Ley de alquileres, o la parodia de Capuletos contra Montescos

Por Oscar Puebla. El arquitecto y corredor inmobiliario analiza el proyecto que tratará el Senado, y advierte que será parte del problema, y no de la solución.

Es de esperar que la crisis del “Co-Vida-19”, nos haga mejores personas. Que el aislamiento nos ayude a pensar necesariamente en el otro como un co-habitante de esta hermosa tierra; con problemas de gente común que quiere vivir, trabajar y prosperar en paz.

Tal vez esta nueva era pueda hacer crecer en nosotros la necesidad de comunicarnos “empáticamente”, preguntando a nuestro vecino, al propietario de nuestra casa, a nuestro cliente, a nuestro inquilino: “Sr. usted qué necesita, ¿cómo lo puedo ayudar?”

La ley de alquileres me recuerda a una representación teatral muy antigua -estereotipo de la manera binaria y dual que vemos y vivimos el mundo- donde los unos están contra los otros; Capuletos contra Montescos (obra Romeo y Julieta; William Shakespeare 1595).

La parodia de los malos contra los buenos en este conflicto de “inquilinos contra propietarios”, es un discurso obsoleto.

Actualmente, el propietario no es un lugarteniente, ni el inquilino es un próspero asalariado.

Hoy, los dos se encuentran juntos…  “en el mismo lodo todo manoseados”, diría el sabio Discépolo.

Legislar algo basado en una supuesta desigualdad, es no ver en profundidad el problema.

Sólo se echa leña al fuego en un supuesto enfrentamiento cuyo origen no radica en ninguno de los dos protagonistas.

Según mi opinión, tanto unos como otros son pasajeros de un mismo barco; cuyo capitán, (no importa el color político), va dirigido casi siempre en la misma dirección.

Propietarios e inquilinos sufren los dos juntos las tempestades derivadas por la Inflación, la devaluación del peso, la depreciación del salario real con la pérdida del poder adquisitivo, la constante suba de las expensas, cargadas también de muchos impuestos, cargas sociales, regulaciones de uso y el mantenimiento del Edifico, y como si esto fuera poco, el colapso de los consorcios por tener que afrontar gastos que superan la recaudación mensual y la gran morosidad en el pago de expensas por razones de público conocimiento.

Entonces volvamos a la pregunta: “Sr. usted qué necesita?”

El inquilino dirá: “abonar un importe de acuerdo a mis posibilidades” y el propietario dirá: “recibir un importe acorde al valor de mi inmueble”.

Claramente, ninguno de los dos puede en este momento lograr su objetivo.

Propongo ver el problema del lado de la solución:

El valor de un alquiler se compone del precio promedio que el mercado paga por ese inmueble. Por ejemplo, unos dos ambientes en Villa Pueyrredon a la calle con balcón, paga hoy mensualmente $18.000.- más expensas de $4.000.- (bajas expensas en este caso); o sea, $22.000.-

Este tipo de contrato firmado hace más de un año contempla una actualización de un 16% semestral que es más o menos un 34% anual. Hoy podríamos decir que, de acuerdo a la inflación actual, el precio del alquiler se encuentra retrasado, pero… No es así.

Los precios de todos los inmuebles se manejan de acuerdo a la oferta y a la demanda. El problema es que los departamentos pequeños son los más demandados.

¿Qué valor debería tener el alquiler para estar dentro de un margen razonable? ¿cómo es posible encontrar un equilibrio en estas condiciones?, ¿renta anual en base al valor del inmueble, precio histórico en UVA, en dólares (¿qué dólar?), costo de vida, salario real? No, sólo oferta y demanda.

Por ejemplo, en grandes departamentos o casas, encontrar un inquilino dispuesto a pagar lo que el propietario pretende es bastante difícil. La locación de estos inmuebles no está pensada para lograr una renta acorde al valor del inmueble. En muchos casos, estos inmuebles se ofrecen en alquiler porque no se pueden vender por diferentes razones y antes que tenerlo vacío, se alquilan por un valor que les permita cubrir los gastos de expensas y algo más.

El problema de la locación es la falta de oferta. Entiendo que sería bien recibido por toda una ley del Gobierno Nacional que incentive la construcción de viviendas a través de beneficios fiscales con el único fin de ser alquiladas por diez años. Estas viviendas con nuevas tecnologías sustentables logran una adecuada optimización de recursos, hacen que los edificios tengan muy bajas expensas y por ser nuevos, muy poco mantenimiento y una mejor rentabilidad en el alquiler para el propietario. 

Actualmente, existen muchos de los departamentos a estrenar, que, por la falta de compradores, se destinan las unidades a la locación. Esta oferta sin duda podría aumentar si el Gobierno impulsa la construcción con el objetivo de la locación.

A mi entender, una ley que intente mediar entre los dos actores de esta obra cuando el guión lo escribe otro es imposible. La ley sólo va a generar retracción de la oferta y por consecuencia aumento de precios.

Trabajemos para ser parte de la solución y no del problema y pongamos rumbo a nuestro barco con la vista puesta en una tierra mejor para todos.

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