibiendo ingresos en pesos, se constituyó una brecha insalvable. En febrero de 2005, el precio promedio del metro cuadrado en la Capital era de US$ 735; en 2015, de US$ 1.720. Para una gran mayoría, la única posibilidad de hacerse con una propiedad es a través de un crédito hipotecario.

El Banco Central ya había anunciado en abril la salida de una nueva opción, utilizada anteriormente en Chile. Con la intención de establecer cuotas acordes a los salarios y de utilizar una unidad que acompañe la marcha de la inflación y el poder adquisitivo, se adoptó el modelo de las UVIs (Unidades de Vivienda). Se trata de unidades de medida que se actualizan diariamente según el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), y cada UVI es igual al costo promedio de construcción de un metro cuadrado testigo dividido por mil. Ya lo ofrecen varios bancos y tiene una tasa fija del orden del 5%. Es una línea que financia el 75% del valor de la propiedad, a un plazo máximo de 15 años. Lo más atractivo de estos préstamos es que el ingreso mínimo requerido no resulta demasiado elevado, y por lo tanto es bastante inclusivo. Pero la desventaja es que el capital se ajusta mensualmente por CER, en cuya elaboración se considera el índice de inflación.

Cuando asumió como presidente de Banco Provincia, Juan Curutchet se puso como meta que esa entidad se convierta en “sinónimo de casa propia”. Con María Eugenia Vidal a su lado, y ante gran parte del gabinete provincial y nacional, ese objetivo sonó como una declaración de intenciones del gobierno. Durante 2015, el BaPro otorgó menos de 200 créditos hipotecarios, en un territorio con 16 millones de habitantes, demasiado poco. Y la idea es revertir esta tendencia. Banco Provincia ofrece los préstamos UVIs, ya atendió más de 4000 consultas pero tiene pocas operaciones cerradas. Además, continúa trabajando con una línea que tiene una tasa variable que ronda el 25% y a 15 años de plazo para el público en general. El Ciudad también adoptó el sistema de las UVIs propuesto por el BCRA. Y al igual que el Banco Provincia, sigue ofreciendo una línea que le dio muy buenos resultados en los últimos años: Primera Casa Buenos Aires.

Curiosamente, el principal banco estatal se cortó solo. Rebelde, el Banco Nación creó su propio hipotecario: Nación, tu casa. Su presidente, Carlos Melconián presentó el préstamo y afirmó que durante 3 años tendrá una tasa fija del 14%, luego el interés se recalculará anualmente, atado a la evolución de los salarios. El ajuste no podrá exceder el aumento de sueldos, determinado a partir del Coeficiente de Variación Salarial, que se calcula finalizadas las negociaciones paritarias, en agosto. La financiación de esta línea será de hasta el 80% del valor de la propiedad, y un tope de $ 2,5 millones. Resulta atractivo que la tasa se mantenga fija por los primeros tres años y el único riesgo parece ser quedarse sin trabajo. Pero resulta poco accesible, porque requiere de un alto ingreso mínimo, excluyendo como universo potencial a un alto porcentaje de las familias. Si se accede a un préstamo de $ 1 millón, se devuelven $ 11 mil por mes, y eso demanda un ingreso grupal de al menos $36.000.

Es importante que la banca pública apueste fuerte por el crédito hipotecario, auxiliando a un segmento de la sociedad que consume, motoriza y revitaliza la economía, pero que le cuesta mucho llegar al techo propio. Y la gente tiene que apostar por los bancos públicos. No solamente porque tienen mejores precios, sino porque fomentan de manera más igualitaria el desarrollo nacional, facilitando acceso financiero a sectores y zonas aisladas.

El gobierno también tiene previsto lanzar una nueva versión del Plan de Viviendas Procrear. En esta ocasión se ofrecerán programas de financiamiento en cuotas fijas de aproximadamente $ 5.000 y a 20 años y se podrá comprar una propiedad usada. Los beneficiarios serán elegidos tras una evaluación caso por caso, por un sistema de puntajes y no por sorteo, como en la edición anterior. Se dará prioridad a los que requieren más ayuda: la idea es que califiquen aquellas familias que perciban entre dos o cuatro salarios mínimos, esto es entre $13 mil y $ 28 mil pesos mensuales. Para financiar el plan, el Gobierno ya emitió una letra en pesos y el nuevo instrumento podría captar hasta $2.000 millones. El lanzamiento del nuevo Procrear fue anunciado para el 5 de julio, pero según informan en Anses, aun no hay novedades.

Más allá de ventajas y desventajas, la realidad marca que aún ninguna opción sedujo al público, la demanda no se dispara y son muy pocas las operaciones que se escrituraron. Parece haber intenciones de darle una solución al problema, pero todavía los instrumentos son insuficientes. La relación cuota/salario sigue dejando a mucha gente por fuera y la inflación provoca que se miren con recelo las UVIs. Los bancos reciben consultas, el público tiene expectativas; pero cuando hace la cuenta, vuelve a casa y decide esperar. Préstamos a tan largo plazo y tan determinantes requieren condiciones que garanticen más previsibilidad y seguridad. Mientras las condiciones de acceso requieran de ingresos tan altos y la inflación no detenga su marcha, será difícil cumplir las metas planteadas. Pero si la economía se estabiliza y la inflación deja de comerse los bolsillos, la gente se volcará al crédito hipotecario sin dudarlo. Lo que sí, hay que hacerlo más viable.