El rubro inmobiliario está tan relacionado con los cambios sociales que, en ocasiones, la profesión de arquitecto se emparenta con la del sociólogo. Baste con observar el tamaño estándard de los nuevos desarrollos para vivienda para concluir que las viviendas se achicaron tanto como las familias. 

Aproximadamente, el 70% del uso de viviendas en CABA es monoparental por eso las unidades más demandadas para compra y alquiler son los departamentos de uno y dos ambientes.

Claro que los edificios modernos compensan la falta de metros cuadrados con amplios amenities: piscina, lavadero, SUM y gimnasio, por ejemplo

También la inseguridad provocó que mucha gente se inclinara a vivir en departamentos antes que en casas por el anonimato que posibilita vivir en propiedad horizontal.

Muchos tienden a pensar que el factor económico es determinante en cuestión de vivienda, pero la realidad es que por lo menos no es el único. La movilidad también volcó a mucha gente a querer residir en zonas con fácil acceso al transporte público.

Mal que nos pese a los que integramos este rubro, debemos entender que en los tiempos que corren, el exceso y la ostentación no son variables en auge.

La tendencia es -en tiempos de nómades digitales- estar liviano de equipaje.

Cada vez más, los jóvenes nos hacen ver que a veces es mejor alquilar un departamento confortable y bien equipado que vivir endeudado para poder guardar una escritura en el placard.

Además, comprar una vivienda implica quedarse “anclado” en un sólo suelo, en sólo lugar. Quizás debamos aceptar que para ellos, la familia numerosa es algo que vieron en los libros de historia y que la casa propia ya no es prioridad como les enseñaron sus padres y abuelos.

Si hay algo que los Argento de verdad aprendimos es a vivir en crisis constantes. Desde el punto de vista naturalista, la vida es evolución constante y la sucesión de muerte y vida es el único hecho real de nuestra existencia, pero para nuestro cerebro pensante en busca de certezas, todo esto es un caos. 

Argentina tiene la particularidad de enseñarte a vivir en el presente continuo, una experiencia espiritual digna de un retiro en un Monasterio en el Tibet y ademas, gracias a la alta inflación, también podemos hacernos expertos en ayunos intermitentes.  

Y ya que hablamos de temas positivos, en este gran país los únicos que tienen deudas y gastan más de lo que tienen, son los políticos.  

Sabemos muy bien que hay muchos verdes guardados en el colchón y hoy por hoy sabemos cómo manejarnos de la mejor manera en estos escenarios tan locos.  

Otra buena noticia es que alguien tomó el mando del barco y marcó un rumbo. No sabemos si bien o mal, pero de nuevo el barco está en marcha y dejamos de dar vuelta con el timón roto. 

En concreto, los que tienen un verde guardado comienzan a ver qué hacer. Además, si hay algo que tenemos claro es que la inflación no la vemos con ganas de bajar, por lo tanto, con los distintos verdes planchados por el gobierno seguiremos teniendo inflación en dólares. 

¿Y el blue? Bueno, de eso quería hablar. 

Gracias al dólar informal, ilegal que se vende libremente en cualquier esquina de nuestra gran ciudad, nuestro país es cada día más barato para los países vecinos. 

Hoy un hermoso programa de vacaciones cortas es pasar por Buenos Aires, disfrutar de nuestros hermosos teatros y comer en nuestros más renombrados restaurantes por precios irrisorios en dólares. 

Ni hablar de los vinos de alta gama, vinos premiados que aquí se compran por veinte dólares y en Europa no bajan de cien euros.  

¿Y qué pasa en el mercado inmobiliario? Nuestros hermanos latinoamericanos alquilan departamentos de lujo, cobran en dólares y viven en pesos. 

Llegan los nómades digitales a trabajar y a vivir aquí. El mercado inmobiliario tiene hoy precios muy bajos en dólares. 

Hay departamentos de un ambiente a estrenar en Abasto a U$33.000, ideales para el mercado turístico. 

Es una tendencia real y en franco crecimiento. No digan que no se los avisé.  

Como decía nuestro querido Tato Bores: Queridos chichipíos, no se duerman. Saquen los dólares del colchón, compren ladrillos que el baile continúa. Vermut con papas fritas y good show. 

En la actualidad, se diseñan viviendas con el fin de optimizar el proyecto para que se adapte al código urbano y cumplir con un presupuesto posible para generar un producto estándar y vendible.  

Basta con dar una vuelta por los distintos barrios cerrados de la Provincia de Buenos Aires para ver que las casas tienen casi todo un estilo similar; “minimalista” les llaman y, en su mayoría, responden a un catálogo digital. 

Los compradores eligen entre una u otra a un precio final cerrado de acuerdo a su presupuesto. Es una solución simple y funciona. La pregunta del millón es, ¿en qué momento los arquitectos dejamos de proponer nuevos diseños y nos adaptamos a diseñar aquello que funciona y es vendible? 

Uno de mis arquitectos favoritos es Bjarke Ingels, un joven danés nacido en 1974 que comenzó su carrera con un emprendimiento de departamentos VM Houses y Viviendas de la Montaña con un diseño totalmente nuevo. Fue tan grande el éxito que se vendieron las unidades en apenas una semana.  

El buen diseño tiene ese valor agregado que hace que uno quiera vivir allí. Te seduce, te atrae. Al verlo, uno empieza a soñar que la vida va a cambiar para mejor.  

El buen diseño genera sensaciones confortables y cuando un arquitecto es capaz de captar ese sutil encanto, puede colocar una ventana en un lugar de la casa que permite que el Tilo del parque perfume todo el ambiente o que el sol del invierno caliente el dormitorio al amanecer y tal vez permita desayunar en el jardín de invierno junto a las plantas. 

El buen diseño crea espacios de vida. Contemplar el parque en otoño junto a nuestro hogar a leña requiere ubicar correctamente las ventanas para que miren hacia donde conviene mirar. 

En muchos casos, la falta de diseño genera espacios o muy grandes o muy chicos donde el usuario no sabe dónde poner los muebles.  

El equilibrio es difícil. Diseñamos para una familia estándar porque la personalización conlleva el riesgo de que termine siendo un traje a medida y luego muy difícil de vender. 

Personalizar el diseño de una casa no hace al producto final más caro, en realidad el buen diseño le agrega valor y no precio. No tiene que ver con los materiales; tiene que ver con la creación de espacios donde la vida sea toda una experiencia sensorial.  

Contratar a un arquitecto que diseñe los espacios y genere un proyecto final acotado en metros al presupuesto familiar mejora el valor de la inversión y hace que la casa se destaque del resto de las construcciones del barrio, mejora de valor y no es necesariamente más cara. 

Cuando me preguntan qué pienso sobre las posibles modificaciones a la ley de alquileres, dijo parafraseando a Mario Bunge: “Del dicho al hecho hay mucho trecho”. Pero ¿de qué está hecho el trecho? ¿Y cuál es el mecanismo que media entre intención y acción? 

Veamos, sin duda el hecho que se acepte que algo está mal y exista la intención de mejorarlo suena bien, pero si miramos la macro del verdadero problema estamos pensando en mejorar los síntomas, sin ocuparnos de lleno en las causas; o sea tapar el sol con las manos. 

Esta ley que fue modificada hace poco no contemplaba la indexación, palabra antigua que fue dejada de usar luego de la ley de convertibilidad, donde un peso era igual a un dólar, cuando nos despertamos de ese sueño 2001/2002, un dólar era igual a cuatro pesos, no había inflación, equilibrio fiscal, un favorable viento de cola, pero, lamentablemente, de a poco la inflación volvió y como no se podía indexar la gente se puso de acuerdo y dividió los contratos en cuotas ajustables cada seis meses. 

En todos estos años no hubo de parte de los gobiernos de turno un incentivo real a los desarrolladores e inversionistas a construir viviendas con el único fin de ser locadas, ahora vamos a cambiar los plazos y la forma de actualizar los alquileres, bla, bla, bla, pero no se resuelve el verdadero problema, que es la baja capacidad de pago de los inquilinos, por la pérdida de empleos, la caída en el salario real y la alta inflación. 

El problema de acceso a una vivienda propia o alquilada sigue sin resolverse. Se podría poner sobre la mesa también, que para mejorar los valores de las locaciones está el alto índice de impuestos, expensas, bienes personales con las que cargan los propietarios, que no son grandes terratenientes, son personas comunes hoy tal vez jubilados que en su momento con un buen salario compraron un departamento tipo casa en Pompeya para acompañar a la futura jubilación. Los participantes de este problema son a mi entender (por un lado y del mismo lado) propietarios e inquilinos y del otro el Gobierno y no veo que el último esté pensando en poner plata de su bolsillo. 

En primer lugar, debo decir que el título es una trampa pues este enfrentamiento como tal no existe. No hay dos bandos porque ambos son perjudicados por el mismo modelo económico. Muchos de los propietarios son jubilados previsores que compraron una unidad para obtener una renta que empuje a fin de mes. 

Inquilino y propietario sufren los mismos problemas de inflación, falta de empleo, baja del salario real y distorsión de precios generada por el cepo cambiario, por eso vamos a describir posibles soluciones con el objetivo de intentar calmar las aguas y ver cómo podemos ayudar. 

Los legisladores tienen las herramientas para aportar soluciones reales como a largo plazo, alentar a los privados con bajas en impuestos y cargas sociales para generar un plan de construcción de viviendas con el fin de ser alquiladas por 10 años. A corto plazo, proponiendo una quita en impuestos para los propietarios que alquilen una vivienda. 

Eso mejoraría en algo el problema, pero, aun así, los inquilinos no cuentan con los recursos necesarios para pagar los precios que hoy se piden y el problema es más profundo todavía. 

Sin embargo, podemos copiarnos de Europa y aplicar algo que allí funciona: la sublocación o sea subalquilar la vivienda. Esto está vedado en la mayoría de los contratos de locación en nuestro país, pero por uso y costumbre ya que no hay ninguna ley que lo prohíba explícitamente.  

Sería una buena salida, sobre todo para las propiedades de tres o más cuartos que hoy son muy difíciles de alquilar. Permitiría que un inquilino subalquile las habitaciones y gracias a ello poder pagar un alquiler mayor. También pueden ser dos las familias que alquilen un departamento, eso mejora la capacidad de pago de los inquilinos y aumenta las garantías para el propietario.  

Es común en otros países que algunos propietarios que viven en grandes casas o departamentos alquilen una parte a otras personas y así los metros que no usan puedan perfectamente generarse un nuevo ingreso. 

Otro punto que ambas partes no conocen es que se puede llegar a un arreglo extrajudicial sólo con conseguir una persona de buena fe que actúe mediando sobre el problema de la desocupación y la falta de pago. Esa persona debe saber manejarse con acuerdos, aunque no sea necesariamente abogado de profesión.  

Retomando el tema de la falsa grieta entre propietarios e inquilinos debo decir que, lamentablemente, seguimos “en el mismo lodo todos manoseados”, como dice el tango. Y que no cunda el pánico ante la falta de respuestas de los decisores políticos ya que los únicos actores sociales que podrán encontrar una salida a todo esto es la gente común, el laburante que siempre le puso hombro a las crisis “argentas”. Personalmente, estoy convencido de que la buena gente de buena fe es mayoría. Sólo tenemos que procurar que se haga notar mucho más. 

Es de esperar que la crisis del “Co-Vida-19”, nos haga mejores personas. Que el aislamiento nos ayude a pensar necesariamente en el otro como un co-habitante de esta hermosa tierra; con problemas de gente común que quiere vivir, trabajar y prosperar en paz.

Tal vez esta nueva era pueda hacer crecer en nosotros la necesidad de comunicarnos “empáticamente”, preguntando a nuestro vecino, al propietario de nuestra casa, a nuestro cliente, a nuestro inquilino: “Sr. usted qué necesita, ¿cómo lo puedo ayudar?”

La ley de alquileres me recuerda a una representación teatral muy antigua -estereotipo de la manera binaria y dual que vemos y vivimos el mundo- donde los unos están contra los otros; Capuletos contra Montescos (obra Romeo y Julieta; William Shakespeare 1595).

La parodia de los malos contra los buenos en este conflicto de “inquilinos contra propietarios”, es un discurso obsoleto.

Actualmente, el propietario no es un lugarteniente, ni el inquilino es un próspero asalariado.

Hoy, los dos se encuentran juntos…  “en el mismo lodo todo manoseados”, diría el sabio Discépolo.

Legislar algo basado en una supuesta desigualdad, es no ver en profundidad el problema.

Sólo se echa leña al fuego en un supuesto enfrentamiento cuyo origen no radica en ninguno de los dos protagonistas.

Según mi opinión, tanto unos como otros son pasajeros de un mismo barco; cuyo capitán, (no importa el color político), va dirigido casi siempre en la misma dirección.

Propietarios e inquilinos sufren los dos juntos las tempestades derivadas por la Inflación, la devaluación del peso, la depreciación del salario real con la pérdida del poder adquisitivo, la constante suba de las expensas, cargadas también de muchos impuestos, cargas sociales, regulaciones de uso y el mantenimiento del Edifico, y como si esto fuera poco, el colapso de los consorcios por tener que afrontar gastos que superan la recaudación mensual y la gran morosidad en el pago de expensas por razones de público conocimiento.

Entonces volvamos a la pregunta: “Sr. usted qué necesita?”

El inquilino dirá: “abonar un importe de acuerdo a mis posibilidades” y el propietario dirá: “recibir un importe acorde al valor de mi inmueble”.

Claramente, ninguno de los dos puede en este momento lograr su objetivo.

Propongo ver el problema del lado de la solución:

El valor de un alquiler se compone del precio promedio que el mercado paga por ese inmueble. Por ejemplo, unos dos ambientes en Villa Pueyrredon a la calle con balcón, paga hoy mensualmente $18.000.- más expensas de $4.000.- (bajas expensas en este caso); o sea, $22.000.-

Este tipo de contrato firmado hace más de un año contempla una actualización de un 16% semestral que es más o menos un 34% anual. Hoy podríamos decir que, de acuerdo a la inflación actual, el precio del alquiler se encuentra retrasado, pero… No es así.

Los precios de todos los inmuebles se manejan de acuerdo a la oferta y a la demanda. El problema es que los departamentos pequeños son los más demandados.

¿Qué valor debería tener el alquiler para estar dentro de un margen razonable? ¿cómo es posible encontrar un equilibrio en estas condiciones?, ¿renta anual en base al valor del inmueble, precio histórico en UVA, en dólares (¿qué dólar?), costo de vida, salario real? No, sólo oferta y demanda.

Por ejemplo, en grandes departamentos o casas, encontrar un inquilino dispuesto a pagar lo que el propietario pretende es bastante difícil. La locación de estos inmuebles no está pensada para lograr una renta acorde al valor del inmueble. En muchos casos, estos inmuebles se ofrecen en alquiler porque no se pueden vender por diferentes razones y antes que tenerlo vacío, se alquilan por un valor que les permita cubrir los gastos de expensas y algo más.

El problema de la locación es la falta de oferta. Entiendo que sería bien recibido por toda una ley del Gobierno Nacional que incentive la construcción de viviendas a través de beneficios fiscales con el único fin de ser alquiladas por diez años. Estas viviendas con nuevas tecnologías sustentables logran una adecuada optimización de recursos, hacen que los edificios tengan muy bajas expensas y por ser nuevos, muy poco mantenimiento y una mejor rentabilidad en el alquiler para el propietario. 

Actualmente, existen muchos de los departamentos a estrenar, que, por la falta de compradores, se destinan las unidades a la locación. Esta oferta sin duda podría aumentar si el Gobierno impulsa la construcción con el objetivo de la locación.

A mi entender, una ley que intente mediar entre los dos actores de esta obra cuando el guión lo escribe otro es imposible. La ley sólo va a generar retracción de la oferta y por consecuencia aumento de precios.

Trabajemos para ser parte de la solución y no del problema y pongamos rumbo a nuestro barco con la vista puesta en una tierra mejor para todos.