La iniciativa incluye también un capítulo referido al Registro de la Propiedad Inmueble. Quedó fuera la flexibilización de la Ley de Tierras.
Federico Sturzenegger, ministro de Desregulación, ideólogo del proyecto
Expropiaciones
El proyecto establece que la declaración de utilidad pública será de interpretación restrictiva y deberá identificar en forma específica y concreta el fin, además de ser idónea, necesaria y proporcional.
La indemnización comprenderá el lucro cesante, que en ningún caso podrá exceder el 30% del valor del daño emergente, salvo que el expropiado demuestre fehacientemente una afectación superior.
El valor del bien expropiado deberá determinarse a la fecha inmediatamente anterior a cualquier acto o hecho administrativo o legislativo, medida o anuncio público fehaciente vinculado con la expropiación.
El monto será actualizado conforme al Índice de Precios al Consumidor (IPC), con más una tasa de interés nominal activa del Banco de la Nación Argentina, devengada desde la mora hasta el momento del efectivo pago.
Establece que no se transferirá el dominio sin el previo pago íntegro de la indemnización correspondiente.
Procede la acción de expropiación irregular en los siguientes casos: cuando en virtud de una ley que declara de utilidad pública un bien, el Estado lo toma sin haber cumplido con el pago de la respectiva indemnización; cuando con motivo de la ley de declaración de utilidad pública de hecho, una cosa mueble o inmueble resulte indisponible por evidente dificultad o impedimento para disponer de ella en condiciones normales; y cuando el Estado imponga, directa o indirectamente al derecho del titular de un bien o cosa una indebida restricción o limitación privando al titular del uso, goce o disposición del bien en forma sustancial y no meramente transitoria, de modo que resulten equivalentes a una expropiación.
Relativo a la ocupación temporánea anormal, en vez de permitir que sea dispuesta por la autoridad administrativa, establece como autoridad competente al Poder Ejecutivo Nacional.
Sobre lo relativo al plazo de la ocupación temporánea, establece un límite de 90 días, prorrogables por única vez ante circunstancias graves y de necesidad pública, como emergencias sanitarias, conflictos armados, desastres naturales u otras, siempre que no existan medios menos lesivos. Además, prohíbe reiterar la ocupación temporánea anormal con fundamento en la misma causa.
Desalojos
Para disponer el desalojo de inmuebles urbanos y rurales se aplicará el proceso de juicio sumarísimo
Cuando el desalojo se fundare en las causales de cambio de destino, deterioro del inmueble, obras nocivas o uso abusivo o deshonesto, el juez deberá realizar antes del traslado de la demanda un reconocimiento judicial dentro de las 72 horas de dictada la primera providencia, con asistencia del Defensor Oficial, a fin de constatar e individualizar la identidad de los ocupantes del inmueble con su nombre completo, nacionalidad y número de documento o pasaporte.
Cuando haya menores, personas con discapacidad o adultos mayores en situación de desamparo, el juez deberá dar intervención a organismos competentes para asegurar una alternativa habitacional, sin perjuicio de la continuidad del proceso.
Si el destino es habitacional, previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres el locador debe intimar fehacientemente al locatario al pago de la cantidad debida y otorgar para ello un plazo que no debe ser inferior a 10 días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, con especificación del lugar de pago.
Si se mantiene el incumplimiento del inquilino, el propietario puede iniciar la acción de desalojo que se efectuará en un plazo de 10 días hábiles.
En los casos de desalojo por falta de pago o vencimiento del contrato, obtener la desocupación inmediata bajo caución juratoria. Prevé que, si se probase que el actor obtuvo esa medida ocultando hechos o documentos, se le impondrá una multa de hasta 10 veces el monto del mes de alquiler, en favor de la contraparte.
Ley de Registro de la Propiedad Inmueble
Finalmente, el proyecto impulsa la modernización de la Ley 17.801 y sus modificaciones, con el objeto de adecuar el sistema registral inmobiliario a los estándares tecnológicos actuales y a las exigencias constitucionales de seguridad jurídica, eficacia administrativa y protección del derecho de propiedad.
Se apunta a la incorporación de herramientas tecnológicas que permitan la digitalización integral del sistema registral y que habiliten la presentación de documentos en soporte electrónico, el uso de firma digital conforme a la normativa vigente y la implementación de sistemas de registración que aseguren la inalterabilidad, integridad y trazabilidad de la información.
Impulsado por el Gobierno como una de sus principales apuestas legislativas, el proyecto que llegará al recinto el próximo jueves modifica el régimen de expropiaciones, acelera los desalojos, flexibiliza restricciones sobre tierras rurales, introduce cambios en la Ley de Manejo del Fuego y moderniza los registros inmobiliarios. Tras más de una docena de versiones, el oficialismo logró acercar posiciones para llevar la iniciativa al recinto. Sus puntos principales.
El Senado se prepara para debatir el jueves próximo uno de los proyectos más emblemáticos de la agenda impulsada por el presidente Javier Milei: la denominada Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada, una iniciativa que sufrió numerosas modificaciones (hubo 13 versiones) desde que obtuvo dictamen el pasado 20 de mayo y que llega al recinto convertida en una profunda reforma de la legislación vinculada al derecho de propiedad.
Aunque el título remite a una protección reforzada de la propiedad privada, el texto avanza sobre una variedad de normas y alcanza aspectos tan diversos como las expropiaciones, los desalojos, la regularización dominial, la adquisición de tierras rurales por extranjeros, el manejo del fuego y la organización de los registros inmobiliarios.
Uno de los núcleos centrales de la propuesta es la modificación de la Ley de Expropiaciones. El proyecto establece que las declaraciones de utilidad pública deberán interpretarse de manera restrictiva y justificar de forma específica el fin perseguido, al tiempo que exige que toda expropiación sea idónea, necesaria y proporcional para alcanzar ese objetivo.
La iniciativa también mejora las condiciones de indemnización para los propietarios afectados. Entre otros cambios, incorpora expresamente la posibilidad de reconocer lucro cesante cuando pueda acreditarse de manera objetiva, fija que la valuación del bien debe realizarse antes de cualquier anuncio oficial vinculado a la expropiación y dispone mecanismos de actualización monetaria hasta el momento del pago efectivo. Además, ratifica que no podrá producirse la transferencia del dominio sin que previamente se haya abonado la indemnización correspondiente.
Otro de los capítulos con mayor impacto político es el referido a los desalojos. El proyecto convierte estos procesos en trámites sumarísimos y habilita mecanismos que permiten obtener la restitución anticipada de inmuebles en determinados casos, especialmente cuando se trate de ocupaciones irregulares o cuando el derecho invocado por el propietario presente suficiente verosimilitud.
En paralelo, se agilizan las notificaciones judiciales y se amplían las facultades de los oficiales de justicia durante los procedimientos de lanzamiento, incluyendo la posibilidad de requerir auxilio de la fuerza pública y otras medidas destinadas a garantizar el cumplimiento de las órdenes judiciales.
Sin embargo, a diferencia de borradores anteriores, la versión que llegará al recinto incorpora una cláusula específica de protección para personas vulnerables. El texto establece que cuando existan menores de edad, personas con discapacidad o adultos mayores en situación de desamparo, el juez deberá dar intervención a los organismos competentes antes de ejecutar el desalojo y contemplar soluciones habitacionales transitorias, sin suspender por ello el proceso.
La reforma también introduce cambios significativos en la Ley de Tierras Rurales. Si bien mantiene la prohibición para que Estados extranjeros adquieran tierras rurales en el país, elimina varias de las restricciones actualmente vigentes y flexibiliza los mecanismos de autorización para otros actores extranjeros. Incluso incorpora el criterio de silencio administrativo positivo, por el cual determinados permisos podrán considerarse otorgados si la autoridad competente no se expide dentro de los plazos previstos.
Otro aspecto relevante es la modificación de la Ley Pierri de regularización dominial. La nueva redacción exige acreditar posesión pacífica, ostensible y continua durante diez años para acceder al beneficio y limita su alcance a inmuebles destinados a vivienda única y permanente, aunque incorpora una previsión específica para agricultores familiares.
En materia ambiental, el proyecto deroga disposiciones incorporadas a la Ley de Manejo del Fuego y redefine el esquema de restricciones posteriores a los incendios forestales, un punto que anticipa cuestionamientos de sectores ambientalistas y de parte de la oposición.
La iniciativa se completa con una amplia reforma de la Ley de Registro de la Propiedad Inmueble. Allí se promueve la digitalización de trámites registrales, la utilización de firma digital, la creación de una Red Federal de Publicidad de Inhibiciones y de una Ventanilla Única Federal Inmobiliaria, además de la conformación de un Consejo Federal de Registros de la Propiedad Inmueble.
Considerado por el oficialismo como una de las principales reformas institucionales del período legislativo, el proyecto busca fortalecer las garantías de los propietarios frente al Estado y frente a ocupaciones irregulares, al tiempo que procura generar un marco más favorable para las inversiones. La discusión en el recinto permitirá medir hasta qué punto el Gobierno logró reunir los consensos necesarios tras casi dos meses de negociaciones y sucesivas revisiones del texto.
► Expropiaciones más restrictivas
► Mejoras en las indemnizaciones
► Pago previo obligatorio
► Desalojos más rápidos
► Protección para sectores vulnerables
► Cambios en la Ley Pierri
► Flexibilización de la Ley de Tierras
► Modificaciones a la Ley de Manejo del Fuego
► Modernización registral
El ministro de Desregulación expondrá este miércoles ante un plenario de comisiones sobre la iniciativa del Gobierno, que propone cambios en el régimen de expropiaciones, desalojos, tierras rurales y la ley de Manejo del Fuego.
El ministro de Desregulación y Transformación del Estado, Federico Sturzenegger, se presentará este miércoles a las 16 en el Senado para explicar los alcances del proyecto de ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada, una de las iniciativas centrales del Gobierno de Javier Milei en materia económica y jurídica. La exposición está prevista para las 16, en un plenario de las comisiones de Asuntos Constitucionales y de Legislación General.
El encuentro será encabezado por los presidentes de ambas comisiones, los senadores de La Libertad Avanza Agustín Coto y Nadia Márquez, respectivamente. Allí, Sturzenegger detallará los objetivos de una propuesta que busca reforzar el derecho de propiedad, agilizar los mecanismos de restitución de inmuebles y modificar regulaciones vigentes desde gobiernos anteriores.
El proyecto plantea cambios en el régimen de expropiaciones mediante la incorporación de un procedimiento rápido para la devolución de inmuebles, basado exclusivamente en la acreditación del título de propiedad. Desde el Ejecutivo sostienen que el nuevo esquema preserva las garantías del debido proceso y el control judicial, pero elimina demoras que, según afirman, perjudican a los propietarios.
Entre los puntos más sensibles de la iniciativa se encuentra la eliminación de las restricciones para que ciudadanos extranjeros puedan adquirir tierras rurales. La normativa vigente, sancionada en 2011, fijó límites a la titularidad extranjera, pero el Gobierno considera que esas disposiciones resultaron un freno a la inversión internacional, especialmente en el sector agropecuario. En ese sentido, el proyecto propone concentrar los controles únicamente en los casos que involucren a Estados extranjeros o entidades vinculadas, con el objetivo de resguardar la soberanía y la seguridad nacional.
La propuesta oficial también incluye modificaciones a la ley del Manejo del Fuego, una iniciativa impulsada en 2020 por Máximo Kirchner. La norma del Ejecutivo deroga artículos clave de la norma impulsada en 2020 que impedían la venta de tierras afectadas por incendios durante décadas y prohibían cambiar el uso del suelo en zonas agrícolas incendiadas. Desde el Ejecutivo argumentan que esas restricciones, pensadas para preservar los ecosistemas, resultan desproporcionadas y terminan afectando el ejercicio del derecho de propiedad sin lograr una protección ambiental efectiva.