Ley de Alquileres: Diputados debatieron la reforma, no llegaron a un consenso e irán al recinto con tres dictámenes

El dictamen de mayoría corresponde al FdT, que reivindicó la norma actual, mientras que JxC busca reducir la extensión de los contratos y cambiar la forma de actualización. El restante despacho pertenece al interbloque Federal. Se definirá en el recinto, pero aún no hay fecha.

Cumplido el plazo de 30 días hábiles que habían puesto oficialismo y oposición para dictaminar reformas a la Ley de Alquileres, la Comisión de Legislación General de la Cámara de Diputados, presidida por la oficialista Cecilia Moreau, realizó su última reunión este miércoles -que se extendió por más de tres horas-, respecto al debate en torno a la actual norma, pero al no arribar a un acuerdo entre oficialismo y oposición, irán al recinto -aún sin fecha programada- con tres dictámenes diferentes.

Luego de las tres reuniones informativas realizadas de manera mixta -en las que participaron 132 expositores-, en las que se escucharon las posturas de inquilinos, corredores inmobiliarios, ONGs y especialistas en la materia, entre otros, la intención entre el Frente de Todos y Juntos por el Cambio era arribar a un dictamen consensuado, pero no sucedió debido a que difirieron en dos puntos: los plazos de los contratos y la fórmula de actualización.

Por un lado, el oficialismo apunta a respetar el “espíritu de la ley” original para “proteger a los inquilinos”. De esta manera, propone mantener el plazo de 3 años en los contratos, el índice para la actualización de los alquileres (fórmula que combina IPC y RIPTE) y facilidades para las garantías de los inquilinos, tres puntos centrales que fueron defendidos por los representantes de inquilinos.

En la vereda de enfrente, el dictamen de Juntos por el Cambio establece que los plazos de los contratos y la fórmula de actualización son los dos puntos que son cuestionados. Por el contrario, la oposición propone volver al plazo de 2 años en los contratos, actualizaciones anuales y semestrales -según acuerden las partes-, sin índice fijo de actualización, sino que se usará el índice “que le resulte conveniente a las partes” propone que sean cada 6 meses “pudiendo utilizar índices oficiales elaborados o publicados por organismos nacionales, provinciales o municipales, o los que las partes acuerden”.

El dictamen del interbloque Federal plantea volver al plazo de 2 años en los contratos; eliminar que el locador debe aceptar cualquiera de las garantías presentadas por el locatario; que las actualizaciones se negociarán “libremente” entre las partes. Los aumentos deberán ser escalonados. Los incrementos tendrán un tope para que no superen la inflación; la posibilidad del inquilino de realizar pagos anticipados y la ampliación de los contratos temporarios.

Los dictámenes de FdT y el del interbloque Federal presentan un capítulo sobre incentivos fiscales, no así en el de JxC.

La palabra de los autores de los proyectos

Desde el Anexo “A” a las 15.30 se inició la reunión que, antes de abocarse al tema, el bloque de Juntos por el Cambio designó a Victoria Morales Gorleri (Pro) en el cargo de secretaría que habían dejado vacante.

Sin ser miembro de la Comisión, pero al ser autor de uno de los proyectos, el diputado del Pro Álvaro González destacó el trabajo que se llevó a cabo porque “hemos llegado a dos dictámenes que condensan la opinión de la mayoría de los diputados”.

Al referirse al proyecto, señaló que “tiene cinco artículos, dos son consideraciones que hizo entendiendo en función del requerimiento que le hicieron actores del mercado inmobiliario. Tanto el plazo como los índices son temas centrales que, la mayoría de los que expusieron, han hecho mención a eso sin querer desmerecer otra cuestión”. En tanto, bregó por “llegar a una solución de un problema que atraviesa a muchísimos argentinos. Hay casi 2 millones que están con esta problemática y hay mucha expectativa y están esperando cómo sale la ley”.

En uso de la palabra, el rionegrino Agustín Domingo remarcó que “todos estamos de acuerdo en que estamos debatiendo la problemática habitacional que ataña al país. Nosotros desde el bloque presentamos un proyecto y queremos dejar de manifiesto que el rol del Estado es muy importante, pero no es la forma de abordarlo modificando la ley”.

En ese sentido, siguió apuntando contra el Ejecutivo que debe “atacar la problemática macroeconómica para garantizar el acceso a créditos hipotecarios y solucionar el problema de fondo. Esta es nuestra postura”.

Respecto a la Ley de Alquileres señaló que generó “inconvenientes en todos aquellos que prevén soluciones habitaciones, contribuyen a las ofertas de alquileres. Terminó estigmatizando la actividad en vez de incentivarla, le puso más trabas, más requisitos impositivos”. Por ese motivo, adelantó que unificarían el proyecto en el dictamen de la diputada Graciela Camaño que “incluyen medidas que tienden a corregir lo que creemos que son verdaderas trabas y desincentivo. También una serie de medidas para incentivar fiscalmente la actividad, pero de ninguna manera una mayor intervención del Estado”.

A su vez, detalló que proponen “volver al plazo de dos años”, sobre el artículo de garantías precisó que es “muy voluntarista, pero en la práctica no tiene efecto”. Y continuó: “Que el ajuste en el precio las partes negocien libremente incrementos escalonados, pero con un tope que no superen el índice de evolución de precios. Darle la posibilidad de hacer pagos anticipados por parte del inquilino. Ampliar el objeto de los contratos temporarios para darle mayor atractivo al alquiler”. Además, precisó modificaciones en la redacción: “La definición de los arreglos urgentes”, y propusieron que se defina “urgente como aquello que por su gravedad impidan u obstaculicen el goce sobre el inmueble”.

Por último, aclaró que sobre el índice de incentivos fiscales irá en dos dictámenes porque “en nuestro proyecto propinamos para los monotributistas porque se plantea una inequidad, y fomentar la formalización en los contratos e incorporamos la desgravación en bienes personales para inmuebles por debajo de los 30 millones”.

Foto: HCDN

En su intervención, Pablo Tonelli (Pro) remarcó que el tema de los alquileres es un “tema difícil y delicado en todo el mundo, porque es difícil encontrar un adecuado y término medio que contemple de forma adecuada y razonable los derechos de inquilinos y de los locadores o propietarios”, y explicó: “En la medida en que se exagere proteger los derechos de unos o de otros, en la medida en que se pierda ese equilibrio, el resultado es malo porque empiezan a escasear las viviendas o se encarecen o la oferta termina siendo alta y el rendimiento desaparece”.

A continuación, opinó que en el 2019 “no me pareció que el proyecto, que concluyó con la sanción, fuese equilibrado por eso no lo acompañé y la práctica demostró que hubo exceso, particularmente en prohibiciones”, en lo que respaldó lo dicho anteriormente por Domingo respecto a los plazos de la locación y al procedimiento de actualización de alquileres, por lo que coincidió en que los “tres años y con actualizaciones anuales y un solo índice prestablecido resultaron una decisión no acertada porque hizo que se retrajera la oferta de vivienda en alquileres”.

“Proponemos volver a esa materia en lo que era el plazo mínimo de dos años y la posibilidad de que las actualizaciones sean anuales y semestrales, no con un índice fijo sino con cualquier índice que a las partes les resulten adecuados respectos sus realidades”, explicó Tonelli y sostuvo que el problema más grande que afecta el alquiler es el referido al “rendimiento económico que tiene la inversión. El rendimiento se redujo muchísimo, a tal punto que muchos decidieron no poner sus viviendas en alquiler”. “El plazo de dos años fue el original y ha sido el plazo que tradicionalmente ha sido el plazo mínimo de locaciones urbanas y también dar mas libertad a las partes para que acuerden entre ellas el modo de actualización del alquiler”, remarcó Tonelli.

En tanto reconoció que personalmente “hubiera derogado el artículo 16 de denunciar ante la AFIP los contratos de alquiler, me parece una cláusula fascista. ¿Qué tiene que hacer la AFIP en los desalojos?”, y consideró que “con estas modificaciones el mercado debe mejorar, pero con esto no alcanza”.

En su intervención, la legisladora de la Coalición Cívica Mariana Stilman remarcó que “la ley nació con buenas intenciones”, pero “puso ciertos límites y parámetros cuya receta fue malísima”. En ese sentido, reconoció que “se había dado una única respuesta para un montón de situaciones disímiles, para diferentes pueblos, se aniquiló la autonomía de la voluntad con una fórmula que no funcionó. Era necesario obtener una respuesta”.

Sobre el proyecto de JxC, señaló que “habiéndose planteado todos los sectores que la principal discusión estaba en el plazo que generaba incertidumbre, era necesario volver a un esquema en que el plazo atento a las circunstancias del país les diera más seguridad a ambas partes”. En tanto, advirtió que esto es una “corrección de un error legislativo”, pero “no va a resolver todos los problemas, y planteó la necesidad de realizar incentivos en la oferta.

Su par Marcela Campagnoli hizo alusión a un proyecto de alquileres que presentó que “viene a cerrar un vacío legal que quedó cuando entró en vigencia e Código Civil en 2015 y se derogó la Ley 21342 en su artículo 47 comprendía los convenios de desocupación que respetan la voluntad de las partes y acuerdan plazos diferentes de lo que se pactó originalmente, una fecha para finalizar el contrato de alquiler. Este vacío legal muchos jueces no lo tienen en cuenta, es importante volver a los convenios de desocupación porque da certidumbre al propietario. Es un proyecto que pude beneficiar a las partes y al mercado inmobiliario”.

Al comienzo de su exposición, la oficialista Gisela Marzziota lamentó la ausencia de autoridades del Estado para escuchar sus posturas. Acto seguido, cuestionó la Ley de Alquileres que se sancionó en el 2020 por “el mal que ha hecho al mercado inmobiliario y cómo a partir de la ley se quitaron propiedades”.

En esa línea, subrayó que “acceder a una vivienda es un derecho humano que tenemos garantizado por la Constitución Nacional, provinciales y Pactos a nivel Internacional, por lo que tenemos que hablar del rol del Estado para este cumplimiento y no dejarlo librado a la famosa mano invisible desde 1976 con la Dictadura Militar que desregulo el mercado inmobiliario”.

Sin embargo, reivindicó: “Esa ley, que ustedes dicen que le hizo tanto mal al mercado inmobiliario y que por eso faltan propiedades, por empezar es falso porque la ley es muy buena, pero esta ley no se cumple”, y pidió disculpas a los inquilinos por ser parte del oficialismo que debe hacer cumplir la ley que “no se esta cumpliendo”.

A su vez, destacó que “tiene artículos que son extraordinariamente muy buenos para los inquilinos y quienes tienen necesidades de acceder a la vivienda, pero que tampoco fueron reglamentados”, y reiteró sus disculpas porque “es el Estado nacional que debe hacerse cargo de reglamentar la ley”.

La ley es muy buena, pero esta ley no se cumple”, reconoció Marzziota.

“Esa ley es muy buena, y no se cumple. Lo que no se cumple es todo lo que ustedes quieren ahora que sea parte de lo que sería la nueva ley porque los contratos son absolutamente ilegales, de dos años con suerte, con precios dolarizados. Ese es el escenario”, apuntó Marzziota y sumó: “Propiedades hay, el tema es el abuso que hace el mercado inmobiliario y el propietario respecto a una necesidad”.

Sobre su proyecto, destacó que es “recuperar una política que se llevó a cabo adelante desde 1943 cuando se creó la Cámara Nacional de Alquileres que existió hasta 1976. Fue la dictadura que desregularizó y dolarizó el mercado. Hay que recuperar y volver a ese punto que se perdió. Recrear esa Cámara donde todas las partes están representadas, debería controlar los contratos con una duración de tres años porque es un tiempo lógico. Establecería este equilibrio, congelar los alquileres hasta que se ponga en función la Cámara y sea ella quien establezca los precios, salir de la dolarización de los alquileres por lo que proponemos multas a quienes incumplen la ley; pagar el deposito hasta en seis cuotas”.

A su turno, Alberto Asseff (Pro) apuntó contra el discurso de quien lo precedió porque “es pura ideología. Lamentablemente con esa ideología logamos que nuestro rico país se haya venido abajo que cada vez es más arcaico y la queremos traer de nuevo como si fuese modernidad”.

“Acá hay que entender que la complejidad de la cuestión radica en dos factores: el primero es la crisis habitacional y de viviendas urbanas que tiene una larga data un déficit de viviendas de 3 millones. El segundo tema es la tradicional proverbial y lastimosa situación de la macroeconomía con una inflación que vuelve a ser peligrosamente alta y tiene una idea del dibujo del serrucho, pero tiene tendencia a desequilibrar el sistema económico argentino y el mercado inmobiliario que no pude ser ajeno y que nadie puede refutar”, explayó.

Y siguió: “Tenemos un problema de déficit de oferta en materia de viviendas urbanas. Eso ocurrió por la gran incertidumbre de propietarios, baja de ingresos de quienes trabajan, congelamiento es lo más nefasto que se puede decir porque va a generar más crisis en el mercado. Hay que amparar a las dos partes, si hay autonomía de voluntad ellos se van a entender”.

En su exposición, el sanjuanino y autor de dos proyectos José Luis Gioja contradijo a su par propinante porque “cualquier proyecto que tiene que ver con la vivienda tiene que mejorar el acceso y las condiciones de los inquilinos. Es mentira eso de la regla del mercado, el que esta arriba se va a imponer al de abajo. Por eso el Estado tiene que estar presente para proteger al que menos tiene”.

“Solucionar los problemas de las viviendas es una de las mejoras banderas de justicia social. Hay que solucionar problemas de vivienda, es grave el problema”, resaltó el diputado del FdT y aclaró que “se están construyendo viviendas en el país. El año pasado hemos crecido más del 10% en el PBI”, y criticó: “Esta ley se sancionó cuando el oficialismo era Juntos por el Cambio en el 2019 en esta Cámara y quien la defendió fue Lipovesky porque defendía a los inquilinos que son a quienes tenemos que defender. Hay que defender a los que menos tienen, hay que darles derechos. Esta Ley fue injustamente castigada que, por distintos motivos, la criticaron”. A continuación, reivindicó: “Esta ley sirve, pero no se ha aplicado, reglamentémosla y va a andar bien”.

En el mismo sentido se pronunció su par Federico Fagioli quien destacó que la actual ley es “la mejor que existe en Latinoamérica y solo regula dos cosas los años de los contratos y las actualizaciones de los alquileres”. En tanto, apuntó a la oposición por “defender al mercado” al decir que “la ley es mala”, y señaló que lo que hay que modificar es “aumentar la cantidad de artículos que defienda al inquilino porque están en desigualdad con el mercado”.

La secretaria de la Comisión, Karina Banfi, recordó que “la Ley 27.551 de 2019 tuvo un objetivo bien intencionado, pero sin embargo al momento de su implementación no alcanzó su objetivo, principalmente porque quedó fuera de la realidad. Con la ley que sancionamos en 2019 vinimos a reparar algunos sistemas de abuso, y por eso en el marco de las distintas audiencias informativas que tuvimos pudimos llegar a un punto en común, que es que no hay que derogar la ley, porque tiene cosas positivas. Entonces coincidimos en que lo mejor era trabajar sobre los artículos que producen una sensibilidad particular y sobre los cuales hay una demanda social que nos pide que lo resolvamos. Y eso venimos a resolver”.

“Algunos hablan de poner topes y límites al mercado. Ese mercado que algunos dicen combatir puede ser un propietario jubilado que ahorró toda su vida, que es de clase media, que se compró un departamento y lo pone en alquiler. Debemos aprender entonces qué tipo de mercado queremos y dejar de confundir el mercado de la construcción para la vivienda con el mercado de alquileres, que en Argentina tiene un diseño que poco se parece a la realidad que algunos pretenden enfrentar”, agregó.

En este sentido, señaló que “el mercado de alquileres en Argentina es absolutamente fragmentado, cuentapropista, que nada tiene que ver con los grandes mercados oligopólicos como sucede en otros países. Entonces lo que debemos buscar es incentivar el mercado de alquileres, porque no existe. Lo que existe es mucha gente que tiene una propiedad y que la pone en alquiler, y que tiene los mismos derechos que puede tener cualquier otro sector que es parte de una contratación”.

Banfi se refirió también al rol del Estado en el mercado de los alquileres: “Nadie puede oponerse a la garantía constitucional del derecho a la vivienda, pero eso lo debe hacer el Estado con una política macroeconómica que efectivamente baje la inflación, que hoy es exorbitante, porque el salario no vale nada, no existe el crédito hipotecario, todos los programas que están desarrollados para la vivienda excluyen a los de clase media”.

Por el lado de los libertarios, tomó la palabra Carolina Píparo (Avanza Libertad) quien sostuvo que la postura era derogar la ley porque “el Estado se metió donde nadie lo llamó”. “Apoyaremos en el recinto los artículos que son los más problemáticos para los inquilinos, que es el plazo y e ajuste porque hizo que haya menos oferta, en provincia en peor la oferta”.

“Siento enorme vergüenza”, lanzó y apuntó contra la exgobernadora bonaerense María Eugenia Vidal: “Pensé que en nuestra primera sesión abuso a estar derogando la ley, había sido promesa de campaña de muchos, me encuentro en un debate donde hay un bloque que ha presentado el proyecto, reconoce el error y que ha fallado, otro bloque que defiende la ley del otro y hablando de que se ‘instaló que es una mala ley’ si solo fue eso no estaríamos debatiendo el tema”.

Y continuó: “Es una mala ley, lo muestra el inquilino”, y los invitó a sus pares a que “salgan a escuchar a la gente”, y adelantó el acompañamiento en dos puntos del dictamen de JxC que permita replantear los plazos. Sin embargo, avizoró que “sería una vergüenza no llegar al recinto con un acuerdo que solucione el problema de millones de argentinos. El Estado se metió donde nadie lo llamó. Vayamos a sesionar para resolver el problema”.

Por Santa Fe, habló el diputado oficialista Eduardo Toniolli que señaló: “Hay una crisis habitacional y en el mercado de alquileres”, por lo que “se impuso la idea de que es culpa de la Ley”. Por consiguiente, resaltó que la ley entró en vigencia en plena pandemia, en un proceso inflacionario, pero en algunos de sus aspectos “porque no están siendo aplicados” y es una ley que “no llegó a cumplir el período de un contrato en una Argentina donde la renta de inmuebles es en dólares”.

Al igual que Píparo, el santafesino también recordó que “hicieron campaña con la derogación de la ley”, que “tiene aspectos positivos, algunos negativos y algunos que no se cumplen”. También, remarcó la necesidad de incentivos fiscales.

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