El mercado inmobiliario argentino está viviendo un momento de ilusión continua y sostenida. Tras años de retracción, operadores y compradores comienzan a ver señales que permiten vislumbrar un cambio de ciclo.

Los empresarios del sector celebramos el nuevo plan del Gobierno para recuperar los “dólares bajo el colchón” y estamos expectantes. Ya se percibe un clima de esperanza, una suerte de aire nuevo con este anuncio

Entendemos que el Plan de Reparación Histórica de los Ahorros de los Argentinos generará un impacto aún mayor que el blanqueo.

Este anuncio, sumado a la reactivación del crédito hipotecario es un punto clave en la narrativa de recuperación. Desde el gobierno se insiste en que el objetivo es reactivar la economía, y dentro de ella, el sector inmobiliario cumple un rol estratégico.

Además, sabemos que hay mucho capital parado, muchos dólares bajo el colchón, por eso estamos convencidos de que si se da continuidad a este rumbo económico, vamos a ver una recuperación sostenida del ladrillo

En un país donde la confianza es el primer paso de cualquier inversión, el optimismo tiene valor propio.

Marisa Koifman es directora de Branson Real Estate

Después de años de incertidumbre, el mercado inmobiliario argentino comienza a dar señales concretas de reactivación. La combinación del blanqueo, la reaparición del crédito hipotecario y, más recientemente, la eliminación del cepo cambiario, permite pensar que no estamos frente a una mejora pasajera, sino ante la posibilidad real de un cambio estructural.

El cepo siempre fue un obstáculo que distorsionó decisiones, frenó operaciones y llenó de dudas a los inversores y compradores. Su levantamiento no solo despeja el horizonte financiero: marca, en mi opinión, el inicio de un camino hacia la normalización de nuestra economía. Y eso, en un sector tan vinculado a la previsibilidad como el inmobiliario, es clave.

Hoy el crédito vuelve a aparecer como una herramienta real para la clase media, que durante mucho tiempo quedó al margen del sueño de la casa propia. Y esto no es un dato menor. Lo estamos viendo en los hechos: por cada crédito que se otorga, se generan en promedio 2,5 operaciones más. El efecto multiplicador es enorme. La cadena de valor del ladrillo —arquitectos, desarrolladores, constructores, escribanos, inmobiliarias— vuelve a ponerse en movimiento.

¿Estamos ante una transformación profunda? Creo que sí. Porque la reactivación no se limita a las cifras: cambia la lógica del mercado. Empieza a diluirse la especulación que durante tanto tiempo fue protagonista, y crece la idea de que invertir en una vivienda tiene sentido, no solo desde lo económico, sino también desde lo simbólico y personal.

Por supuesto, el camino recién comienza. Este impulso inicial deberá ser acompañado por estabilidad macroeconómica y reglas de juego claras. Sin eso, cualquier entusiasmo puede diluirse. Pero hoy hay un dato objetivo que no se puede ignorar: hay movimiento. Hay intención. Hay esperanza.

El ladrillo vuelve a consolidarse como refugio y como oportunidad. Estoy convencido de que muchos argentinos, ante un escenario más estable, decidirán desprenderse de sus dólares y apostar por una propiedad. Porque cuando la economía se ordena, la confianza vuelve. Y con ella, el mercado inmobiliario se pone en marcha y pisa el acelerador.

Oscar Puebla es arquitecto y broker inmobiliario (Puebla Inmobiliaria)

El Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires presentó el informe de escrituras de compraventas del mes de marzo del 2025, el cual arrojó que se realizaron 4747 escrituras por un monto total de $618.541 millones.

El titular del Colegio, Jorge De Bártolo, se refirió al número: “El dato positivo es que por sexto mes consecutivo estamos alrededor de las mil hipotecas y es un factor que ha incidido notablemente en este crecimiento del mercado inmobiliario”.

“De hecho, ha estimulado para que los meses de verano sean de los mejores de los últimos tiempos. Por otro lado, a nivel general, acumulamos 34 meses consecutivos de crecimiento interanual”, agregó.

También, refirió que “entramos ahora a una nueva etapa, con un dólar sin cepo, y todo esto debería facilitar los mecanismos previos a las operaciones. Está claro que las épocas de restricciones cambiarias han generado menos estímulos para la actividad, pero esperamos y trabajamos para encontrar más simplificaciones”.

En síntesis, el informe expresó una suba del 39,7% respecto a marzo 2024 y un aumento del 10,6% respecto a febrero del 2025. El monto total creció un creció 105,8% respecto a hace un año y escaló 14,2% respecto al mes pasado.

El valor promedio de las transacciones fue de $130 millones, lo que significó un aumento del 47,3% anual. En dólares, fue un promedio de 118.645, lo que mostró una suba del 20,1%. Las escrituras con hipotecas subieron una 20,8% del total, ya que fueron un total de 992.

Las propiedades residenciales de importante valor toman impulso en el mercado inmobiliario. Cada vez son más las operaciones que se concretan en los segmentos de casas y departamentos de alto nivel en barrios como por ejemplo: Belgrano, Palermo, Recoleta, Puerto Madero, Núñez.

Los factores que explican esta realidad, son una inversión segura y una tasa de retorno interesante, en un mercado que reacciona favorablemente.

El nuevo escenario que se plantea en Argentina requiere profesionales idóneos, que conozcan el mercado y garanticen transparencia y seguridad en las operaciones; requisitos fundamentales para defender al ciudadano común, que confía en el sector inmobiliario. Así se generará un mayor dinamismo y un sólido crecimiento económico, convirtiéndose en un motor que confirme y acelere el desarrollo del país.

Hay que fortalecer la profesión inmobiliaria confiando en que serán los expertos los que den un rumbo cierto al incipiente desarrollo del sector. Situación que redundara en beneficios para compradores y vendedores.

El mercado inmobiliario local ofrece un escenario nuevo, con buen presente y un futuro promisorio. El ladrillo fue y seguirá siendo, un resguardo de valor para el ahorro de los argentinos.

Sabatini es CEO de Sabatini Negocios Inmobiliarios y Director del Observatorio Argentino de los Bienes Raíces.

El informe mensual del Colegio de Escribanos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires indicó que se efectuaron 4.293 actos de compraventa durante febrero. Destacaron, además, que hubo una suba del 94% respecto al mismo mes, pero del 2024. Con relación a enero de este año, hubo un aumento del 17,8%.

Las operaciones alcanzaron los $ 541.490 millones, lo cual significó un aumento del 219,2% respecto a hace un año y escaló 25% respecto a enero 2025. El valor promedio fue de 126 millones, con una suba del 64,5%; en dólares, de 116.057, con un aumento del 33,3%; y se formalizaron 945 escrituras con hipoteca.

El titular del organismo, Jorge De Bártolo, afirmó que “tenemos prácticamente el doble de operaciones que en el primer bimestre de 2024 y con un importantísimo empuje de los créditos hipotecarios”, y agregó que “es un muy buen arranque de año y ojalá estas mil hipotecas mensuales sean el piso de esta nueva realidad inmobiliaria”.

“Desde el Colegio de Escribanos insistimos en ganar tiempo en las gestiones de compra que se dan con crédito bancario: tenemos que articular cada vez mejor con bancos y organismos para llegar rápido a la operación. Ganar tiempo también es ganar dinero”, cerró.

El Colegio de Escribanos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires presentó el informe de octubre del 2024 con una suba del 16,1% respecto al mes anterior. El titular de la entidad, Jorge De Bártolo, señalo que “volvemos a tener récord, porque es el mejor mes de los últimos 78 meses y casi llegamos a 6 mil escrituras”.

Asimismo, cargó que “refleja claramente una nueva etapa del mercado inmobiliario y ahora con un empuje del crédito hipotecario que rozó las mil hipotecas”. El informe, también, arrojó que hubo 5.987 actos de escrituras de compraventa por un monto de $635.115 millones demostrando un ascenso del 232,1%.

El monto medio de los actos fue de $106.082.380 (104.776 dólares de acuerdo al tipo de cambio oficial promedio): creció 152,9% en un año en pesos, y en moneda estadounidense escaló 19,4%. En octubre, hubo 944 escrituras formalizadas con hipoteca. Por lo que la suba en ese sentido es del 300% respecto al mismo mes del año pasado y del 113% en el acumulado del año (2914 escrituras de hipoteca en total).

“Con este nivel vamos a superar las 50 mil compraventas en el año y nos permite tener confianza para un 2025 con un escenario más previsible. Trabajamos para que se sistematice la rueda hipotecaria”, auguró Jorge De Bártolo.

El Colegio de Escribanos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires expidió el informe mensual con los valores de julio del 2024 e indicó que se llevaron a cabo 4.946 actos de escrituras de compraventa por un monto de 437.194 millones de pesos.

El titular de la institución, Jorge De Bártolo, señaló que julio 2024 “es el mejor mes de los últimos 74 meses y con una leve envión vamos a entrar en más de 5 mil operaciones”. “En 7 meses registramos 25.000 escrituras de compraventa, pero todavía queda mucho por recorrer para hablar de años buenos”, añadió.

Recordó que “en 2018 teníamos a esta altura casi 36.000 operaciones acumuladas, en 2007 casi 40.000 y en el 98, cuando había mucho crédito hipotecario, teníamos más de 42.000”, y agregó que “es un claro indicio que la rueda del crédito se está empezando a mover, porque si bien es incipiente marcó casi el doble respecto al mes anterior”.

“Hay otros factores que impactan para este clima de cierta recuperación. Se eliminó un impuesto como el ITI que gravaba al vendedor en 1,5% y hay consultas acerca del blanqueo que aprobó el Gobierno. Son dos medidas que creemos van a dar otro nivel a la actividad”, concluyó.

En el informe se detalló que las escrituras de compraventa de inmuebles registraron en el séptimo mes de 2024 una suba de 47,3% respecto del nivel de un año antes; y en comparación con junio de 2024, los actos escalaron un 16,9% (junio 4232 escrituras).

Además, el monto medio de los actos fue de 88.393.521 millones de pesos: creció 280,4% en un año en pesos, y en moneda estadounidense subió 10%; y en julio, hubo 225 escrituras formalizadas con hipoteca. Por lo que la suba en ese sentido es del 41,5% respecto al mismo mes del año pasado y del 95,6%.

Uno de los destinos predilectos para inversionistas latinoamericanos es Estados Unidos, particularmente Florida. Su estabilidad económica y seguridad jurídica y normativa lo convierten en un destino atractivo para la inversión en el mercado del real estate. A esto se le suma la posibilidad que tienen los extranjeros de acceder a créditos hipotecarios, y para su sorpresa el trámite es mucho menos dificultoso que para los ciudadanos norteamericanos si este es acompañado y ejecutado de la mano de un profesional especializado. 

“Los latinos prefieren resguardar su capital y obtener una renta entre 5 y 8 % anual en dólares. El bien raíz es una inversión segura y conservadora. Para eso, se recomienda no comprar al 100 por 100 con capital propio, sino acceder a créditos con amortización de hasta 30 años, ya que el retorno es superior. Pero los créditos se otorgan a través de los bancos que en su mayoría no entienden la cultura latinoamericana y su forma de hacer negocios”, señala Gastón Schneider, de QKapital, empresa especializada en créditos para extranjeros. 

Para los latinos que buscan adquirir propiedades en Estados Unidos y así tener seguridad económica y financiera, y rentabilidad en dólares, existen distintos programas de financiamiento. QKapital recomienda acceder a créditos desde 150.000 dólares que oscilan entre el 50 % y 80 % del monto de la propiedad. Este porcentaje varía según el cliente, el tipo de propiedad que busca, entre otros. 

Una vez que la persona decide invertir, se le aconseja pre calificar para el crédito, ya que estos tardan entre 30 y 45 días en ser otorgados. Además, suelen pedir una carta de pre aprobación del préstamo para tomar una oferta de la propiedad. Entre los requisitos para acceder al crédito hipotecario, el interesado debe demostrar su liquides en cuentas bancarias. En caso de tener dinero líquido en bolsa, se lo puede utilizar como liquidez suficiente de reserva ante el banco y continuar con la transacción. 

Si bien los extranjeros suelen tomar créditos a largo plazo, se mantienen con esa propiedad durante un lapso promedio de 5 a 7 años. Luego de ese periodo, suelen vender el inmueble porque quieren acceder a otra propiedad más grande y vuelven a iniciar el proceso para tomar otro crédito. 

En todos los casos, quienes quieran invertir en Estados unidos a través de empresas como QKapital, pueden seguir las siguientes recomendaciones: 

·         Precalificar para el crédito antes de elegir la propiedad ya que el trámite para acceder al préstamo dura entre 30 y 45 días. 

·         Demostrar la liquidez que posee. 

·         Elegir una propiedad preferentemente por encima de los 250.000 dólares. 

·         En caso de mayor capacidad de inversión, el interesado puede acceder a un máximo de cuatro préstamos por banco, bajo la misma persona o empresa. 

·         Los gastos para acceder a la vivienda, rondan el 5.5% por ciento del valor de la propiedad. 

·         Considerar la posibilidad de adquirir un préstamo para reinvertir y no usar el 100% del capital propio. 

En la actualidad, se diseñan viviendas con el fin de optimizar el proyecto para que se adapte al código urbano y cumplir con un presupuesto posible para generar un producto estándar y vendible.  

Basta con dar una vuelta por los distintos barrios cerrados de la Provincia de Buenos Aires para ver que las casas tienen casi todo un estilo similar; “minimalista" les llaman y, en su mayoría, responden a un catálogo digital. 

Los compradores eligen entre una u otra a un precio final cerrado de acuerdo a su presupuesto. Es una solución simple y funciona. La pregunta del millón es, ¿en qué momento los arquitectos dejamos de proponer nuevos diseños y nos adaptamos a diseñar aquello que funciona y es vendible? 

Uno de mis arquitectos favoritos es Bjarke Ingels, un joven danés nacido en 1974 que comenzó su carrera con un emprendimiento de departamentos VM Houses y Viviendas de la Montaña con un diseño totalmente nuevo. Fue tan grande el éxito que se vendieron las unidades en apenas una semana.  

El buen diseño tiene ese valor agregado que hace que uno quiera vivir allí. Te seduce, te atrae. Al verlo, uno empieza a soñar que la vida va a cambiar para mejor.  

El buen diseño genera sensaciones confortables y cuando un arquitecto es capaz de captar ese sutil encanto, puede colocar una ventana en un lugar de la casa que permite que el Tilo del parque perfume todo el ambiente o que el sol del invierno caliente el dormitorio al amanecer y tal vez permita desayunar en el jardín de invierno junto a las plantas. 

El buen diseño crea espacios de vida. Contemplar el parque en otoño junto a nuestro hogar a leña requiere ubicar correctamente las ventanas para que miren hacia donde conviene mirar. 

En muchos casos, la falta de diseño genera espacios o muy grandes o muy chicos donde el usuario no sabe dónde poner los muebles.  

El equilibrio es difícil. Diseñamos para una familia estándar porque la personalización conlleva el riesgo de que termine siendo un traje a medida y luego muy difícil de vender. 

Personalizar el diseño de una casa no hace al producto final más caro, en realidad el buen diseño le agrega valor y no precio. No tiene que ver con los materiales; tiene que ver con la creación de espacios donde la vida sea toda una experiencia sensorial.  

Contratar a un arquitecto que diseñe los espacios y genere un proyecto final acotado en metros al presupuesto familiar mejora el valor de la inversión y hace que la casa se destaque del resto de las construcciones del barrio, mejora de valor y no es necesariamente más cara. 

El diputado nacional de Juntos por el Cambio Alberto Asseff se refirió a la propuesta del oficialismo de gravar propiedades no alquiladas para que los propietarios de inmuebles a pongan sus bienes en el mercado, y dijo que es “una idea ridícula, que no sirve para nada”. 

Acto seguido, el titular del partido UNIR expresó: “No va a funcionar en lo absoluto y sólo generará más malestar en un importante sector de la sociedad. Vengo sosteniendo desde que se empezó a hablar de esta idea, ante la imposibilidad de lograr un desalojo barato y rápido, en caso de ser necesario, cualquier pago que haya que desembolsar resultará menos oneroso que la contingencia de tener una vivienda ocupada -con el lógico desgaste que genera- por un inquilino que no puede pagar y a la vez no puede ser desalojado”. 

“Por otra parte -continuó diciendo el diputado nacional- poner en alquiler un inmueble no significa obligatoriamente hacerlo para el residente argentino que cobra en pesos devaluados y debe sobrevivir a la inflación endémica de nuestro país. Puede resultar perfectamente -como pasa en ciudades turísticas- que la oferta vire al extranjero que paga en moneda fuerte y tiene alta rotación, tal como el modelo de Airbnb que está resurgiendo en el mundo ahora que la pandemia de COVID ha sido superada”. 

“La idea de querer regular la oferta por medio de la coerción y el castigo impositivo es no entender el mercado inmobiliario, sus necesidades y el funcionamiento de una economía capitalista de mercado. La mentalidad de barón feudal con la que nos esquilman con impuestos cada vez más gravosos a los ciudadanos demuestra que nos consideran más bien ‘súbditos’, que sujetos libres con derecho a comerciar. Mientras tanto el Gobierno seguirá perdiendo guerras contra la inflación, el desempleo, la pobreza, el hambre, la desinversión y la falta de crecimiento económico. Todas estas las causas del sufrimiento del pueblo que dicen amar y defender”, concluyó Asseff. 

Si bien no se puede hacer futurología en el desarrollo inmobiliario en la Argentina, podemos hacer el análisis de probables escenarios de los próximos meses. Con el mercado retraído por el Covid-19 y ventas y permisos de obra en caída desde abril de 2018, ya comienzan a bajar los precios en dólares de las unidades en oferta.

Hoy en día se escuchan ofertas de entre un 30% y 40 % en dólares.  La tendencia será a la baja sostenida dado que la construcción del metro cuadrado ha bajado un 40 % en dólares y los constructores estarán dispuestos a vender aún más bajo.

La devaluación de la moneda impacta directamente en el sector, dado que siempre la propiedad se encontró dolarizada. Pero seguramente surgirán oportunidades para los que atesoran dólares para comprar terminados a estrenar y usados a mejor precio.

También, habrá oportunidades para quienes “dolaricen “pesos a través de compra de unidades en pozo, con cuotas en pesos más ajuste CAC . Pero el impacto de la economía y el temor a rebrotes de la pandemia retrae el mercado.

Muchos inversores prefieren reinvertir en sus negocios principales.  Sectores como el turismo, indumentaria, calzado, gastronomía y espectáculos están muy golpeados y tardarán en recuperar. El crédito hipotecario es inexistente.  Los bancos se inclinan a prestar para el consumo donde logran mejores dividendos.  Se estudia la posibilidad de implementar nuevamente Cedines y tentar a los inversores a sacar los dólares del colchón.

En principio, no hay un precio definido de tierra y de unidades y con las obras paradas no se tendrá certeza del precio de materiales hasta que se active la demanda. También hay que tener en cuenta que el stock de unidades es grande.  Siempre se construye para inversores. Es difícil conseguir el consumidor final, al ver que ese consumidor tardará en llegar. Muchos optarán por alquilar para achicar gastos y esperar una recuperación de precios.

Igualmente, el constructor es de por sí un emprendedor. El corredor inmobiliario argentino  sabe que “todo pasa“ y los desarrolladores están acostumbrados a los cambios por lo que innovaremos  en productos, alianzas, marketing y formas de pagos adecuados para para mover la rueda y tentar al inversor a que ingrese al negocio.

Los que estamos hace años en el negocio sabemos que en algún momento repuntará como en los años 2003- 2007 después de la crisis 2001. Por ahora, estamos tratando de comprar tierra con metros terminados o tierra con metros en el proyecto. Y así poder ir tramitando los permisos con miras a tiempos mejores.

Hay que tener en cuenta que el factor tiempo que en nuestra actividad es  “plata“, por eso  realizar obras con protocolo llevará más tiempo y, en consecuencia, serán más costosas. Escrituras y permisos también tardarán más tiempo. Por ejemplo, si hoy hay que hacer una escritura por tracto abreviado hay que esperar que se active la Justicia. Ni hablar de ingresar un expediente de permiso de obra después de tres meses de parate.

De todas formas, en épocas difíciles el inversor se pasa al ladrillo, sobre todo si la cuarentena desata en una crisis social y económica. Por ahora los jugadores se encuentran expectantes.  Los que están “líquidos” buscan oportunidades. Estamos en comunicación permanente con todos colegios, cámaras y asesores buscando la forma de volver a la cancha.  Sabemos la nobleza de la inversión inmobiliaria. Como decimos entre nosotros: El ladrillo no traiciona.