Se había establecido un cronograma para que en un tiempo perentorio se avanzara hacia un dictamen, pero eso no se cumplió y no hay perspectivas de tratamiento.
Una de las promesas de campaña de Cambiemos fue la vuelta de los créditos hipotecarios, que llegaron de la mano de los créditos UVA, que como consecuencia de una inflación desenfrenada se han visto desvirtuados, transformándose en una espada de Damocles que pende sobre las cabezas de 120 familias que accedieron a dichos créditos.
Se trata de un tipo de préstamos hipotecarios lanzados en 2016, que ajustan su valor por inflación. Llegaron para dar dinamismo a un mercado muy deprimido desde el fin de la convertibilidad, pues los bancos habían abandonado los créditos hipotecarios a tasa fija, solicitando elevadas tasas de interés y mayores requisitos.
Durante el Gobierno de Cristina Kirchner, en 2012 surgió el Plan Procrear, que consistía en créditos a tasa subsidiadas, pero por sí solos no alcanzan a compensar el déficit habitacional, pues el sector público no tiene capacidad de movilizar los recursos necesarios para abastecer la demanda, y los bancos no podían competir contra las tasas de este plan, muy por debajo de la inflación.
Así las cosas, el crédito hipotecario en 2016 había pasado de casi 6% del PIB a 0,7%.
La unidad UVA nació el 31 de marzo de 2016, a un valor de $14,05. El valor inicial de una Unidad de Valor Adquisitivo a esa fecha se fijó de manera tal que fuera equivalente a la milésima parte del costo promedio de construcción de un metro cuadrado testigo. Dado que el metro cuadrado testigo se ubicaba por entonces en $14.053, el valor inicial de la Unidad de Valor Adquisitivo fue de 14,053 pesos. Es decir, $14,05 para redondear.
Durante ese año subió un 22,85%, llegando al valor de 17,26. A lo largo de 2017, varió un 22,54%, alcanzando al 31 de diciembre de 2017 el valor de 21,15. Hoy su valor roza los $140.
La nueva línea de créditos UVA anunciada por el entonces presidente Mauricio Macri establecía una evolución de las cuotas con la inflación medida por el Indice de Precios al Consumidor (IPC). Estos préstamos tienen un plazo máximo de hasta 30 años.
Estas formas de actualización por inflación permiten un más fácil acceso a los créditos, generaron que sea más fácil acceder a los créditos, debido a que la cuota inicial es más baja que la que existía antes, pero que haya más riesgo de repago a futuro.
Sucede que en los créditos con cuotas actualizables, la cuota inicial es baja y va aumentando junto con la inflación. Lo contrario sucede con los créditos a tasa fija, cuyas cuotas comienzan siendo elevadas y como el costo de cada una se mantiene en el tiempo, su valor real va cayendo con el transcurrir de los años.
El aumento del UVA fue del 37% anual, desde el 13 de mayo de 2021 hasta el 5 de enero de 2022. En esa fecha pasó al 39% anual, valor que se modificó el 17 de febrero de 2022, subiendo al 41,5% anual.
Con la introducción de los UVA, inicialmente existió un auge en materia de créditos hipotecarios, que pasó a ser del 1,3% del PIB. Sin embargo, para 2019 un crecimiento se estancó y comenzaron los congelamientos de cuotas. A partir de 2021, se modificó el sistema con la fórmula Hog.Ar, que sigue la evolución salarial, con un tope mensual de 2% por encima de la inflación en el caso de que el salario aumentara por encima de la inflación.
Un informe de IDESA sobre el funcionamiento del sistema, precisa que entre abril de 2016 y diciembre de 2019, UVA (221%) e inflación (227) aumentaron a la par. Eso sí: el salario formal aumentó muy por debajo de las cuotas: 18%. Sin embargo, el deudor tomó un crédito para adquirir una propiedad dolarizada, con un dólar paralelo que subió el 386%. De tal manera, si bien su salario aumentó menos que su pasivo (la deuda), también se da que su activo (el inmueble) aumentó por encima de la deuda.
A la hora de precisar pros y contras del sistema, IDESA pone este ejemplo: supongamos que un trabajador formal que recibe un salario promedio (RIPTE) tomó un crédito UVA en abril de 2016 para adquirir una propiedad por 100.000 dólares. Como la relación préstamo/valor de la propiedad oscilaba entre 60% y 80% – asumamos un 70%-, por lo tanto, se otorga un crédito UVA equivalente a USD 70.000.
Consideremos, a su vez, condiciones estándar del mercado en aquel momento: crédito a 20 años, con una tasa UVA + 4% anual en un banco público y una relación cuota/ingreso inicial de 35%. De esta manera, el crédito será de 73.310 UVA (aproximadamente $1 millón de pesos en el momento inicial) y se paga una cuota inicial de unos $6.300 mensuales.
Bajo estas condiciones, para diciembre de 2019 el peso de la cuota respecto al salario se incrementó desde el 35% inicial a un 40%. No obstante, el peso del préstamo en relación al valor de la propiedad disminuyó del 70% inicial al 40%. Si bien es cierto que afrontar las cuotas UVA se hizo más difícil, también se hizo más difícil pagar un alquiler.
La conclusión es la de siempre: la elevada inflación que los sucesivos gobiernos no han logrado controlar, hace que cualquier sistema resulte inviable. Aunque también es cierto que la situación patrimonial del deudor mejoró, por cuanto el valor del inmueble aumentó por encima de la deuda.
El problema se le planteó al propio gobierno de Macri, con los picos de inflación de 2018 y 2019. Tras el resultado adverso en las PASO, el presidente de entonces dispuso el primer congelamiento de las cuotas. El mantenimiento del valor para viviendas valuadas en hasta 140 mil UVA, se mantuvo entre septiembre y diciembre de ese 2019 y Macri anunció que el Estado se haría cargo de la diferencia.
En campaña, Alberto Fernández planteó que en caso de ganar ofrecería “un plan de salida” para los tomadores de esos créditos hipotecarios. Hablaba de desdolarizar la cuota que se pagaba. “Y desdolarizar el precio”, añadió. Ahora bien, ya como presidente -según recuerda el sitio chequeado.com– planteó que su gobierno ya había brindado una solución al prorratear en 12 meses el pago del 26% de aumento acumulado de los 5 meses en que las cuotas habían estado congeladas.
Pero fue más lejos al advertir que esos préstamos eran contratos “entre particulares”, que establecían una cláusula de indexación que fue aceptada.
El primer día hábil de enero de 2020, el presidente Fernández prorrogó por ese mes el congelamiento de las cuotas, y el 28 de enero de 2020 el Banco Central anunció que a partir de febrero de ese año la diferencia sería pagada por los deudores y los bancos mediante un mecanismo de convergencia, contrariamente a lo que había dicho Macri respecto de que la diferencia sería afrontada por el Estado.
Lo cierto es que Macri dispuso un congelamiento y Alberto Fernández luego otros tres, pero son salidas temporales que postergan una solución de fondo. Es así que la última semana el diputado nacional Julio Cobos (UCR-Mendoza) presentó un proyecto de ley para extender las condiciones establecidas por el DNU 767/20, que venció el 31 de julio pasado, para evitar el impacto de la inflación en las cuotas de los créditos UVA, hasta que se encuentre una solución de fondo en el Congreso de la Nación.
El proyecto de declaración de Cobos, a quien acompañan Mario Negri, Lisandro Nieri, Víctor Hugo Romero, Lidia Ascárate y Jimena Latorre, pide al PEN diagramar un nuevo esquema de convergencia, a partir del 31 de julio de 2022 a efectos de reducir el impacto negativo que la actualización de los créditos Unidades de Valor Adquisitivo tiene sobre los deudores.
El último decreto establecía desde el 1° de febrero de 2021 y hasta el 31 de julio de 2022 un nuevo sistema escalonado de convergencia para las cuotas de créditos hipotecarios que recaigan sobre inmuebles destinados a vivienda única y estén ocupados y, asimismo, que las entidades financieras habiliten una instancia para considerar la situación de aquellos casos en los que el importe de la cuota a abonar supere el 35% de los ingresos.
En ese sentido, Cobos señaló que “estas disposiciones perdieron vigencia, así como el resto de los decretos referidos a la materia porque el aumento del Índice de Precios al Consumidor que para julio de 2022 es de 7,4% impacta directamente en un incremento sideral de las cuotas actualizadas por UVA; más aún sin un sistema de convergencia que reduzca ese impacto”, y ratificó: “Por eso y hasta que se logre una ley del Congreso -que debemos sancionar con celeridad- solicitamos esta prórroga al PEN”.
Impulsor de los UVI como alternativa de crédito para acceder a la vivienda -que recuerda haberle ofrecido en su momento al entonces presidente Macri y que este escuchó con interés, mas no implementó-, Julio Cobos ha venido mostrando su interés desde hace mucho tiempo para encontrarle una solución a este grave problema. El 13 de abril de este año había presentado un proyecto para renegociar los contratos, pero luego fue más allá al tratar de forzar junto a otros diputados de JxC una sesión especial para tratar esa problemática.
Alentado por lo que ya habían logrado con el tratamiento de la Ley de Alquileres, un día después de que la oposición pidiera una sesión especial para tratar Boleta Unica, el 28 de abril pasado, solicitaron al presidente de la Cámara baja convocar a una sesión especial el jueves 5 de mayo para tratar de manera urgente el tema de los créditos UVA. La propuesta suscripta por 28 diputados radicales contemplaba el tratamiento de dos proyectos: ese que el propio Cobos había presentado dos semanas antes, y otro del exdiputado Alvaro De Lamadrid denominado “rescate de deudores hipotecarios UVA”.
La movida tenía como intención forzar el tratamiento del tema, mas no del modo sugerido en la convocatoria, sino a través de un entendimiento con el oficialismo, que se alcanzó el 3 de mayo, cuando se acordó armar un esquema especial con 30 días para resolver la situación. El presidente de la Cámara emitió una resolución unificando giros y convocando a que en 30 días se emitiera un dictamen consensuado.
El acuerdo suscripto entre Sergio Massa, Germán Martínez, Mario Negri y Julio Cobos hablaba de “avanzar en la búsqueda de una solución consensuada para los actuales tomadores de créditos UVA, y perfeccionar los mecanismos actuales para promover créditos hipotecarios accesibles y sostenibles en el tiempo”.
Las comisiones que se ocuparían de trabajar en el tema serían las de Finanzas y Presupuesto y Hacienda, que convocaron a una reunión informativa el 1 de junio de 2022, donde se presentaron funcionarios, exfuncionarios, especialistas y familias tomadoras de crédito. En esa ocasión, la titular de Finanzas, Alicia Aparicio, contó que habían acordado llevar adelante dos reuniones informativas y una reunión de debate.
En representación del colectivo UVA, la primera oradora dejó bien establecido el eje del problema. María Luisa Schwab, integrante de Hipotecarios UVA Tandil contó su situación personal a partir del hecho de haber pedido un crédito para construir en mayo de 2017 en un lote de su propiedad: “Nos encontramos con que el primer desembolso no era la cantidad de dinero esperada”, contó, asegurando que “no hubo especulación por parte nuestra. No hicimos negocio, como algunos dicen”, y cuestionó “el aumento desmedido de las cuotas”.
“Ya hemos devuelto el monto otorgado y de ahora en más todo es ganancia de los bancos”, sintetizó.
A continuación habló Iván Kerr,exsubsecretario de Vivienda durante la gestión Cambiemos. “Durante 2016 el BCRA creó la UVA, que permitió que muchas familias de ingresos medios pudiera comprar su vivienda”, recordó, destacando el “boom” que generó entonces ese sistema, que rige hoy sin problemas en países vecinos. Pero admitió que la inflación generó problemas que trataron de atender adecuando el nivel de incremento de las cuotas, a través de un fondo fiduciario creado a esos fines que se aplicó para deudores del Procrear y del UVA.
“En noviembre de 2019 presentamos un proyecto de ley para que a partir del presupuesto siguiente las cuotas se comenzaran a tratar en función de un sistema de convergencia que evitara este salto inflacionario acumulado”, recordó, con el fin de “proteger a los deudores, pero también mejorar la calidad del crédito hipotecario para que volviera a ser utilizado en el futuro”. Sugirió como solución crear un fondo de compensación “simétrico”, para que los tomadores de créditos paguen sus cuotas ajustadas por salarios, y que los bancos sigan percibiendo las cuotas ajustadas por el CER y la UVA, vía un fondo compensador, cosa que funciona en otros países de manera “rentable”.
Kerr concluyó asegurando que “el crédito hipotecario necesita apoyarse sobre una economía estable con capacidad de proyectar en el mediano plazo. Hasta que eso no ocurra, este fondo compensador puede ser una herramienta para dar seguridad a quienes tomaron créditos hipotecarios”.
Durante el debate, se escucharon expresiones como la de Adrián Daniel Albor, presidente de una asociación civil que patrocina a deudores, que expresó la conclusión de que “los bancos se han convertido en lo micro en lo que el FMI es en lo macro a los estados”. Lo contradijo el economista Lucas Llach, quien también fue funcionario de la gestión anterior, que negó que ese fuera “un negocio de los bancos”. Y pensando a futuro, advirtió que “si queremos que el deudor pague menos de lo que se comprometió a pagar, estamos diciendo que haya pocos incentivos para el prestamista, que no es el banco sino los depositantes (…) Si no hay nadie que preste, no hay crédito”.
Llach le reclamó al Congreso “permitir que siga existiendo el crédito en la Argentina, y por lo tanto la indexación”, aclarando que la cuota UVA es el crédito más estable, pues contempla lo que fue la inflación en el mes anterior, por lo tanto “su variabilidad es mucho menor a la variabilidad que tienen todos los demás ítems”.
Advirtió por último que si se compensara a solo un grupo, que son los tomadores de créditos, habría que compensar también a los otros 47 millones de argentinos.
“El sistema UVA no falló por su mecanismo de indexación, sino por dos falsas premisas desechadas por la evidencia: que el aumento de la oferta de la vivienda va a bajar su precio y que la facilitación del crédito hipotecario aisladamente contribuye a resolver el problema de la vivienda. Cualquiera que entiende un poco sobre el funcionamiento del mercado del suelo sabe de la formación de la renta y de las expectativas alcistas en contextos especulativos”, sostuvo por su parte la diputada Romina del Plá.
Una defensa encendida del sistema de créditos fue la que hizo Federico González Rouco, gerente de Créditos y Alquileres en el Instituto de Vivienda de CABA, que destacó que “hoy la mora es del 1,3%”, remarcando que los países que utilizan este tipo de sistema siguen manteniéndolos y relacionó todos los problemas a la inflación. “Es cierto, el capital aumenta”, reconoció, aclarando que “cada vez se venden menos UVA, pero todos los meses se deben pesos, que ajustados por inflación valen menos”.
Por el colectivo de créditos hipotecarios UVA, Perla Figueroa comentó entre lágrimas su situación personal, y concluyó con un pedido: “Ustedes tienen esta oportunidad de transformar nuestras vidas y las de los que podamos tomar los créditos de ahora en más”.
La segunda reunión informativa tuvo lugar el 29 de junio pasado, con testimonios en primera persona como el de Sebastián Saúl Ignacio, representante de UVA Necochea, quien contó que había tomado un crédito a través del Banco Provincia en marzo de 2017 por 1.500.000 pesos a 15 años, para poder comprar su casa. Empezó pagando una cuota de 11 mil pesos y “hoy, en la cuota 73, deberíamos pagar 85 mil pesos, algo imposible de hacer”.
¿Qué pasa si un tomador de crédito no puede pagar? Si se atrasan con el pago de tres cuotas consecutivas, sus viviendas podrán ser ejecutadas por los bancos sin juicio de ejecución. Ernesto Páez, representante de Hipotecados UVA de Mendoza, expresó en esa segunda reunión informativa que “aunque haya una solución de suspensión de remate, los intereses y la inflación siguen adelante”. Por eso reclamó “una solución definitiva y de fondo”, porque “siempre compensaron a los bancos y no a los deudores”. Y en la situación actual, “los tomadores UVA nunca podrán honrar sus deudas”.
Entre la docena de oradores que se presentaron, el exdiputado mendocino José Luis Ramón sugirió que “las entidades financieras resignen esto de seguir cobrando el UVA y que al final del crédito el Estado de la Nación le reconozca la pérdida a los bancos, pero a los 30 años, cuando ya termina”.
Sobre el final de esa reunión, el diputado Cobos planteó el siguiente ejemplo: hoy día, el Banco Provincia da un crédito de 12 millones de pesos con tasa al 41%, con una cuota inicial de 410.915 de pesos y solicita más de un millón de pesos de ingresos. “Es imposible tomarlo”, indicó, para decir luego que “por un crédito UVA el Banco Francés ofrece hoy 12 millones de pesos a 20 años, a una tasa del 5% y la cuota inicial es de 80 mil pesos” y el ingreso requerido, más de 200 mil pesos.
El mendocino opinó que “más allá de la solución que tenemos que brindar desde el Congreso”, lo que hay que hacer es “recuperar el crédito a largo plazo o corto plazo para capital de trabajo”. Así las cosas, planteó que “el problema que tenemos es cómo resolvemos a los actuales beneficiarios de crédito”, y apuntó que “la evolución del salario hasta diciembre de 2018 superó a la inflación”, pero “a partir de ahí cae el salario con respecto al valor de la UVA”.
En ese marco reconoció que había “mucha coincidencia” entre los diputados y el propio Poder Ejecutivo en tratar de encontrar una solución, pero claramente los plazos pactados no se estaban cumpliendo, ni se iban a cumplir: habían fijado 30 días para emitir dictamen y llevaban casi 60, sin siquiera ponerse a discutirlo.
Sugirió ese día invitar a los bancos y al Poder Ejecutivo para la semana siguiente, para después avanzar en una iniciativa consensuada, pero nada de eso ocurrió. En efecto, las entidades financieras solicitaron posponer su visita ante los cambios registrados en el Ministerio de Economía.
Por eso fue que el 11 de agosto pasado, ya con nueva presidenta al frente de la Cámara, el propio Cobos junto a Mario Negri le enviaron a Cecilia Moreau una carta para pedirle reanudar en comisiones el debate por los créditos UVA.
“El contexto inflacionario actual y el vencimiento el día 31 de julio pasado del Decreto 767, mediante el cual se congelaron las cuotas de aquellos que accedieron a un crédito UVA, vuelve más apremiante e incierta la situación de los beneficiarios”, enfatizaron los legisladores de Juntos por el Cambio, que concluyeron pidiéndole a Moreau “arbitrar los medios a su alcance para que se retome el tratamiento parlamentario de los créditos UVA a la mayor brevedad posible, para buscar unificar propuestas, lograr un dictamen y pronto tratamiento en sesión en la Cámara que usted preside”.
Siendo el de la vivienda uno de los mayores problemas que tiene un país en crisis como la Argentina, no debe llamar la atención que tanto el debate sobre los créditos UVA y el de la Ley de Alquileres estén empantanados hoy en Diputados. Y que ambos tengan el mismo problema común, que hace imposible encontrar una solución que satisfaga a todos: una inflación elevada.
