Por Alejandra Ferreyra

La presidente del bloque del Frente para la Victoria, Gabriela Alegre, presentó dos proyectos que apuntan a brindar una vía de escape a aquellos que no tienen vivienda propia. Se trata de regular las locaciones urbanas, en el marco de una Ley de Alquileres y de vivienda ociosa en la Ciudad de Buenos Aires.

“En una Ciudad donde se calcula que 500 mil personas viven en situación de emergencia habitacional y hay 290 mil inmuebles deshabitados, es de suma urgencia que el Estado regule esta situación para garantizar el derecho a la vivienda de los ciudadanos y para no dejarlo en manos del mercado”, manifestó Alegre.

La propuesta de “Regulación de Locaciones Urbanas” impulsa una serie de reformas al régimen actual con el fin de bajar los altos montos en concepto de “depósito” que los inquilinos deben desembolsar para poder firmar un contrato de alquiler. La ley establece el pago de un mes de depósito por año de contrato -en la actualidad se piden dos meses- que deberá ser restituido el último mes del primer año de vigencia del alquiler.

El proyecto contempla, además, que las personas que no tienen posibilidad de presentar un inmueble como garantía del contrato, puedan acceder a un sistema de garantías bancarias. En este sentido, establece la modificación de la Ley de Garantías del Banco Ciudad, con el fin de reducir el costo y los intereses que se cobran. Otra medida importante de la iniciativa es que el inmueble exigido como garantía debe ser de la Ciudad.

También, atendiendo al reclamo de los inquilinos que deben pagar un excesivo monto en concepto de comisiones a las inmobiliarias, se propone fijar un máximo por el cobro de honorarios de medio mes de alquiler, en la actualidad el monto representa un cuatro por ciento del contrato como máximo y con esta medida, se reduciría a la mitad.

Gabriela Alegre sostuvo que “en los últimos años la actividad de la construcción se dirigió principalmente a edificar viviendas para sectores de altos recursos. Es necesario que el Estado de la Ciudad reoriente dicha actividad hacía las necesidades de los sectores de bajos y medios ingresos”.

Del mismo modo, se establece que si la parte locadora no notifica al locatario su decisión de no renovar el alquiler con una antelación de sesenta días, el inquilino podrá continuar en el uso y goce del inmueble hasta sesenta días corridos posteriores al momento en que efectivamente se produzca la notificación.

Otro de los puntos claves es la modificación del artículo 9 de la Ley 3.720, que establece el pago de la comisión de la Garantía Bancaria. “El locatario podrá abonar la comisión de la Garantía Bancaria, al contado, financiado en seis cuotas iguales sin interés, o un cincuenta por ciento al contado y el saldo en doce cuotas sin interés”.

En ese sentido, será responsabilidad del locador determinar una cuenta bancaria, en el Banco Ciudad y sin costos adicionales, para que el locatario deposite el pago mensual. La misma deberá establecerse en el contrato.

“Resulta muy claro que la prioridad de Mauricio Macri no es resolver las necesidades de vivienda de los porteños. El Presupuesto 2015 impulsado por el Pro asigna a urbanización de villas y construcción de viviendas sociales un monto insignificante del Presupuesto General y este año vuelve a bajar respecto del aprobado para 2014”, argumentó.

En los fundamentos, Alegre refiere que “los inquilinos se ven compelidos a aceptar condiciones y cláusulas abusivas, que es lo que se intenta limitar a través del presente proyecto. Como son los casos del cobro de honorarios por parte de los corredores inmobiliarios, sin ningún tipo de regulación y totalmente a cargo del locatario, siendo éste un servicio elegido por el locador; la obligación del locatario de afrontar todos los tributos que recaen sobre los inmuebles y de contratar seguros a favor del locador; la exigencia de garantías inmobiliarias en forma excluyente, a lo que se añade el requisito de que dicho inmueble esté registrado en la Ciudad”.

La iniciativa propone, además “un incremento en el impuesto inmobiliario para las viviendas ociosas”, con el objetivo de desalentar la especulación inmobiliaria e impulsar a los propietarios de departamentos deshabitados a alquilar. La iniciativa tiene como antecedente el expediente N° 2631-D-12, de autoría del ahora diputado nacional Juan Cabandié (FpV).

Según datos del proyecto de ley elaborado por el equipo de trabajo del despacho del diputado (MC) Facundo Di Filippo, en nuestro país existe una experiencia de aplicación del incremento del impuesto inmobiliario a la Planta Urbana Vacante o Baldíos en la Ley 14.449 de Acceso Justo al Hábitat de la provincia de Buenos Aires. La contribución adicional es del 50 por ciento de ese impuesto y la recaudación se destinará al Fondo Fiduciario Público “Sistema de Financiamiento y Asistencia Técnica para la Mejora del Hábitat”.

“Se están utilizando los escasos lugares disponibles para la construcción urbana de viviendas para desarrollos de negocios que no responden a las demandas habitacionales latentes en el mercado. A su vez, muchas de las propiedades nuevas no están siendo ocupadas ni ofrecidas al mercado para su alquiler, y si a esto sumamos la deficitaria política de acceso a la vivienda social que el Gobierno porteño viene implementando desde el IVC nos encontramos en una situación alarmante que requiere nuestra urgente intervención”, fundamentó Alegre.

En el marco del debate por el Presupuesto 2015, el FpV cuestionó al Pro por delinear las acciones de gastos y recursos en gran medida a la inversión pública ( Metrobus, Espacio Público y Movilidad Sustentable) y Seguridad (nuevas tecnologías y capacitación de agentes de la Policía Metropolitana), para atraer votos con miras a las elecciones nacionales del año que viene.

El tema del déficit habitacional será uno de los puntos principales de debate para la contienda electoral del 2015. A casi un mes de finalizar la actividad legislativa ordinaria, los diputados se prestarán a debatir el Presupuesto en el recinto la primera semana de noviembre.

Principales puntos del proyecto Ley de Alquileres

– El locador debe obligatoriamente determinar una cuenta bancaria en el contrato a efectos de que el inquilino deposite el monto del alquiler. A tal fin, el Banco Ciudad debe ofrecer una cuenta sin costos adicionales puedan depositar el pago.

– El pago deberá ser en moneda local (pesos).

– El pago de la comisión de la Garantía Bancaria, podrá abonarse al contado, financiado en seis cuotas iguales sin interés o un cincuenta por ciento al contado y el saldo en doce cuotas sin interés (Artículo 9).

– Durante los primeros diez días del último mes de vigencia del contrato que no habrá de prorrogarse, el locatario podrá imputar el depósito en garantía al último mes de alquiler.

– Se prohibirá que el inmueble exigido como garantía esté ubicado exclusivamente en la Ciudad de Buenos Aires. Las partes podrán convenir suscribir al Sistema de Garantía Bancaria establecido en la Ley N° 3.720 y, para que mayor cantidad de población pueda acceder al sistema, se modifica dicha Ley reduciendo el costo y los intereses de la garantía.

– Se regulará los honorarios de los corredores inmobiliarios, los cuales no podrán exigir al/la locatario/a una suma correspondiente a comisiones u honorarios que supere el equivalente a medio mes de alquiler.

– Si la parte locadora no notifica al locatario su decisión de no renovar el alquiler con una antelación de sesenta días, el inquilino podrá continuar en el uso y goce del inmueble hasta sesenta días corridos posteriores al momento en que efectivamente se produzca la notificación.

Cifras que preocupan

Ante la “mínima histórica” que el Pro prevé destinar para la construcción de viviendas sociales (0,9 por ciento), que significa unos 780 millones de pesos en total, la Dirección de Coordinación Comunitaria de la Legislatura, a cargo de Laura García Tuñón, manifestó en un documento que “el presupuesto del Instituto de la Vivienda (IVC) redujo su participación sistemáticamente de 5,4% en 2005 al 3,7 % en 2008 y 2,2 % en 2013. Esta tendencia se profundiza en el proyecto presupuestario de la Ciudad de 2015. El crecimiento del presupuesto a precios nominales es del 16%, o sea que queda por debajo de la inflación estimada para 2015, por lo cual este incremento aparente debe ser entendido como un recorte del presupuesto respecto al año anterior. A precios reales, y comparado con el crédito vigente del 2014, se reduce en un 14%”.

Según el Censo Nacional de Población y Vivienda del año 2010, en la Ciudad de Buenos Aires hay 1.082.998 viviendas particulares, de las cuales 315.383 están habitadas por inquilinos. Esto significa que casi el 30% de las viviendas de la Ciudad están afectadas por un contrato de locación cuyo objetivo es la satisfacción de la necesidad habitacional.

Asimismo, un informe de la Asociación Civil por la Igualdad y Justicia, detalló en un informe que el Censo de Población, Hogares y Viviendas registró la existencia de 1.423.973 de viviendas particulares, de las cuales, 340.975 se encuentran deshabitadas (24%). “Si bien es probable que esa categoría esté englobando también oficinas, consultorios, etc., el porcentaje de viviendas ociosas aumentó con respecto a los dos censos anteriores. En los últimos 20 años, las viviendas ociosas aumentaron 9 veces”.

También, el veto a la Ley Nº 3.654, que prorrogaba la declaración de la emergencia habitacional. Asimismo, resulta inadmisible el incumplimiento permanente de las leyes de urbanización de villas y asentamientos de la Ciudad, como la ley 148 de atención prioritaria a la problemática social y habitacional en las Villas y Núcleos habitacionales transitorios, y las leyes específicas como la 403 (Villa 1-11-14), la 1.770 (Villa 20), la 1.333 (Barrio Ramón Carrillo) y la ley 3343 (Villa 31 y 31 bis), entre otras.