Más de 40 representantes de inquilinos y corredores inmobiliarios -en su mayoría- expusieron ante la Comisión de Legislación General de la Cámara de Diputados este martes, en el marco del debate para reformar la Ley de Alquileres (27.551).

La reunión informativa, que se extendió por más de cuatro horas de manera mixta, es decir, con modalidad presencial y remota, se realizó en el segundo piso del Anexo “C” de la Cámara baja. Del encuentro asistieron expositores de casi todas las provincias argentinas: Entre Ríos, Tierra del Fuego, Salta, Misiones, Río Negro, San Juan, Santa Fe, Santa Cruz, Neuquén, Tucumán, La Pampa, Mendoza, Catamarca, Jujuy, Córdoba, Santiago del Estero, San Luis, Corrientes y Chaco.

De los 42 oradores, un poco más de la mitad correspondían a colegios de martilleros, quienes coincidieron en que “ninguna modificación va a terminar solucionando el problema de los alquileres mientras haya tanta inflación. La inflación es el problema”. Además, estuvieron de acuerdo con la modificación de la ley, puntualmente en bajar de tres a dos años los contratos y que las actualizaciones sean de forma semestral.

Por otro lado, hubo 9 de asociaciones de inquilinos que respaldaron la Ley de Alquileres quienes pidieron que los contratos continúen siendo de tres años porque “sí da previsibilidad” y que las actualizaciones sean cada un año. Además, solicitaron que no se derogue la ley y que los diputados “se tomen su tiempo antes de resolver el tema y no actuar de manera acelerada”.

Las jornadas con invitados continuarán la próxima semana, los días martes 19 y miércoles 20 de este mes. Mientras que los días 26 y 27 de abril, los legisladores se abocarán a la discusión de los proyectos, con el objetivo de sacar dictamen.

En Diputados, el oficialismo y la oposición acordaron un plazo de 30 días hábiles para aprobar un nuevo proyecto. Si bien algunos apuntan a un dictamen de consenso para modificar los puntos más conflictivos de la norma -extensión de los contratos y fórmula de ajuste-, se presentaron más de una veintena de iniciativas no solo para cambiar la ley sino para introducir otros aspectos referidos a la temática.

Matías Sironi, del Colegio de Corredores Inmobiliarios del Chaco, señaló que “salvo algunos puntos acertados o clarificadores” la norma “no contribuyó a dar solución a la crisis habitacional, a incrementar las plazas disponibles, a facilitar el acceso a la locación, a la continuidad de las relaciones locativas en forma ordenada”, sino que por el contrario “profundizó la escasez de oferta, disparó los valores iniciales, y tornó menos previsibles y menos flexibles las condiciones contractuales para ambas partes”.

El expositor defendió que el plazo de dos años en los contratos, como era anteriormente, “acusaba menos dificultades para encontrar un equilibrio entre las partes” y observó que “el aumento único y anual”, determinado por la ley votada el año pasado, “impide una gradualidad que acompañe incrementos salariales”.

Por el Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la provincia de San Luis, Fernando Olcese dijo: “No es culpa nuestra todo este faltante de vivienda que existe hoy”. “Yo creo que es todo solucionable; la nueva Ley de Alquileres tiene artículos que son muy buenos”. En cuanto a los que no lo son, hizo referencia a modificar el plazo de los contratos y también la cuestión de “las actualizaciones de los montos locativos” que “hoy por hoy es favorable al propietario”. “Este mes tocó un aumento de 55%. Es una locura, nunca hemos trabajado con esos montos, pero es lo que la ley nos manda”, añadió.

Por su parte, Antonio Salinas, jefe de la Oficina Municipal del Consumidor de Rosario, detalló que en 2021 se recibieron “1.181 denuncias provenientes de inquilinos e inquilinas de nuestra ciudad”, dentro de las cuales “5 de cada 10 relatan incumplimiento a la Ley de Alquileres vigente”. En esa línea, apuntó que habría que preguntarse “si es que la ley fracasó, no funciona; o que la ley no se está cumpliendo y hay sectores que están haciendo lo posible para que esto no se cumpla”.

Entre las denuncias, los inquilinos hablan de “cobros indebidos a la discriminación de expensas que la ley estipula”, también la firma de contratos por un plazo menor y el “incumplimiento sobre el artículo de las reparaciones urgentes”, precisó Salinas. Asimismo, señaló que “las inmobiliarias les piden indexaciones” y, además, “lo de la no registración es permanente”. Finalmente, el orador pidió gravar a la vivienda ociosa, al tiempo de promover fiscalmente a los propietarios que ponen en alquiler.

En sintonía con los expositores anteriores, sobre los dos puntos más conflictivos de la ley, Gabriela Ortiz de Urbina, del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario, sostuvo que la norma “afectó principalmente por el tema del plazo y el incremento”. “Los 36 meses en nuestra economía, en la economía argentina, es demasiado tiempo”, argumentó sobre el plazo de los contratos, mientras que remarcó que “no existe ningún otro producto o servicio que se ajuste una sola vez al año” con la inflación que hay en el país.

La invitada reclamó entonces por volver a “los contratos con vigencia de 24 meses” y “las actualizaciones escalonadas”, al tiempo que planteó otras propuestas, entre ellas “la desgravación impositiva a la construcción de nuevas viviendas” y “una ley de blanqueo que permita la compra de lo usado con obligación de ocho años en alquiler”.

Daniela Gargantini, del Centro Experimental de la Vivienda Económica de Córdoba, aclaró que lo que se está legislando es “un derecho humano constitucional, como es el derecho al hábitat”, y destacó que desde 2001 y 2010, la población inquilina pasó de un 11 a un 16%, cifra que anticipó que el próximo censo dará más alta.

Desde el Colegio de Corredores Públicos de Misiones, María Bower, resaltó que la ley tiene “algunos aspectos positivos en los que hay que pensar” y ejemplificó que uno de esos es “la posibilidad de constituir un domicilio electrónico porque hay que acompañar la vida con la virtualidad”.

“Las expensas las paga el locatario y las extraordinarias los propietarios, eso estuvo bueno incluirlo en la ley”, sumó y bregó por “la derogación de la posibilidad de indexar teniendo en cuenta la inflación que esta ley afectó severamente”. Sobre los plazos y el sistema de indexación remarcó que “produjo una retracción en el alquiler de inmuebles. La Ley de Alquiler debe ser modificada porque existen cuestiones que afectó el mercado como el plazo de contrato, si bien permitió la posibilidad de indexar, pero colocó un índice por fuera de lo que el bolsillo permite porque no todas las realidades de las provincias son iguales”.

En nombre de la Cámara Inmobiliaria de Misiones, habló su presidente, Pablo Daviña, quien hizo hincapié en la cuestión de los tres años de contrato, que ha generado a su juicio “un crecimiento del mercado informal” en un mercado que “ha perdido la previsibilidad”. Antes, dijo, “los inquilinos podían prever cuál sería el importe a abonar durante los dos años de contrato, los ajustes”.

Asimismo, consideró un error “ajustar a todo el país por el mismo índice”. Daviña confió que le parecía “razonable” que se ajuste por inflación y crecimiento de loso salarios, pero aclaró que” hay provincias que no alcanzan” el índice RIPTE “y otras que la superan”.

Mauricio Turell, de la Cámara de la Construcción Inmobiliaria de San Juan, habló de acordar “puntos básicos” en una nueva norma, que comprendieran reducir el plazo de contratos de 3 a 2 años, “y el que quiera hacerlo a 3, pueda hacerlo”, como así también que las actualizaciones sean “semestrales, pactadas entre las partes”.

En su exposición, José Armandola, del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios Entre Ríos, coincidió en que hay que modificar la cuestión de los plazos de contratos y forma de determinar los incrementos. “El resto de la ley tiene cosas muy buenas”, aclaró. Observó en ese sentido que hay contratos que históricamente se extienden de manera indeterminada “cuando la relación es buena”, más allá de lo que establece la ley vigente. “Estamos pasando por la rentabilidad más baja de la historia”, acotó.

En tanto, desde el Colegio Profesional Inmobiliario de Córdoba, su vicepresidente Alejandro Hadrowe, coincidió con sus pares en que el problema “es la falta de viviendas, de créditos hipotecarios y la inflación del país”. En ese sentido, consideró no derogar la ley sino “únicamente la modificación de dos artículos: volver al plazo de 2 años y hacer un cambio en ajustes de precios que sea de forma semestral escalonados o acuerdo entre las partes”.

“Apoyamos la no derogación y si la modificación”, comenzó en su intervención Fernando Esteban Guzmán, del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Tucumán, y enumeró los tres puntos que se deben cambiar en la ley: “La revisión del plazo de tres a dos años, como era anteriormente, porque estamos en una provincia de mayores impuestos. También, que bajo el contexto inflacionario es imposible no actualizar cada 6 meses, proponemos que sea cada un año. Por último, que se tengan distintas características de coeficiente de actualización”.

Por otro lado, desde la Cámara de Propietarios de Neuquén, Oseroff Claudio, expresó: “Estamos tratando un problema socio económico del país, somos propietarios e inquilinos por lo que conocemos la situación de lo que sufren en cada contratación. No es un problema nuevo sino estructural que tiene el país desde hace muchos, pasa que en la coyuntura actual la situación es cada vez peor producto de mala legislación

Sobre la Ley de Alquileres criticó que “ha perjudicado al mercado inmobiliario, lo ha deteriorado”. Por el contrario, resaltó que hay que lograr “consensos” para “lograr algo que nos sirva porque no vamos a poder terminar con este problema”.

En su exposición, Marcelo López Ortiz, de la Cámara Inmobiliaria de Corrientes, recordó que antes de la ley había contratos anuales que no pasaban del 30% es una ley que “no benefició a ninguna parte inclusive a la que se quería proteger que eran los inquilinos porque ahora los contratos son del 80% y propuso, al igual que la mayoría de sus antecesores, un cambio en el plazo del contrato de tres a dos años, y la actualización anual que se modifique y que sea semestralmente porque los propietarios suben el valor”.

A su turno, Roberto Irrera señaló en nombre de la Cámara Inmobiliaria de Mendoza, que preside, que en su provincia desde hace años “el mercado de los alquileres cambió su paradigma”. Antes alquilaba la persona que se casaba, y sino vivía con su padre. Ahora el que se casa, el que se ‘descasa’, el que se va a vivir solo, el estudiante… El mercado se ha visto avasallado por tanta demanda”.

Aclaró que compartía las preocupaciones de los inquilinos, porque también lo había sido y porque lo es actualmente en sus oficinas. Y aclaró que “cada provincia tiene su realidad”, poniendo como ejemplo el planteo que le hizo una empleada pública de su provincia que le preguntó cómo iba a pagar el 55% de aumento, si a ella le pagaban el 42% en tres veces”. El empresario concluyó advirtiendo que ninguna modificación va a solucionar la situación, pues “el problema mayor es la inflación, porque va corrida con el salario”.

Por otro lado, en representación de la Agrupación de Inmobiliarias Argentinas habló Santiago Debé quien manifestó que los resultados de la ley “fueron deplorables” y culpó al contexto inflacionario de la situación, por lo que consideró que ni los inquilinos ni los propietarios “son los culpables” sino “la inestabilidad económica y la ineficiencia en la administración pública que genera falta de armonía en un vínculo contractual”.

A su vez, el presidente del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de Salta, Felipe Biella, sostuvo que “el mercado formal tiene una cobranza del 95% y la situación conflictiva se da en el mercado informal porque muchos trabajadores no pueden presentar un recibo y capaz terminan pagando 15 mil pesos por un cuarto”.

“Esta ley enmarcada en una macroeconomía elevada ya ha hecho que se retiren el 10% de los inmuebles que estaban, es necesario acciones que recuperen la confianza de que el propietario va a poder cobrar y el inquilino va a poder pagar. Hay que bajar los plazos de actualizaciones a dos años para generar confianza”, aunque reconoció que “también es complicado actualizar anualmente si y solo si la inflación es baja”, por lo que sugirió que “las partes puedan negociar lo que les convengan”.