Los habitantes de edificios encuadrados en el régimen de propiedad horizontal de la ciudad de Buenos Aires tendrán nuevas herramientas para ejercer un control directo sobre la administración de los consorcios. La norma actualizada data del año 1948.
La Legislatura aprobó este jueves una normativa por la que los vecinos que viven en edificios encuadrados en el régimen de propiedad horizontal tengan nuevas herramientas para contar con más información y posibilidad de control directo sobre la administración de sus consorcios.
El cuerpo modificó la Ley 941 que creó el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal en el ámbito de la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor del Gobierno de la Ciudad, completando y actualizando la normativa vigente desde el año 2003.
La sanción establece como obligatoria la inscripción en el Registro Público de acceso público y gratuito. La administración de consorcios no puede ejercerse a tìtulo oneroso ni gratuito sin previa inscripción y, además reconoce como “Administradores Voluntarios a todos aquellos propietarios que residan en unidades funcionales de edificios y cumplan la función de administrador sin percibir remuneración alguna”.
Entre los principales requisitos que se agregan figuran un informe del Registro de Juicios Universales y un certificado de aprobación de un curso de capacitación. Además el administrador deberá presentar ante el consorcio el certificado de acreditación de su condición de inscripto, en asamblea y anualmente una constancia junto a una copia de la ley al consorcio de propietarios presentes.
Son obligaciones del administrador, entre otras, ejecutar las decisiones de la Asamblea de Propietarios, atender la conservación de las partes comunes, asegurar al edificio contra incendio y accidentes, al personal dependiente del Consorcio y terceros; llevar en debida forma los libros y actualizado el libro de Registro de Firmas de los Copropietarios que será exhibido al comienzo de cada asamblea, denunciar ante el Gobierno de la Ciudad, toda situación antirreglamentaria y las obras ejecutadas en el edificio que administra sin el permiso u aviso de obra. Además deberá depositar los fondos en una cuenta bancaria a nombre del consorcio; su gestión, por disposición de la asamblea será auditada contablemente. De igual forma, la Asamblea podrá disponer la realización de una auditoría legal; en caso de renuncia, cese o remoción, debe poner a disposición dentro de los 10 días, los libros y documentación.
Por otra parte, los recibos de pagos de expensas deben ser numerados y contener datos tales como denominación y domicilio del consorcio, piso y departamento, nombre y apellido del propietario, mes que se abona, período o concepto; vencimiento, con su interés respectivo; datos del administrador, firma y aclaración, CUIT y número de inscripción en el Registro; lugar y formas de pago. También se establecieron requisitos para las liquidaciones de expensas y para contratar.
El mandato del administrador será por un año, pudiendo ser renovado por la asamblea y puede ser removido antes del vencimiento del plazo. En cuanto los honorarios serán acordados con la Asamblea “sin ninguna otra entidad o Cámara que los regule”.
La ley fija un régimen de infracciones y de sanciones consistentes en multas entre 1 y 100 salarios básicos de la menor categoría de los encargados de casas de renta y propiedad horizontal sin vivienda, suspensión hasta nueve meses del registro, exclusión y se tendrá en cuenta como agravantes, el perjuicio patrimonial causado a los administrados y, en su caso, la reincidencia.
La normativa también incluye un procedimiento administrativo para las denuncias, aplicándose en forma supletoria la ley Nº 757 sobre procedimiento para la defensa de los Consumidores y Usuarios.
La iniciativa de diez organizaciones de consorcistas fue tomada por los Diputados Sergio Abrevaya (CC) y Marcelo Meis (Corriente Convergencia Federal), tuvo despachos de mayoría y minoría de la Comisión de Legislación General y del Trabajo y finalmente se consideró en base a un texto consensuado. En sus intervenciones durante el tratamiento en general los legisladores destacaron que la sanción es un avance en la autonomía real de la Ciudad, de suma utilidad y que mejorará la calidad de vida. Además resaltaron que se quitaron los Consejos de Administración que planteaba el proyecto original y se bajará el costo de las administraciones, dado que el seguro, la cuenta en caja de ahorro y las auditorías son optativas.
Durante el tratamiento en particular la Diputada Mónica Lubertino (PRO) la vicepresidenta I de la Comisión de Legislación general y del trabajo desestimó vedar a los administradores de consorcios o asociaciones que los nuclea negociar acuerdos salariales, pedido por Abrevaya.
Entre los fundamentos se destaca que “la Ley Nacional N° 13.512 de Propiedad Horizontal, data del año 1948, no ha sido actualizada y muchos aspectos de la actividad de los administradores de consorcios no están debidamente contemplados en ella, y por lo tanto se ejercen sin norma regulatoria alguna, a discreción o por acuerdos privados o sectoriales entre los actores del sector. Para paliar en parte esta falta de regulación en una actividad que involucra cifras varias veces millonarias, esta Legislatura sancionó en 2002 la Ley N° 941 que crea un Registro Público de Administradores de Consorcios (RPA) en el ámbito de la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor del Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Hoy considerada insuficiente, dicha ley requiere modificaciones que la complementen y actualicen”.
