Luego de que el oficialismo porteño aprobara en soledad un paquete de medidas que buscarán favorecer los alquileres, el legislador del Frente de Todos (FdT) y miembro de la Comisión de Planeamiento Urbano, Matías Barroetaveña, participó de un mano a mano con parlamentario.com en el que analizó la crisis habitacional que atraviesa la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

En ese contexto, el peronista advirtió sobre el avance de los alquileres temporarios y el detrimento que sufrieron los permanentes a raíz de esta situación. “. El crecimiento de los alquileres temporarios profundiza la competencia entre la oferta de alquileres temporarios y la de los permanentes. Más de 15.000 propiedades en la Ciudad de Buenos Aires que podrían abastecer la oferta de alquileres permanentes han sido desplazadas hacia el mercado de alquileres temporarios”, aseguró.

Al mismo tiempo que cuestionó con dureza el paquete de medidas que aprobó la Legislatura porteña en las últimas semanas y aseguró que las mismas tendrán “poco impacto” y que parten de un diagnostico erróneo.

– ¿Qué análisis puede realizar acerca de la situación de habitabilidad que atraviesa a la Ciudad?

-La Ciudad de Buenos Aires atraviesa una situación muy crítica en relación al acceso a la vivienda de las grandes mayorías que está directamente relacionada un modelo de gobierno que mientras actúa como facilitador de negocios del capital inmobiliario posee una muy baja performance en el área de vivienda y hábitat. En este sentido, excepto el inicio de algunos procesos de reurbanización no hay política vivienda en esta ciudad desde hace muchos años. Se han desarticulado, desfinanciado o subejecutado los principales programas de abordaje de la cuestión, sumado a una total desregulación del mercado inmobiliario que se estima que aproximadamente el 13,9% de los habitantes de la Ciudad se encuentran en una situación habitacional crítica, según el Centro de Estudios Metropolitanos (CEM) son unos 428.141. Si tomamos las estadísticas oficiales presentadas, el 7,4% de los porteños reside en villas, el 4,2% en complejos habitacionales, el 0,1% se encuentra en situación de calle y el 2,2% es residente de piezas de hotel-pensión, inquilinato o conventillo. Al mismo tiempo, según los últimos relevamientos realizados por la Dirección General de Estadística y Censos, basándose en la EAH 2019 – 2020, aún prevalecen 9,7% de hogares en situación de hacinamiento crítico y no crítico. Si bien no existen datos oficiales confiables actualizados, un informe de la Secretaría de Hábitat e Inclusión caracterizaba a la población en villas en un número cercano a 275.000 personas. Estimaciones propias, en base a los censos realizados por el Instituto de la Vivienda en los asentamientos que fueron censados durante los últimos 5 años (Playón de Chacarita, Rodrigo Bueno, Barrio Ricciardelli, Rodrigo Bueno y Barrio Padre Mugica) arrojan una población estimada de 330.000 personas. La misma preocupación despiertan los indicadores de personas en situación de calle. El “Censo Popular de Personas en Situación de Calle” realizado por un conjunto de organizaciones que aborda específicamente la problemática contabiliza al año 2017 4.394 las personas que vivían en la calle, ascendiendo a 5.872 cuando se tenía en cuenta a las personas que utilizan la red de alojamiento transitorio nocturno. El segundo censo, realizado en 2019, da un total de 7.251 personas en situación de calle. Por otra parte, el proceso de concentración económica existente y de desregulación en nuestra ciudad, durante los últimos años, ha ido generando aumento de precios, prácticas monopólicas, evasión, exclusión, etc. En este sentido, la proporción de hogares inquilinos creció 11 puntos porcentuales en el período 2003 – 2017 (pasando de 23,9% a 35,1% y los hogares propietarios han decrecido en casi iguales proporciones de 64,4% en 2001 a 52,2% en 2017), cifras que siguen creciendo hasta el presente.

– En la última sesión ordinaria, el oficialismo aprobó una serie de proyectos que buscan favorecer el acceso a los alquileres. ¿Cree que con estas medidas se podrá avanzar en ese sentido?

-Si bien celebramos que el Gobierno de Horacio Rodríguez Larreta comprenda que la compleja problemática de acceso a la vivienda en la Ciudad de Buenos Aires precisa la urgente formulación de políticas públicas, desgraciadamente las propuestas presentadas no son más que algunos parches coyunturales y mucho marketing para mostrar al jefe de Gobierno como un gobernante moderado de cara a su campaña presidencial en un contexto de crecimiento dentro de la agenda pública de la problemática de los alquileres. Más allá de esta cuestión y del poco impacto que poseen estas medidas, no dejan de ser un especie de incentivos sin ningún tipo de contraprestación para teóricamente aumentar la oferta de inmuebles en alquiler. Claramente, parten de un diagnóstico equivocado, ya que la problemática es un fenómeno multicausal motivado el propio funcionamiento del mercado de suelo y vivienda, sumado a cuestiones más inmediatas como el efecto de las devaluaciones producidas a partir de 2018 en relación al desacople precio de inmuebles en dólares / salarios en pesos, efectos de la pandemia, alta inflación y la propia política urbana del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires. Al mismo tiempo, el mercado de alquileres no se puede analizar solamente de acuerdo a la ley de oferta y demanda ortodoxa, ya que constituye un bien de gran elasticidad, dado su carácter de necesidad vital. Además, en el actual contexto, y con un deterioro de décadas de la situación habitacional, la mayor oferta de mercado demandaría mucho tiempo en impactar en una baja prolongada y constante del precio. Particularmente en el caso del proyecto del oficialismo que pretende generar una excepción del 80% en el pago de la plusvalía para todo desarrollo inmobiliario destinado a vivienda individual y/o colectiva y usos complementarios localizados en las comunas 3, 4, 5, 7, 8, 9 y 10, aquí lo que existe es una oportunidad para seguir dándole beneficios a la corporación inmobiliaria, lo cual agrava al problema. Es un verdadero disparate que el proyecto no delimite qué se puede construir, ni para quien, confiando que el mercado va a resolverlo por sí los acuciantes problemas de vivienda y planificación que posee nuestra ciudad.

– Desde el CEM advirtieron acerca del crecimiento de los alquileres temporarios en la Ciudad. ¿Qué impacto podría tener esto en los alquileres tradicionales?

-En todas las ciudades en las cuales se han desplegado los alquileres temporarios a través de plataformas digitales se ha agravado el problema del acceso a la vivienda para quienes habitan los territorios. No es un mero problema comercial sino que implica impactos urbanos y habitacionales severos; una de las consecuencias fundamentales de este fenómeno es que la brecha entre los ingresos de los hogares y el precio del alquiler permanente se amplía en todo el mundo. En julio 2018 en Buenos Aires se alcanzó el máximo de noches reservadas por propiedad, con un promedio de 17 noches. Con un precio promedio de 63 dólares por noche, significaron 1.071 dólares que, al tipo de cambio ese mes (28 pesos coincidente entre oficial y paralelo) representaron 29.988 pesos para una propiedad promedio. En ese momento, el precio promedio mensual de departamentos en alquiler de 1 a 5 ambientes usados y a estrenar en la ciudad era de 13.242 pesos. Es decir que, a grandes rasgos, con poco más de una semana de alquiler temporario se equiparaba los ingresos generados en un mes de alquiler permanente. En las 22 ciudades argentinas relevadas a inicios de 2023 hay 29.656 ofertas totales en Airbnb, de las cuales 26.469 corresponden a propiedades completas, es decir que el 89% de las ofertas son viviendas que se alquilan enteras. En tanto las ofertas se mantienen a lo largo del año, es posible plantear la hipótesis de que casi 9 de cada diez alquileres temporarios a través de la plataforma serían inmuebles destinados exclusivamente a este mercado inmobiliario. El crecimiento de los alquileres temporarios profundiza la competencia entre la oferta de alquileres temporarios y la de los permanentes. Más de 15.000 propiedades en la Ciudad de Buenos Aires que podrían abastecer la oferta de alquileres permanentes han sido desplazadas hacia el mercado de alquileres temporarios. En 2019 esta misma estimación se encontraba en las 9.338 unidades, de manera tal que sólo en cuatro años -y con una pandemia de por medio- creció 62%. Además, en diferentes ciudades del mundo se empiezan a visualizar vínculos entre la proporción de ofertas de Airbnb y la construcción de tipologías específicas de departamentos. En Buenos Aires las tipologías ofertadas son en su mayoría pequeñas propiedades: el 95% de los alquileres temporarios corresponden a departamentos de 1 y 2 ambientes.

– ¿De qué forma podría la Legislatura frenar el avance de los alquileres temporarios?

-Una primera medida para mitigar el impacto negativo de los alquileres temporarios es contar con información precisa y actualizada. Es necesario que las empresas de las plataformas abran los datos. Con información adecuada, se pueden promover políticas públicas que incluyen cuestiones comerciales, de fiscalidad y turísticas, y abordarlo integral e integradamente con la política habitacional. Además, generar políticas segmentadas de acuerdo a tipo de propietarios según el tipo y la cantidad de propiedades que ofertan. En este sentido, hemos presentado un proyecto con la siguientes prioridades: sanciones más severas y transparentes a los locadores y a las plataformas que no cumplan con la ley; pasar el control de Ministerio de Turismo a la Agencia Gubernamental de Control (AGC), como en cualquier comercio; y por último, los fondos recaudados en concepto de multas deberán ser afectados al financiamiento de operatorias de alquiler social llevadas adelante por el Instituto de la Vivienda de la Ciudad de Buenos Aires.