Alquileres: consenso para derogar el plazo de 3 años y la actualización cada 12 meses

Diputados de Juntos por el Cambio recibieron a propietarios, inquilinos e inmobiliarias para escuchar sus propuestas para la modificación de la ley vigente.

Luego de que oficialismo y oposición llegaran a un entendimiento para modificar la Ley de Alquileres vigente -levantándose así la sesión especial pedida por JxC para el martes que viene-, y se estableciera la conformación de la Comisión de Legislación General para avanzar con el tratamiento del tema, el interbloque de diputados de Juntos por el Cambio comenzó a trabajar por las suyas ya este mismo jueves.

Así, sus miembros recibieron por la mañana a representantes de las asociaciones de inquilinos, cámaras inmobiliarias y propietarios. En lo que fue definida como “una provechosa audiencia”, los legisladores receptaron peticiones para cambiar la Ley de Alquileres que está vigente desde 2020 y que trajo graves problemas para todas las partes.

Todos los actores que estuvieron en la audiencia en la sala 2 del Anexo de Diputados coincidieron en pedir que se deroguen los artículos que dispusieron que los contratos de locación sean de tres años y que establecieron un mecanismo de actualización de los alquileres cada doce meses.

Pero también destacaron que hay aspectos de la actual ley que deben continuar.

El presidente del bloque de Pro, Cristian Ritondo, sostuvo: “Juntos por el Cambio busca darle previsibilidad al mercado inmobiliario, para que inquilinos y propietarios tengan un marco legal acorde a la situación crítica que estamos atravesando. Comprendemos y sabemos las dificultades que hoy tienen los inquilinos para acceder a una vivienda de alquiler”, explicó.

Y agregó Ritondo: “El objetivo primordial es integrar la Comisión de Legislación General y escuchar a todos los sectores comprometidos, para que acerquen sus iniciativas tendientes a mejorar la actual legislación en la materia”.

El presidente del bloque UCR, Mario Negri, explicó: “Hemos escuchado a todos los sectores involucrados y afectados por la actual Ley de Alquileres. Todas las partes coincidieron en que la ley actual tiene dos grandes problemas: el plazo de tres años de los contratos y la periodicidad de un año en actualización de los montos porque con la inflación, lejos de dar previsibilidad, estas cláusulas generaron más incertidumbre”.

“Nosotros no queremos la suspensión ni la derogación total de la actual ley. Pero pedimos una sesión planteando la derogación para meter presión al oficialismo. Esta estrategia fue fructífera porque ayer destrabamos con el presidente de la Cámara baja el funcionamiento de la Comisión de Legislación General y el martes se empieza a debatir este tema. Si en 30 días no hay dictámenes, desde JxC vamos a volver a pedir una sesión especial”.

A su vez, Juan Manuel López, presidente del bloque de la Coalición Cívica dejó claro que “la reunión con los sectores del mercado de alquileres era fundamental. En un Congreso paralizado y que tiende a simplificar los temas, hoy tenemos una visión más clara para avanzar rápido en la parte que nos toca como Congreso. Tenemos que saber que con la inflación galopante y la incertidumbre que mete el oficialismo, lo que salga del Congreso sólo será un paliativo”.

Qué dijeron los invitados

Por la Federación Inmobiliaria Argentina, Emilio Caravaca Pazos, expresó que “lo más importante tiene que ver con los plazos de la ley actual. Aunque creemos que la modificación de la ley no va a normalizar el mercado per se. Hay falta de oferta y una demanda creciente”.

“Los artículos a derogar son el artículo del plazo de 3 años, que generó la elevación de los precios. Además, el artículo con la periodicidad de los ajustes también debe cambiarse. La actualización de doce meses implica que sea muy difícil planificar porque la inflación es alta”, puntualizó, aclarando que “hay aciertos en la ley Lipovetsky como establecer las expensas de cada parte o el domicilio electrónico”.

Finalmente, preciso que “hemos visto que en el interior había una mayor flexibilidad para sostener las relaciones contractuales. Mayor libertad de contratación genera mejores resultados”.

También estuvo presente en la audiencia Federico López Castromil, de Unidos por la Profesión, una agrupación de corredores inmobiliarios, quien señaló que “nosotros trabajamos con el diputado Alberto Assef en tres proyectos únicos e integrales. Surgen del consenso de las partes. Se quitan los artículos malos y a la vez se mejora el articulado del Código Civil que trae problemas. Los propietarios no son los malos de la película y los inquilinos no son delincuentes”.

Con relación al proyecto presentado por el diputado oficialista José Luis Gioja la semana pasada, lo consideró “inadmisible”. “Es un disparate”, resumió, afirmando que “el impuesto a la vivienda deshabilitada fracasó antes y lo hará ahora”. 

A su turno, José Griselli dijo por la Asociación Defensa del Inquilino que aclaró que no estaba en su ánimo que se legisle “en detrimento de los propietarios”.

“Cuando se sancionó la actual legislación lo que se vio fue el aumento nocivo e inmediato de las locaciones. Por no tener libertad de negociación, por ligar los juicios de desalojo a la registración del contrato ante la AFIP. Nadie ofrece inmuebles en locación”, agregó.

Participó de la audiencia por la Asociación de Defensa del Consumidor e Inquilino Exequiel Vergara, quien sostuvo que “hay que dar confianza y previsibilidad. Siempre dijimos que la indexación era una pésima idea. Con la inflación más alta del mundo era obvio que los alquileres iban a subir. Hoy hay falta de inmuebles para alquilar y lo que hay es carísimo. La respuesta es que haya un precio claro y transparente desde el principio”.

“En 2015 con el Código Civil y Comercial se puso dos años y en 2020 se llevó a tres años. Eso quita toda certidumbre”, agregó Vergara, quien precisó: “Hay que derogar los dos artículos rápidamente. El artículo relativo a la indexación y el relativo al plazo y volver a los dos años”.

Por último, Norberto Acervo señaló desde el Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios que “estamos de acuerdo con la derogación de los dos artículos y además creemos que la actualización debe ser semestral”.

Alquileres: ¿el Congreso volverá a intervenir para modificar lo que aprobó con amplio consenso?

Ante las quejas de las partes involucradas, se anticipó que el Parlamento tomaría medidas, pero la discusión todavía no arrancó en ese ámbito. Qué opinan los actores principales de este tema clave que amerita una reapertura del debate.

Entre los temas enviados por el Poder Ejecutivo para su tratamiento en extraordinarias no figuró uno que se esperaba estuviera: la Ley de Alquileres. Bandera de campaña de la oposición, que siendo oficialismo hizo mucho para su aprobación, el tema terminó siendo recogido también por el oficialismo, que anticipó que adoptarían medidas urgentes con el tema, habida cuenta de las protestas del sector.

Alquileres, como dijimos, no apareció en el decreto presidencial que incluyó 18 temas para extraordinarias, pero ya no puede haber quejas, pues este año y por primera vez desde que se tenga memoria un Gobierno no alcanza a tratar ni siquiera uno de los proyectos enviados al Congreso en febrero.

Muchas son las alternativas que se manejan en torno a la Ley 27.551 aprobada a mediados de 2020, en plena pandemia, y que pareciera haber generado más complicaciones que las soluciones que se proponía aportar. Pero cuando hoy se escuchan tantas voces críticas hacia esa norma conviene retrotraerse a la aprobación de la misma para recordar el consenso que tuvo cuando fue aprobada. “Esta ley no vino en un plato volador, fue producto del consenso general”, remarca Daniel Lipovetzky al salir al cruce de las fuertes críticas que no solo desacreditan la norma, sino que le ponen su apellido a la misma a la hora de defenestrarla.

Hay que remontarse a la sesión de la Cámara de Diputados del 20 de noviembre de 2019. El Gobierno de Cambiemos estaba de salida, pero así y todo el oficialismo propició esa última sesión en la que dio el primer paso para sancionar la nueva Ley de Alquileres. A continuación, le daría media sanción también a la Ley de Góndolas. Como se ve, dos iniciativas que prometían mucho más que lo que terminaron aportando.

La aprobación en Diputados fue por 191 votos positivos y ninguno en contra.

La media sanción para la Ley de Alquileres fue con 191 votos afirmativos, ninguno negativo y 24 abstenciones. Se trataba de un proyecto consensuado entre los distintos bloques, que además fue acordado con representantes de todos los actores involucrados.

Durante el debate, diputados de todas las bancadas coincidieron en destacar el principal objetivo que tenía la norma: brindarle mayor estabilidad a los inquilinos -unos 9 millones en todo el país- y equilibrar la relación con los propietarios. La mayoría de las -pocas- objeciones llegaron desde la bancada de Cambiemos, que aportó el mayor caudal de abstenciones. Fueron 18 del Pro (Eduardo Amadeo, Sergio Buil, Eduardo Cáceres, Alicia Fregonese, Alejandro García, Facundo Garretón, Martín Grande, Fernando Iglesias, Lucas Incicco, Luciano Laspina, Julio Sahad, Gisela Scaglia, David Schlereth, Cornelia Schmidt-Liermann, Héctor Stefani, Paula Urroz,  Sergio Wisky y Waldo Wolff); dos radicales (Horacio Goicochea y Martín Hernández); otras tantas de la Coalición Cívica, Marcela Campagnoli y Lucila Lehmann; José Moretti (Frente Renovador) y Alejandro Snopek (Consenso Federal).

Puntos principales de la norma

El proyecto que salió de la Cámara baja establecía los siguientes detalles:

  • Actualización anual. Los ajustes se efectúan utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el BCRA.
  • Extensión del contrato de dos a tres años. El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considerará celebrado por el plazo mínimo legal de tres años (con las excepciones ya existentes en el Código Civil y Comercial, artículo 1199).
  • Ampliación de las garantías. El locatario podrá elegir dos opciones entre: garantía inmobiliaria, aval bancario, seguro de caución, garantía de fianza o certificación de ingresos/recibo de sueldo. Y el propietario deberá aceptar una de las propuestas.
  • Expensas. Las expensas ordinarias deben ser afrontadas por el locatario, y las expensas extraordinarias quedarán a cargo del dueño del inmueble.
  • Devolución de depósitos. El depósito de garantía será devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación, o la parte proporcional en caso de haberse acordado un depósito inferior a un mes de alquiler. El reintegro deberá hacerse efectivo en el momento de la restitución del inmueble.
  • Renovación del contrato. En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, dentro de los tres últimos meses de la relación locativa, cualquiera de las partes podrá convocar a la otra, para acordar la renovación del contrato. En caso de silencio del locador o frente a su negativa de llegar a un acuerdo, estando debidamente notificado, el locatario puede resolver el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización correspondiente.
  • Contratos ante la AFIP. Deben ser registrados ante el organismo recaudador.

“Esta ley viene a equilibrar las relaciones entre ambas partes y a corregir abusos que se producen”, señaló esa vez Daniel Lipovetzky durante su discurso como miembro informante de parte del oficialismo, al destacar la importancia de tener una nueva norma que venga a atender un tema que no está regulado. “Es una ley que genera posiciones muy contrapuestas entre los sectores involucrados”, admitió, recordando la presencia en las comisiones de representantes de todos los sectores para debatir un tema que “no está regulado”.

La norma tuvo, como hemos dicho, un consenso generalizado no solo de los legisladores, sino también de todos los sectores involucrados. Aunque algunos anticiparon también sus objeciones. Es el caso del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la provincia de Buenos Aires, que consideró importante que el Congreso hubiera sancionado una nueva ley de alquileres, pero cuestionó la extensión de los contratos de dos a tres años debido a la inestabilidad de la economía.

La aprobación en el Senado

Un proyecto similar había sido aprobado en el Senado por unanimidad en 2016, pero perdió estado parlamentario en la Cámara de Diputados debido a que no se trató en el recinto. Por eso en 2019 volvió a iniciarse la discusión, esta vez en la Cámara baja, por lo que el Senado tuvo la última palabra.

Eso sucedió ya en tiempos del Gobierno de Alberto Fernández, el 11 de junio de 2020, cuando la Cámara alta sancionó el proyecto por unanimidad. Fueron solo 41 votos, pues la oposición se había retirado del recinto en rechazo al tratamiento de temas no vinculados a la pandemiade Covid-19.

De tal manera, el proyecto fue convertido en ley con los votos del Frente de Todos, más los de sus aliados Alberto Weretilneck y Magdalena Solari Quintana.

El Senado convirtió en ley el proyecto sobre alquileres el 11 de junio de 2020.

Tras una sesión virtual con clima caliente por la actitud de la oposición, el bloque oficialista criticó “la actitud irresponsable e insensible de Juntos por el Cambio” por no acompañar el debate y la aprobación de la Ley de Alquileres, iniciativa que había apoyado en las comisiones.

En noviembre de 2021, el presidente de la Cámara de Diputados expresó sus críticas en el acto del Día de la Construcción, el año pasado. “En el Gobierno anterior, el Congreso sancionó, no con mala fe, sino buscando una solución a un problema, una ley que fracasó. La Ley de Alquileres, que pretendía asegurar a inquilinos y propietarios, terminó disminuyendo la oferta”, expresó esa vez Sergio Massa, al hablar de impulsar una nueva norma para reemplazar la vigente, aunque como hemos dicho, aún no se ha puesto en marcha otro proyecto.

El discurso de Massa en la Confitería del Molino en el Día de la Construcción.

Esta última semana el Gobierno se ha pronunciado en torno al tema. Lo hizo en el marco de la primera reunión de la mesa de trabajo creada para abordar la situación, convocada por el secretario de Comercio Interior, Roberto Feletti. De la misma tomaron parte representantes de inquilinos, inmobiliarias, desarrolladores urbanos, propietarios, organizaciones de la sociedad civil y funcionarios relacionados con la temática.

Al cabo del encuentro, el secretario de Comercio anunció la intención de “generar una mesa de trabajo que cree las mejores condiciones para inquilinos y propietarios, en el marco de los consensos que surjan”.

Agregó que “estamos ante un problema, ya que hay falta de oferta de viviendas y hay incertidumbre para las y los inquilinos sobre el precio de los alquileres. Quisiéramos saber por qué hoy el mercado está en una situación donde es difícil alquilar”.

El secretario Feletti al encabezar la reunión de la mesa de trabajo creada para analizar el tema de los alquileres.

Un día después, la portavoz presidencial, Gabriela Cerruti, se refirió también a la cuestión: “Está claro que la Ley de Alquileres, así como está, no cumplió con la función esperada ni por los inquilinos ni por los propietarios y hay que mejorarla”, señaló, agregando que las viviendas ociosas destinadas “como ahorro o especulación inmobiliaria” son de los factores que influyen en los precios de los alquileres, y anticipó que el Gobierno espera “tener medidas pronto” frente a la problemática. ¿Tal vez un impuesto para las viviendas ociosas?

Ante las críticas hacia la ley que tanto defendió desde la Cámara baja, como presidente de la Comisión de Legislación General, el hoy diputado provincial Daniel Lipovetzky reconoce que “hay cosas que no funcionaron y que no estaban previstas en el proyecto original que yo presenté, y que fueron incorporadas en el debate en las comisiones; y otras que tienen que ver con circunstancias que se dieron en el país en los últimos años”.

En diálogo con parlamentario.com, Lipovetzky citó dos temas puntuales que deberían ser modificados: el Registro AFIP y la actualización de los contratos. En el primero de los casos, sostiene que habría que establecer incentivos fiscales para motivar la oferta, y en el otro, cambiar el método de actualización de los contratos.

“Las leyes hay que analizarlas en todo su articulado; hay cosas que están bien y otras que no funcionaron”, reconoce Lipovetzky, que atribuye a la inflación y a la falta de un plan económico los problemas de la ley.

Los puntos a modificar

Una de las principales demandas de los dueños es volver a los contratos de dos años. La ley aumentó de 2 a 3 años el plazo mínimo de alquiler y estableció mayores restricciones para que los propietarios rescindan el contrato.

Son los propietarios los que protestan por ese tema, no así los inquilinos. Para la Federación de Inquilinos, los tres años fueron un avance para dar previsibilidad a los inquilinos.

El índice de actualización es una de las principales demandas. Para la diputada nacional oficialista Marcela Passo, ese índice “genera incertidumbre no saber cuál será la inflación, habrá que revisar si se puede establecer el aumento solo por el índice de salarios”.

Lo de las garantías sigue siendo un problema: el inquilino debe otorgar hasta dos posibles garantías, una de las cuales debe aceptar el propietario. A los inquilinos les sigue constando conseguirlas y pretenden analizar este punto a fin de que no sea un obstáculo para alquilar, al tiempo que genere tranquilidad en los dueños.

Está dicho que lo del registro ante la AFIP no ha funcionado. El ministro de Hábitat Jorge Ferraresi aseguró que apenas 230.000 de los 2 millones y medio que tienen en radar, están inscriptos.

“Para el propietario genera mayores puertos administrativos a la hora de informar. Debemos cruzar información que el sistema ya tiene y no pedirle a los propietarios que se registren”, asegura Marcela Passo.

Una ley con baja ponderación

Según una encuesta de ZonaProp, la Ley de Alquileres debería ser modificada. Estas fueron las principales conclusiones del sondeo:

  • 8 de cada 10 propietarios consideran que la Ley de Alquileres los perjudicó.
  • Un 58% se vio afectado por la indexación anual del aumento del alquiler.
  • Un 58% por la extensión del plazo del contrato a 3 años.
  • Un 44% no está de acuerdo con tener que registrar el contrato de alquiler en la AFIP.

Como hemos dicho, durante la campaña hubo voces de la oposición que hablaron directamente de derogar la ley. Una de ellas fue la diputada nacional María Eugenia Vidal, aunque ella no ha presentado aún ninguna iniciativa en ese sentido. Sí lo hicieron sus compañeros de bancada Federico Angelini (Santa Fe) y Héctor Stefani, y la radical Karina Banfi, autores de proyectos que piden lisa y llanamente derogar la Ley 27.551.

Las diputadas Virginia Cornejo (Pro-Salta) y Mónica Frade (CC-Bs.As.) presentaron un proyecto de declaración para expresar su disconformidad con la aplicación de la Ley de Alquileres, en tanto que otros diputados también de Juntos por el Cambio han presentado iniciativas ya no para derogar la ley, sino modificar algunos de sus artículos.

Es el caso de Gisela Scaglia (Pro-Santa Fe), María Lucila Lehmann (CC-Santa Fe) y Alvaro González (Pro-CABA). Esta última iniciativa es la que cuenta con la anuencia del sector inmobiliario, que salió al cruce en su momento cuando se habló de “suspender” la ley, ya que eso implicaría congelar todo el sistema. Lo que puede hacerse, en todo caso, es derogarla, o elaborar otra norma corregida, sostienen.

Daniel Lipovetzky se resiste a considerar que la ley ha fracasado. “Hay un montón de cuestiones en la ley que son buenas”, aclara ante parlamentario.com, aunque celebra que el Congreso debata el tema para hacer correcciones, pero aclara que las mismas deberían incluir un debate amplio, escuchando a todas las partes y buscar un consenso. “Lo mismo que hicimos nosotros”, remarca.

Ritondo presentó un proyecto para modificar las “principales falencias” de la Ley de Alquileres

El jefe del bloque Pro presentó una iniciativa que vuelve a dos años el plazo para los contratos de alquiler con destino habitacional y elimina el índice de actualización de los precios.

El jefe del bloque Pro en la Cámara de Diputados, Cristian Ritondo, presentó un proyecto de ley para modificar lo que considera las “principales falencias” de la Ley de Alquileres, sancionada el año pasado y cuestionada ahora desde la oposición y el oficialismo.

En su cuenta de Twitter, el bonaerense reveló que la iniciativa fue elaborada junto a su par Álvaro González, y también Marta Liotto, vicepresidenta 1ra. del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (Cucicba), y Hernán Iradi, CEO de Auge Propiedades.

“La ley de alquileres debe ser modificada urgente. Algunos de sus artículos terminaron afectando los propios derechos que buscaron defender. Con @_alvarogonzalez y con el apoyo de @martaliotto11 y @Hernan_Iradi presentamos un proyecto para resolver sus principales falencias”, escribió el legislador.

El proyecto modifica la redacción del artículo 1198 del Código Civil y Comercial, de modo de establecer que “el contrato de locación de inmueble, con destino habitacional, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de dos años. Dicho plazo mínimo será de tres años para los restantes destinos”. En la actual norma se contemplan tres años de contrato cualquiera sea el destino de la propiedad.

Por otra parte, propone una modificación del artículo 14 de la ley votada el año pasado (27.551) que elimina la fórmula para calcular el ajuste de los alquileres.

“En los contratos de locación de inmuebles destinados a uso habitacional, el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre los cuales pueden realizarse ajustes pactados de común acuerdo entre las partes. En ningún caso se pueden establecer bonificaciones ni otras metodologías que induzcan a error al locatario”, expresa el texto, tal cual lo indica hoy la ley.

Pero elimina el párrafo referido a que “los ajustes deben efectuarse utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA)”.

CAMESI convocó a colegios y cámaras a una mesa de diálogo de todo el sector inmobiliario

El presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI), Alejandro Ginevra, llamó a sus colegas del Colegio de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad (CUCICBA), Colegios provinciales y Cámaras del sector a conformar una mesa de diálogo y “debatir entre corredores y matriculados para encontrar entre nosotros una solución por el bien de nuestra […]

El presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI), Alejandro Ginevra, llamó a sus colegas del Colegio de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad (CUCICBA), Colegios provinciales y Cámaras del sector a conformar una mesa de diálogo y “debatir entre corredores y matriculados para encontrar entre nosotros una solución por el bien de nuestra actividad”. 

La propuesta surge luego de la resolución de la Inspección General de Justicia (IGJ) que hizo lugar a una denuncia del Colegio contra la empresa Re/Max. 

En diálogo con el programa “Real Estate” que se emite por FM Milenium, Ginevra se refirió a los cambios surgidos en la actividad inmobiliaria en las últimas décadas y a la necesidad de “ir adaptándose a las demandas de los nuevos tiempos. Los formatos hay que respetarlos, pero hay que adaptar las leyes a las nuevas idiosincrasias en las que nos toca competir”, señaló.  

Ginevra adelantó además que se va a comunicar con el titular de CUCICBA, Armando Pepe, para proponer una reunión junto a los distintos presidentes de las Cámaras y los Colegios provinciales. “Cuando surge un problema, los corredores y matriculados debemos sentarnos a debatirlo para buscar una solución y me parece que lo tenemos que resolver en casa”, dijo 

En tal sentido, el presidente de CAMESI confesó “sentir vergüenza” cuando “leo en los diarios sobre la ‘guerra de las inmobiliarias’, como si nos estuviéramos peleando. Lo único que falta es que tengamos la grieta en el sector inmobiliario en este momento y tras dos años de caída de la actividad. Todos luchamos por lo mismo: modernizarnos, tener las mejores propiedades, hacer el mejor marketing, el mejor servicio, tratar de representar a quien nos toca representar de la mejor forma y con la mayor idoneidad”. 

Por último, el titular de CAMESI mostró su preocupación “en caso de que esto avance y no se pueda trabajar con marcas internacionales o nacionales, porque lo mismo les sucedería a los abogados o a los grandes estudios de auditores. Si este tema avanza, es complicado ejercer actividades en Argentina. No creo que eso llegue a suceder”.