Si bien no se puede hacer futurología en el desarrollo inmobiliario en la Argentina, podemos hacer el análisis de probables escenarios de los próximos meses. Con el mercado retraído por el Covid-19 y ventas y permisos de obra en caída desde abril de 2018, ya comienzan a bajar los precios en dólares de las unidades en oferta.

Hoy en día se escuchan ofertas de entre un 30% y 40 % en dólares.  La tendencia será a la baja sostenida dado que la construcción del metro cuadrado ha bajado un 40 % en dólares y los constructores estarán dispuestos a vender aún más bajo.

La devaluación de la moneda impacta directamente en el sector, dado que siempre la propiedad se encontró dolarizada. Pero seguramente surgirán oportunidades para los que atesoran dólares para comprar terminados a estrenar y usados a mejor precio.

También, habrá oportunidades para quienes “dolaricen “pesos a través de compra de unidades en pozo, con cuotas en pesos más ajuste CAC . Pero el impacto de la economía y el temor a rebrotes de la pandemia retrae el mercado.

Muchos inversores prefieren reinvertir en sus negocios principales.  Sectores como el turismo, indumentaria, calzado, gastronomía y espectáculos están muy golpeados y tardarán en recuperar. El crédito hipotecario es inexistente.  Los bancos se inclinan a prestar para el consumo donde logran mejores dividendos.  Se estudia la posibilidad de implementar nuevamente Cedines y tentar a los inversores a sacar los dólares del colchón.

En principio, no hay un precio definido de tierra y de unidades y con las obras paradas no se tendrá certeza del precio de materiales hasta que se active la demanda. También hay que tener en cuenta que el stock de unidades es grande.  Siempre se construye para inversores. Es difícil conseguir el consumidor final, al ver que ese consumidor tardará en llegar. Muchos optarán por alquilar para achicar gastos y esperar una recuperación de precios.

Igualmente, el constructor es de por sí un emprendedor. El corredor inmobiliario argentino  sabe que “todo pasa“ y los desarrolladores están acostumbrados a los cambios por lo que innovaremos  en productos, alianzas, marketing y formas de pagos adecuados para para mover la rueda y tentar al inversor a que ingrese al negocio.

Los que estamos hace años en el negocio sabemos que en algún momento repuntará como en los años 2003- 2007 después de la crisis 2001. Por ahora, estamos tratando de comprar tierra con metros terminados o tierra con metros en el proyecto. Y así poder ir tramitando los permisos con miras a tiempos mejores.

Hay que tener en cuenta que el factor tiempo que en nuestra actividad es  “plata“, por eso  realizar obras con protocolo llevará más tiempo y, en consecuencia, serán más costosas. Escrituras y permisos también tardarán más tiempo. Por ejemplo, si hoy hay que hacer una escritura por tracto abreviado hay que esperar que se active la Justicia. Ni hablar de ingresar un expediente de permiso de obra después de tres meses de parate.

De todas formas, en épocas difíciles el inversor se pasa al ladrillo, sobre todo si la cuarentena desata en una crisis social y económica. Por ahora los jugadores se encuentran expectantes.  Los que están “líquidos” buscan oportunidades. Estamos en comunicación permanente con todos colegios, cámaras y asesores buscando la forma de volver a la cancha.  Sabemos la nobleza de la inversión inmobiliaria. Como decimos entre nosotros: El ladrillo no traiciona.

El sector de la construcción no puede hacer una lectura optimista de esta pandemia que nos sumergirá en una crisis de largo plazo. Por supuesto que van a surgir oportunidades de negocios porque mucha gente se verá obligada a vender algo para apuntalar su negocio principal, ya sea un bar, un restaurante o un local de venta de ropa. 

Hoy para mantener en marcha su fábrica o su negocio muchos tendrán que vender una propiedad o, mejor dicho, malvender. Aquella persona que necesita vender, va a tener que hacer una rebaja del 20% en términos de mercadería usada. Del otro lado, sabemos que los que se quedaron con dólares van a poder comprar a mejor precio.

En el caso de la venta desde el pozo habrá que ser muy prudente pues si bien podría ser una buena opción, se corre el riesgo de que los inversores se retiren masivamente de los fideicomisos. Ahí tendríamos un problema mayúsculo.  

Todo el panorama es poco alentador. La base monetaria se está ampliando mucho. La emisión va a generar una inflación importante. El alza del dólar se va a ver más marcado.  

Incluso, el invierno podría agravar la situación con más medidas de aislamiento y consecuente achicamiento de la industria. Por eso, los colegas vamos pensando en una salida recién hacia 2021.   

A diferencia de la crisis subprime donde hubo pronta reconstrucción y posibilidad de rebrote, esta crisis nos viene a decir que hasta que no haya una vacuna no habrá certezas.