El Colegio de Escribanos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires presentó el informe de octubre del 2024 con una suba del 16,1% respecto al mes anterior. El titular de la entidad, Jorge De Bártolo, señalo que “volvemos a tener récord, porque es el mejor mes de los últimos 78 meses y casi llegamos a 6 mil escrituras”.

Asimismo, cargó que “refleja claramente una nueva etapa del mercado inmobiliario y ahora con un empuje del crédito hipotecario que rozó las mil hipotecas”. El informe, también, arrojó que hubo 5.987 actos de escrituras de compraventa por un monto de $635.115 millones demostrando un ascenso del 232,1%.

El monto medio de los actos fue de $106.082.380 (104.776 dólares de acuerdo al tipo de cambio oficial promedio): creció 152,9% en un año en pesos, y en moneda estadounidense escaló 19,4%. En octubre, hubo 944 escrituras formalizadas con hipoteca. Por lo que la suba en ese sentido es del 300% respecto al mismo mes del año pasado y del 113% en el acumulado del año (2914 escrituras de hipoteca en total).

“Con este nivel vamos a superar las 50 mil compraventas en el año y nos permite tener confianza para un 2025 con un escenario más previsible. Trabajamos para que se sistematice la rueda hipotecaria”, auguró Jorge De Bártolo.

El Colegio de Escribanos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires expidió el informe mensual con los valores de julio del 2024 e indicó que se llevaron a cabo 4.946 actos de escrituras de compraventa por un monto de 437.194 millones de pesos.

El titular de la institución, Jorge De Bártolo, señaló que julio 2024 “es el mejor mes de los últimos 74 meses y con una leve envión vamos a entrar en más de 5 mil operaciones”. “En 7 meses registramos 25.000 escrituras de compraventa, pero todavía queda mucho por recorrer para hablar de años buenos”, añadió.

Recordó que “en 2018 teníamos a esta altura casi 36.000 operaciones acumuladas, en 2007 casi 40.000 y en el 98, cuando había mucho crédito hipotecario, teníamos más de 42.000”, y agregó que “es un claro indicio que la rueda del crédito se está empezando a mover, porque si bien es incipiente marcó casi el doble respecto al mes anterior”.

“Hay otros factores que impactan para este clima de cierta recuperación. Se eliminó un impuesto como el ITI que gravaba al vendedor en 1,5% y hay consultas acerca del blanqueo que aprobó el Gobierno. Son dos medidas que creemos van a dar otro nivel a la actividad”, concluyó.

En el informe se detalló que las escrituras de compraventa de inmuebles registraron en el séptimo mes de 2024 una suba de 47,3% respecto del nivel de un año antes; y en comparación con junio de 2024, los actos escalaron un 16,9% (junio 4232 escrituras).

Además, el monto medio de los actos fue de 88.393.521 millones de pesos: creció 280,4% en un año en pesos, y en moneda estadounidense subió 10%; y en julio, hubo 225 escrituras formalizadas con hipoteca. Por lo que la suba en ese sentido es del 41,5% respecto al mismo mes del año pasado y del 95,6%.

Uno de los destinos predilectos para inversionistas latinoamericanos es Estados Unidos, particularmente Florida. Su estabilidad económica y seguridad jurídica y normativa lo convierten en un destino atractivo para la inversión en el mercado del real estate. A esto se le suma la posibilidad que tienen los extranjeros de acceder a créditos hipotecarios, y para su sorpresa el trámite es mucho menos dificultoso que para los ciudadanos norteamericanos si este es acompañado y ejecutado de la mano de un profesional especializado. 

“Los latinos prefieren resguardar su capital y obtener una renta entre 5 y 8 % anual en dólares. El bien raíz es una inversión segura y conservadora. Para eso, se recomienda no comprar al 100 por 100 con capital propio, sino acceder a créditos con amortización de hasta 30 años, ya que el retorno es superior. Pero los créditos se otorgan a través de los bancos que en su mayoría no entienden la cultura latinoamericana y su forma de hacer negocios”, señala Gastón Schneider, de QKapital, empresa especializada en créditos para extranjeros. 

Para los latinos que buscan adquirir propiedades en Estados Unidos y así tener seguridad económica y financiera, y rentabilidad en dólares, existen distintos programas de financiamiento. QKapital recomienda acceder a créditos desde 150.000 dólares que oscilan entre el 50 % y 80 % del monto de la propiedad. Este porcentaje varía según el cliente, el tipo de propiedad que busca, entre otros. 

Una vez que la persona decide invertir, se le aconseja pre calificar para el crédito, ya que estos tardan entre 30 y 45 días en ser otorgados. Además, suelen pedir una carta de pre aprobación del préstamo para tomar una oferta de la propiedad. Entre los requisitos para acceder al crédito hipotecario, el interesado debe demostrar su liquides en cuentas bancarias. En caso de tener dinero líquido en bolsa, se lo puede utilizar como liquidez suficiente de reserva ante el banco y continuar con la transacción. 

Si bien los extranjeros suelen tomar créditos a largo plazo, se mantienen con esa propiedad durante un lapso promedio de 5 a 7 años. Luego de ese periodo, suelen vender el inmueble porque quieren acceder a otra propiedad más grande y vuelven a iniciar el proceso para tomar otro crédito. 

En todos los casos, quienes quieran invertir en Estados unidos a través de empresas como QKapital, pueden seguir las siguientes recomendaciones: 

·         Precalificar para el crédito antes de elegir la propiedad ya que el trámite para acceder al préstamo dura entre 30 y 45 días. 

·         Demostrar la liquidez que posee. 

·         Elegir una propiedad preferentemente por encima de los 250.000 dólares. 

·         En caso de mayor capacidad de inversión, el interesado puede acceder a un máximo de cuatro préstamos por banco, bajo la misma persona o empresa. 

·         Los gastos para acceder a la vivienda, rondan el 5.5% por ciento del valor de la propiedad. 

·         Considerar la posibilidad de adquirir un préstamo para reinvertir y no usar el 100% del capital propio. 

En la actualidad, se diseñan viviendas con el fin de optimizar el proyecto para que se adapte al código urbano y cumplir con un presupuesto posible para generar un producto estándar y vendible.  

Basta con dar una vuelta por los distintos barrios cerrados de la Provincia de Buenos Aires para ver que las casas tienen casi todo un estilo similar; “minimalista" les llaman y, en su mayoría, responden a un catálogo digital. 

Los compradores eligen entre una u otra a un precio final cerrado de acuerdo a su presupuesto. Es una solución simple y funciona. La pregunta del millón es, ¿en qué momento los arquitectos dejamos de proponer nuevos diseños y nos adaptamos a diseñar aquello que funciona y es vendible? 

Uno de mis arquitectos favoritos es Bjarke Ingels, un joven danés nacido en 1974 que comenzó su carrera con un emprendimiento de departamentos VM Houses y Viviendas de la Montaña con un diseño totalmente nuevo. Fue tan grande el éxito que se vendieron las unidades en apenas una semana.  

El buen diseño tiene ese valor agregado que hace que uno quiera vivir allí. Te seduce, te atrae. Al verlo, uno empieza a soñar que la vida va a cambiar para mejor.  

El buen diseño genera sensaciones confortables y cuando un arquitecto es capaz de captar ese sutil encanto, puede colocar una ventana en un lugar de la casa que permite que el Tilo del parque perfume todo el ambiente o que el sol del invierno caliente el dormitorio al amanecer y tal vez permita desayunar en el jardín de invierno junto a las plantas. 

El buen diseño crea espacios de vida. Contemplar el parque en otoño junto a nuestro hogar a leña requiere ubicar correctamente las ventanas para que miren hacia donde conviene mirar. 

En muchos casos, la falta de diseño genera espacios o muy grandes o muy chicos donde el usuario no sabe dónde poner los muebles.  

El equilibrio es difícil. Diseñamos para una familia estándar porque la personalización conlleva el riesgo de que termine siendo un traje a medida y luego muy difícil de vender. 

Personalizar el diseño de una casa no hace al producto final más caro, en realidad el buen diseño le agrega valor y no precio. No tiene que ver con los materiales; tiene que ver con la creación de espacios donde la vida sea toda una experiencia sensorial.  

Contratar a un arquitecto que diseñe los espacios y genere un proyecto final acotado en metros al presupuesto familiar mejora el valor de la inversión y hace que la casa se destaque del resto de las construcciones del barrio, mejora de valor y no es necesariamente más cara. 

El diputado nacional de Juntos por el Cambio Alberto Asseff se refirió a la propuesta del oficialismo de gravar propiedades no alquiladas para que los propietarios de inmuebles a pongan sus bienes en el mercado, y dijo que es “una idea ridícula, que no sirve para nada”. 

Acto seguido, el titular del partido UNIR expresó: “No va a funcionar en lo absoluto y sólo generará más malestar en un importante sector de la sociedad. Vengo sosteniendo desde que se empezó a hablar de esta idea, ante la imposibilidad de lograr un desalojo barato y rápido, en caso de ser necesario, cualquier pago que haya que desembolsar resultará menos oneroso que la contingencia de tener una vivienda ocupada -con el lógico desgaste que genera- por un inquilino que no puede pagar y a la vez no puede ser desalojado”. 

“Por otra parte -continuó diciendo el diputado nacional- poner en alquiler un inmueble no significa obligatoriamente hacerlo para el residente argentino que cobra en pesos devaluados y debe sobrevivir a la inflación endémica de nuestro país. Puede resultar perfectamente -como pasa en ciudades turísticas- que la oferta vire al extranjero que paga en moneda fuerte y tiene alta rotación, tal como el modelo de Airbnb que está resurgiendo en el mundo ahora que la pandemia de COVID ha sido superada”. 

“La idea de querer regular la oferta por medio de la coerción y el castigo impositivo es no entender el mercado inmobiliario, sus necesidades y el funcionamiento de una economía capitalista de mercado. La mentalidad de barón feudal con la que nos esquilman con impuestos cada vez más gravosos a los ciudadanos demuestra que nos consideran más bien ‘súbditos’, que sujetos libres con derecho a comerciar. Mientras tanto el Gobierno seguirá perdiendo guerras contra la inflación, el desempleo, la pobreza, el hambre, la desinversión y la falta de crecimiento económico. Todas estas las causas del sufrimiento del pueblo que dicen amar y defender”, concluyó Asseff. 

Si bien no se puede hacer futurología en el desarrollo inmobiliario en la Argentina, podemos hacer el análisis de probables escenarios de los próximos meses. Con el mercado retraído por el Covid-19 y ventas y permisos de obra en caída desde abril de 2018, ya comienzan a bajar los precios en dólares de las unidades en oferta.

Hoy en día se escuchan ofertas de entre un 30% y 40 % en dólares.  La tendencia será a la baja sostenida dado que la construcción del metro cuadrado ha bajado un 40 % en dólares y los constructores estarán dispuestos a vender aún más bajo.

La devaluación de la moneda impacta directamente en el sector, dado que siempre la propiedad se encontró dolarizada. Pero seguramente surgirán oportunidades para los que atesoran dólares para comprar terminados a estrenar y usados a mejor precio.

También, habrá oportunidades para quienes “dolaricen “pesos a través de compra de unidades en pozo, con cuotas en pesos más ajuste CAC . Pero el impacto de la economía y el temor a rebrotes de la pandemia retrae el mercado.

Muchos inversores prefieren reinvertir en sus negocios principales.  Sectores como el turismo, indumentaria, calzado, gastronomía y espectáculos están muy golpeados y tardarán en recuperar. El crédito hipotecario es inexistente.  Los bancos se inclinan a prestar para el consumo donde logran mejores dividendos.  Se estudia la posibilidad de implementar nuevamente Cedines y tentar a los inversores a sacar los dólares del colchón.

En principio, no hay un precio definido de tierra y de unidades y con las obras paradas no se tendrá certeza del precio de materiales hasta que se active la demanda. También hay que tener en cuenta que el stock de unidades es grande.  Siempre se construye para inversores. Es difícil conseguir el consumidor final, al ver que ese consumidor tardará en llegar. Muchos optarán por alquilar para achicar gastos y esperar una recuperación de precios.

Igualmente, el constructor es de por sí un emprendedor. El corredor inmobiliario argentino  sabe que “todo pasa“ y los desarrolladores están acostumbrados a los cambios por lo que innovaremos  en productos, alianzas, marketing y formas de pagos adecuados para para mover la rueda y tentar al inversor a que ingrese al negocio.

Los que estamos hace años en el negocio sabemos que en algún momento repuntará como en los años 2003- 2007 después de la crisis 2001. Por ahora, estamos tratando de comprar tierra con metros terminados o tierra con metros en el proyecto. Y así poder ir tramitando los permisos con miras a tiempos mejores.

Hay que tener en cuenta que el factor tiempo que en nuestra actividad es  “plata“, por eso  realizar obras con protocolo llevará más tiempo y, en consecuencia, serán más costosas. Escrituras y permisos también tardarán más tiempo. Por ejemplo, si hoy hay que hacer una escritura por tracto abreviado hay que esperar que se active la Justicia. Ni hablar de ingresar un expediente de permiso de obra después de tres meses de parate.

De todas formas, en épocas difíciles el inversor se pasa al ladrillo, sobre todo si la cuarentena desata en una crisis social y económica. Por ahora los jugadores se encuentran expectantes.  Los que están “líquidos” buscan oportunidades. Estamos en comunicación permanente con todos colegios, cámaras y asesores buscando la forma de volver a la cancha.  Sabemos la nobleza de la inversión inmobiliaria. Como decimos entre nosotros: El ladrillo no traiciona.