Luego del cuarto intermedio, la Cámara de Senadores reanudó este miércoles el debate por la modificación de la Ley de Alquileres en un plenario de las comisiones de Legislación General y de Presupuesto y Hacienda, a cargo de los oficialistas Daniel Bensusán y Ricardo Guerra respectivamente.

Al encuentro, que se llevó a cabo en el Salón Arturo Illia, asistieron representantes que engloban a inmobiliarias y propietarios quienes hicieron hincapié en la “celeridad y urgencia” para sacar una ley y cuestionaron que la media sanción de Diputados y la mora en el tratamiento “generó incertidumbre e imprevisibilidad en el mercado”.

“Mañana invitaremos a los correspondientes inquilinos”, anunció el pampeano Bensusán refiriéndose a la reunión agendada para este jueves a las 11 donde retomarán el debate.

Previo a escuchar a los expositores, Guerra procedió a leer notas y emails que les han llegado de la Defensoría del Pueblo de Formosa, la Comunidad Federal Inquilina y no propietaria, el movimiento ‘La Ciudad es de quienes la habitamos’. “Es para que sepan que son tenidos en cuenta”, aclaró el riojano.

A su turno, el vicepresidente de la Comisión de Presupuesto, el chaqueño Víctor Zimmermann UCR), agradeció a los expositores y pareció su presencia para “enriquecer el debate” y bregó tener una “buena jornada para sacar la mejor ley”.

Se pusieron sobre la mesa proyectos presentados sobre el mismo tema en el Senado por la senadora Clara Vega (propone 2 años para habitar, 3 para comercializar y ajuste de precio cada 6 meses), el de la misionera Magdalena Solari Quintana (que el locatario pueda renunciar cuando lo desee), el del radical Julio Martínez (2 años con prorroga por solo uno más), el de Maurice Closs (ajuste anual) y el de Carolina Losada que busca directamente la derogación.

La modificación de la Ley 27.551 llega con media sanción de la Cámara de Diputados, cuando la oposición se impuso con su proyecto que establece que los ajustes sean por intervalos no inferiores a 4 meses y que el mecanismo de actualización pueda combinarse entre tres índices, a acordar por las partes. Además, vuelve a dos años el plazo de los contratos.

La palabra desde el sector inmobiliario

En representación del COFECI (Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios) expuso Virginia Manzotti quien sostuvo que desde el 2016 vienen trabajando “queriendo aportar lo mejor desde el sector para tener leyes justas y que toda la ciudadanía se vea beneficiada por las leyes”.

“Venimos a exponer una situación que ustedes ya la conocen, que es problemática y lo más importante, que creemos desde el Consejo, es llegar a una solución o por lo menos intentar una solución que beneficie a los inquilinos y a los propietarios”, remarcó y sumó: “Sabemos que no es una tarea fácil porque cuando nos ponemos a trabajar surgen inconvenientes o algunos derechos que ambas partes tienen”.

En esa línea, planteó que como corredores inmobiliarios “estamos en el medio de estas circunstancias donde recibimos a inquilinos y propietarios”. “A través de un centro de estadísticas e inmobiliarias podemos comprobar que hay un 47% de inmuebles retirados del mercado. Lo cual ha provocado lo que ocurre con la oferta y demanda”, alertó.

“Como dijeron que la ley se iba a derogar muchos propietarios frenaron los contratos y dijeron que iban a esperar. Eso pasó e hicieron contratos a 36 meses y desde que se puso otra vez en discusión la Ley de Alquileres hemos tenido un retiro muy importante de propietarios que están esperando la resolución del Senado”, manifestó y expresó la preocupación del sector por la situación.

Así, planteó que “todas las provincias quieren que sea una ley justa. Apelamos a la celeridad para que pronto tengamos una solución por sí o por no porque estamos con un vacío que provoca que los propietarios sigan esperando, saquen los inmuebles y esto se sigue agravando aún más. Desde el 2021 el aumento de los alquileres ha sido del 232%, algo ocurrió con la ley. Creemos y nos ponemos a disposición para colaborar para que la ley salga y lleguemos a darle solución a la gente”. “Esta Ley 27.551, tal como lo anticipamos en el 2016, fue caótica”, cerró.

Por la Federación Inmobiliaria de la República Argentina se expresó Emilio Caravaca Pazos quien indicó que “la situación en la que estamos desde que salió la media sanción en Diputados, es importante decir, que generó una situación de total incertidumbre en inquilinos que están en vísperas de firmar un contrato para poder alquilar”.

“Quiero hacer un llamado a la celeridad y a la urgencia que requiere el tema, ya que el Senado y Diputados son la caja de resonancia de lo que pasa en la sociedad, interpretar esa necesidad de una resolución de la cuestión”, reclamó y advirtió que “esta paralización que ya se había dado con diferentes trascendidos que hablan de alguna posible suspensión de la ley o derogación o modificación, generan una paralización que realmente no colabora ni con propietarios ni con inquilinos”.

Además, aclaró que el mercado inmobiliario no es un oligopolio porque se compone entre propietarios e inquilinos que buscan acuerdos y necesitan respuestas por parte de la Legislatura y lograr “una ley meridiana, que cubra y contemple las necesidades e las partes y tenga en cuenta lo que generó esta ley actual y si cada 12 meses tenemos que hablar de esta ley es porque evidentemente algo está pasando y que está generando un perjuicio en gran parte de la sociedad. Hay que dar respuestas urgentes en este momento de incertidumbre”.

A continuación, la vicejefa del interbloque oficialista, Anabel Fernández Sagasti (Mendoza), coincidió en que la media sanción de Diputados trajo mucha incertidumbre y es necesario de forma urgente la ley. Al respecto, le consultó si están de acuerdo con esa media sanción, con cobrar alquileres adelantados a los inquilinos y si el retiro de inmuebles del mercado no tiene que ver con los alquileres temporarios que “no están regulados”.

En respuesta, Caravaca Pazos se refirió a los alquileres temporarios y sostuvo que “según un relevamiento que hicimos representan un porcentaje muy pequeño. Tiene que ver con determinadas zonas y ciudades que pueden tener una receptividad turística diferente. Tienen incidencia en zonas determinadas, acá hablamos de leyes nacionales. No es nuestro expertiz el tema de los alquileres temporarios”.

Respecto al pago adelantado, planteó que “está contemplado como posibilidad y no como exigencia. Si eso es justo o no lo tienen que hacer los legisladores, no es algo de exigencia no es un requisito necesario”. La mendocina le retrucó que en los contratos de alquileres ese pago adelantado “no es algo que el inquilino tenga la fuerza para negociar. ¿Esto les parece justo y equitativo?”.

El expositor, comentó que han presentado dos observaciones, uno sobre la periodicidad de los ajustes “en un contexto de espiral inflacionario donde los 12 meses terminan siendo prejuicios para los valores iniciales y para el desfasaje de los años de contrato”, y también habían planteado el tema de la durabilidad de los contratos. “La ley no lo exige, pero con la modificación sobre esos dos puntos y un debate sobre los demás, podríamos a llegar a tener una mejoría del mercado o un camino hacia el equilibrio en un mercado que está totalmente desequilibrado. Sería un paliativo a corto plazo”, opinó.

“Lo que ocurre es que a medida que hay menor oferta las condiciones para alquilar un inmueble son peores y eso presiona”, completó, pero ante la insistencia de la senadora oficialista el expositor afirmó: “No me parece bien que se pague adelantado, pero no es lo que la ley dice, no lo plantea como requisito de ingreso al alquiler o como exigencia, yo no lo veo así, habla como una facultad y quita una prohibición”.

Pidió la palabra el senador fueguino Matías Rodríguez (FdT) quien cuestionó las “respuestas vacías o ir al tecnicismo no es el camino” porque “intentamos construir una mejor ley”. “Hemos escuchado colegas que hablan de la igualdad y que esté equilibrado el inquilino con el propietario cosa que me parece una zoncera y necesitamos que sean sinceros con las exposiciones”, reclamó y preguntó sobre la posición de la entidad de la cantidad de inmobiliarias en redes con precios en moneda extranjera.

El representante de la Federación Inmobiliaria de la República Argentina le remarcó que en ese sentido la ley “es clara y tiene que ser actualizado por ICL los costos. Ese no es un fenómeno que no se da en todo el país, no es algo que se da en todas las provincias”. También resaltó que los corredores inmobiliarios tienen que trabajar “respetando la ley vigente”.

Pidió la palabra el jefe del bloque radical, el formoseño Luis Naidenoff, cuestionó a Rodríguez y señaló que “las asociaciones fueron invitados para escucharlos y hay que dar un debate en la comisión. Interpelar ante una posición que me puede o no agradar no corresponde, vivimos a escuchar”. “Si estamos tratando una ley que es mala para las partes, es porque estamos ante una realidad que la inflación desbordó y porque la ley fracasó porque tomaba como proceso de actualización un contrato de 3 años a los procesos inflacionarios”, señaló al pedir calma y que se escuchen a todos.

El riojano Julio Martínez (UCR) ratificó los dichos de Naidenoff e indicó que “el sistema de alquileres es un desastre y 8 millones de personas están en problemas. Las leyes son de acuerdo al momento. Esta ley que hoy tenemos, en un país normal sin inflación sería ideal. No en el país este que ustedes están gobernando y que nos llevan al 150% de inflación, no se puede”.

“Hay que actualizarla en este momento, quizás con un nuevo gobierno se puede volver con esta ley, pero si no ven que estamos haciendo daño a los inquilinos que ustedes dicen defender, pero los dejamos a la deriva porque nadie les hace contratos a 3 años ni actualizaciones cada año, entonces el inquilino termina yendo a uno temporario, en dólares. El 80% de los contratos son en dólares. No le podemos poner ideología y populismo a esto, es sentido común”, cerró.

Fue Fernández Sagasti quien le salió a responderles a ambos senadores de JxC quien pidió “no alarmarse” porque el debate será “largo” y recordó que consensuaron hacer un “debate rápido y expeditivo, pero con toda la responsabilidad que conlleva”. “No pongan opiniones para los medios, sino que hay un problema clave a trabajar y por eso preguntamos para tomar la mejor decisión en el dictamen”, agregó y retrucó: “Preguntar por los alquileres temporarios en la provincia que represento y para la cual trabajo no es interpelar”.

El próximo expositor fue Damián Tabakman en representación de la Cámara de Desarrolladores Inmobiliarios a nivel nacional que, según explicó, se “encargan de adquirir terrenos, hacer edificios y vender los departamentos”. “Nosotros al tener demasiada incertidumbre sobre la ley de alquileres, la problemática que tenemos es que no se están comprando departamentos en pozo y no nos compran quienes en algún momento fueron un porcentaje muy significativo de nuestra clientela”, alertó.

“Si no me compran, no voy a fabricar y no construyo. Quizás esto no sea un inconveniente inmediato, pero a mediano y largo plazo, si no se construye, va a haber menos oferta aún”, advirtió Tabakman y sumó que eso “impacta sobre el nivel de actividad de la economía, sobre el nivel de inversión, de empleo, sobre un montón de cosas que hacen a nuestro día a día cotidiano”.

Además, lamentó que “clientes que nos compraban en pozo, buscaron oportunidades afuera, expulsamos un volumen estructural en nuestra industria. Fuimos un espacio para resguardar el ahorro del argentino. Ahora nadie compra un departamento en pozo con semejante incertidumbre, es un problemón para nosotros, pero para la sociedad también porque a futuro no va a haber propiedades y en la actualidad la industria privada esta frenada”.

Ante la consulta de la cordobesa Carmen Álvarez Rivero sobre qué necesita el sector para recuperar inversores, el expositor contó: “Uno de los históricos reclamos son los incentivos fiscales porque se paga la misma carga impositiva si haces un trabajo o proyecto para el sector alto que para los bajos, no es justo y es un desincentivo y se tendría que trabajar, pero lo prioritario son las normas claras y reglas jurídicas”.

En su presentación, el licenciado Leonardo Rodríguez Nader de la Asociación Empresaria de la Vivienda y Desarrollos Inmobiliarios de la Argentina resaltó la importancia de que se resuelva el tema de la ley en el marco de “incertidumbre e imprevisibilidad y en un contexto tan difícil” donde “no vemos una relación de fuerzas extremadamente inequitativa. Hay muchos argentinos que refugian sus ahorros y su valor en bienes raíces, y a partir de eso aspiran a tener una renta en una moneda que no se les devalúe”.

“Las cifras con las que contamos nos marcan que hay un déficit habitacional por arriba del millón de viviendas y eso repercute directamente en los sectores medios y bajos. Son viviendas de calidad. En el mercado privado se construyen 100 mil viviendas al año y necesitaríamos duplicar o triplicar para cubrir ese déficit por durante al menos una década. Es necesaria un apolítica de Estado, un plan y una ley que contemple beneficios, un marco jurídico previsible para las partes y que tenga al Estado como principal actor”, señaló.

Puntualmente sobre la Ley de Alquileres, sostuvo que pedían la derogación y propuso: “Más vale una solución rápida a un problema grave que se arrastra de una mala ley que no prosperó, que la mejor solución ideal”.

En tanto, el licenciado Alejandro Hadrowa presidente del Colegio Profesional de inmobiliarios de Córdoba, expresó: “Creemos que quizás esta no sea la mejor ley, pero necesitamos una definición porque se está desequilibrando demasiado el mercado. Si dejamos la actualización cada 4 meses, muchos que se trasladaron al mercado temporario volverán al mercado anual”.

“La situación es realmente problemática. Tenemos un 37% de retiros en Córdoba, es una problemática muy fuerte. Esta ley no funcionó y no fuimos escuchados ni tenidos en cuenta”, cuestionó sumó: “Todo el sector está de acuerdo que la problemática, para solucionar hoy, es la modificación de dos artículos para dar certidumbre a la gente. Desde la media sanción ningún propietario quiere firmar un contrato”.

Así, enumeró: “Tenemos una fuerte problemática de déficit habitacional, de créditos hipotecarios, eso hizo en el tiempo que existan más inquilinos”. Al respecto, precisó que “es necesario volver al plazo de 2 años y buscar un acuerdo entre las partes para las actualizaciones de los contratos”.

Por su parte, Eduardo Awad presidente de la Asociación de Propietarios pidió a “los senadores y senadoras que mejoren lo que viene de Diputados de alguna manera. Si mejorar es modificar, bienvenida la modificación. Si mejorar es derogar la nefasta Ley de Alquileres que está rigiendo hoy en día, bienvenida la derogación”.

Marta Liotto, en representación del Colegio único de Corredores Inmobiliarios de CABA, planteó: “Esta ley que tenemos hoy es la peor que pueden haber tenido los inquilinos porque no hay inmuebles en oferta. El mercado de alquileres funciona cuando hay comunicación entre las partes. Creemos que la media sanción es un buen escenario para volver a empezar”.

“Esta ley fue nefasta y traumática para la ciudadanía por la falta de oferta y propuestas de inmuebles que hay en el mercado. El retiro de oferta alcanzó el 45% se han volcado a la venta, los propietarios decidieron que no les resultaba esta ley por la falta de confianza e incertidumbre y cuestiones que en este escenario no se dan”, criticó y resaltó que los contratos de 3 años es el principal problema porque “a los propietarios se les hace eterno”.

A su turno, Lillian Ledain en representación a la Cámara Inmobiliaria de la Provincia de Buenos Aires subrayó: “Escucho que dicen que ‘hoy se reúne una parte’. Nosotros los inmobiliarios no somos parte, somos intermediarios y acercamos a las partes para que ninguna de las dos se vea afectadas”.

Jorge Pighin secretario de la Federación Inmobiliaria de la República Argentina remarcó que “podemos sacar la mejor ley del mundo, pero con un 140% de inflación no hay ley que soporte este flagelo. La ley actual nos hizo retroceder 123 años porque hoy en día las pensiones están abarrotadas”.

La vicepresidenta de la Fundación de Estudios para Desarrollos Inmobiliarios, María del Carmen Linkoniene, dijo: “Siento dolor que no puedan resolver este tema: es una cuestión de plazos y actualización, nada más que eso. La anterior Ley de Alquileres era previsible, aunque sé que con esta inflación no podemos hacer mucho”.

Al final, Claudio Vodanovich secretario general de la Cámara Inmobiliaria Argentina, señaló que “hoy el mercado inmobiliario está paralizado porque no hay una definición. Si me preguntan si esta sanción que viene de Diputados soluciona la situación inmediata de las familias argentinas, les digo que sí. Y no digo que es la mejor ley, se puede perfeccionar”.