Por Mariano Capellino, socio fundador de INMSA, miembro y co-fundador de la junta de inversores. Las sugerencias del autor para no cometer errores, que luego resulten muy caros.
Cuando pensamos en inversión inmobiliaria, se debe hacer una diferencia entre la adquisición de un inmueble para vivir con el capital simbólico social y cultural que conlleva, esto es seguridad, confort y ahorros y la inversión en inmuebles como activo financiero con el que buscamos la mejor rentabilidad posible aprovechando las oportunidades del mercado.
Sólo una gestión activa con una adecuada planificación y administración permitirá obtener resultados consistentes a largo plazo para la inversión inmobiliaria. Por ello, es importante entender que la inversión en el mercado inmobiliario requiere del estudio de diversos factores que ayudan a tomar las mejores decisiones:
A) Entender el ciclo de los mercados que dominan este negocio.
B) Evaluar el mejor mercado para invertir (país, ciudad, barrio), así como tipo de activo (inmueble residencias, oficinas, tierras urbanas) y clase de activo (A, B y C).
C) Tener la disposición de desplazarse de un mercado a otro, pensando en la premisa locación vs timing.
El ciclo de los mercados se refiere a que la tasa de rentabilidad luego de una fase de recuperación y expansión del ciclo tenderá a bajar, pues está comprobado que es muy difícil que el éxito obtenido en el pasado reciente en un mercado y en una clase de activo, se pueda repetir de la misma manera en un futuro cercano. Hay que entrar en el momento oportuno cuando el valor de la propiedad está en valores muy bajos, normalmente luego de una crisis económica o inmobiliaria y salir cuando alcanza precios altos, para no perder luego rentabilidad por mantenerlo durante algunos años sin ningún tipo de revalorización.
Comprender el mercado inmobiliario requiere de una evaluación apropiada que permita decidir cuál es el mejor lugar para invertir, el tipo de activo que más conviene y la clase de activo idónea para tomar las decisiones más acertadas, con éste análisis y la disposición de trasladar la inversión de un mercado a otro, es fundamental conocer cuáles son las prácticas y disposiciones legales del país donde se adquiere el inmueble.
Otro aspecto fundamental, es saber que la ubicación de los activos no siempre genera altos rendimientos, es clave tener una visión objetiva y mirar todos los segmentos de activos para entender en qué fase del ciclo están y encontrar donde está la oportunidad, como así también desplazarse en un mismo mercado, de un activo a otro. El negocio inmobiliario no es solo locación como dicen quienes promueven y desarrollan activos Premium en estas locaciones, este negocio es timing, muchas veces no es clave comprar la mejor ubicación, lo importante es identificar mercados y activos que se encuentren en la fase de recuperación del ciclo inmobiliario para asegurarse que tendrán una fuerte apreciación durante los siguientes 3 a 5 años, ya que está demostrado que generalmente se abre una ventana de oportunidad de esas características a lo largo de un período de 15 a 20 años en un mercado.
La clave es desplazarse de tipos de activos en el mismo mercado o ir a mercados diferentes para poder seguir construyendo rentabilidad. Todo pasa por buscar y detectar las mejores oportunidades para invertir en real estate.
