A 49 días de una media sanción que luego sería modificada en el Senado el 28 de septiembre, la Cámara baja volvió a votar un proyecto de ley de Alquileres. Y en esta oportunidad, a diferencia de lo sucedido el 23 de agosto, sonrió el oficialismo al ver convertida en ley la norma aprobada en la Cámara alta. El resultado se concretó pasadas las 5 de la madrugada, en una votación que concluyó con 128 votos a favor del dictamen de mayoría, 114 votos en contra y cero abstenciones. 

El texto aprobado mantiene en 3 años el plazo de los contratos (el tiempo actualmente vigente); los ajustes se podrán realizar con la periodicidad que acuerden las partes y por intervalos no inferiores a 6 meses.

Se establece como índice para la actualización del precio el coeficiente de “Casa Propia”, utilizado por el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat. Éste estará “conformado por la menor variación que surja de comparar el promedio del 0,9 de la variación del Coeficiente de Variación Salarial publicado por el INDEC, y la variación del Coeficiente de Estabilización de Referencia publicado por el Banco Central de la República Argentina”. 

La norma aprobada aclara que el precio de los contratos debe fijarse en moneda nacional. En esta misma línea, dispone que “toda publicidad, en cualquier medio o plataforma, que incluya precio de locaciones de inmuebles con destino habitacional debe realizarse en moneda nacional”. 

Se elimina que se permitan pagos voluntarios anticipados por parte del inquilino, en tanto que los incentivos fiscales se mantienen sin cambios relevantes, salvo uno relacionado al monotributo, al establecer que “los ingresos provenientes exclusivamente de la locación de hasta 2 inmuebles estarán exentos del pago del monotributo”.  

Se mantiene la exención de Bienes Personales a los inmuebles destinados a alquiler y que aquellas cajas de ahorro o cuentas corrientes “utilizadas en forma exclusiva para las operaciones inherentes a la actividad de locación de inmuebles con destino casa-habitación, cuyos contratos se encuentren debidamente registrados” queden exentas del impuesto al cheque. 

Por otra parte, se incorpora que “las partes podrán deducir del impuesto a las Ganancias la suma equivalente al 10% del monto anual del contrato de locación”.

El debate

Al filo de las 4 de la madrugada, cuando ya se llevaban más de 15 horas de debate, se aceptó alterar el orden del debate y adelantaron la discusión sobre la modificación de la Ley de Alquileres.

Habló en primer lugar el presidente de la Comisión de Legislación General, Lucas Godoy, quien arrancó diciendo que no hay una relación de igualdad entre las partes involucradas en el contrato de alquiler. “No hay una relación paritaria; la ley debe entonces legislar para equilibrar las condiciones de los contratantes. No estoy hablando de que haya buenos y malos; lo que hay son asimetrías”, señaló.

“La ley vigente ha recibido críticas, no ha sido la mejor; la estamos modificando por eso”, advirtió el diputado salteño, que de todas maneras aclaró que la norma no explica por sí sola la situación del valor de los alquileres; el aumento de los precios de manera exorbitante o la disminución de la oferta de las viviendas de alquiler. Citó al turismo, por ejemplo, para recordar también que deben legislar en torno a los alquileres temporarios, cosa que también pueden regular las provincias, aclaró.

“Hoy tenemos dos posibilidades: o insistimos con la media sanción que se aprobó en Diputados, o aprobamos las modificaciones, que en términos de protección son mejores las modificaciones del Senado”, sostuvo, citando por ejemplo el plazo mínimo de vigencia de 3 años, como así también el tiempo para hacer ajustes, que es de no menos de 6 meses para el caso del Senado y 4 para Diputados.

Citó como central el índice de actualización, teniendo en cuenta que lo aprobado en Diputados “no es un índice, libera la actualización”. “Ese sí es un gran problema para los inquilinos”, consideró.

Destacó también los incentivos fiscales que son similares en los dos dictámenes, aclaró.

A continuación fundamentó el dictamen de minoría el diputado del Pro Pablo Tonelli, quien consideró que la ley original 27.551 particularmente perjudicó a los inquilinos, por cuanto “provocó una enorme retracción de viviendas para alquilar. Al momento de sancionarse la ley, la oferta oscilaba entre unas 7 mil y 8 mil unidades de oferta; hoy en día la oferta se ha reducido a bastante menos de mil. Hoy por hoy está en el orden de las 500 unidades. Esto es evidente que perjudica a los inquilinos y dada la escasez de la oferta les impide negociar en igualdad de condiciones los términos del contrato”.

Así las cosas, consideró que el resultado negativo se debe a “la alteración del equilibrio entre las partes”. “Y la verdad es que hay que concluir que la Ley 27.551 alteró ese equilibrio y con la intención de proteger a los inquilinos, los terminó perjudicando”, dijo, para hablar luego de las modificaciones que comenzaron a  proponer para cambiar la ley. Primero, en el plazo de locación, que siempre había sido de 2 años y lo elevó a 3. “Además de extender tal vez excesivamente el plazo mínimo del contrato, prohibió los ajustes por períodos inferiores a un año. Y además, estableció la obligatoriedad de que esos ajustes se hicieran por un único índice de actualización, lo que produjo una enorme merma en la rentabilidad de los localizadores. Por supuesto, la consecuencia fue un retiro de la oferta”.

“En agosto pasado logramos una media sanción que en su momento nos dejó satisfechos”, señaló Tonelli, detallando lo que establecía el dictamen de minoría. Sin embargo, el Senado modificó ese proyecto, a su juicio asemejando la ley a la que había fracasado. “El Senado insiste en esa fórmula”, advirtió, citando como lo peor del caso que se establece un único índice de actualización que a su juicio será peor, porque estará por detrás de la inflación, del aumento de los precios y del aumento de los salarios.

“Esto va a afectar la rentabilidad de los locadores, y ya hemos visto lo que pasa cuando esto sucede”.

De acuerdo con el artículo 81 de la Constitución hay dos posibilidades: insistir con la sanción originaria, la otra aceptar las modificaciones del Senado, que entendió sería volver a la ley 27.551 con “mínimos maquillajes”, por lo cual no habría que esperar demasiado. “Lo razonable, lo sensato entonces, si queremos un resultado distinto y volver a una situación de normalidad y que la oferta se amplíe, es entonces que insistamos en nuestra sanción, que es lo que propiciamos en nuestro interbloque”, concluyó.

Para la diputada Romina del Plá, ninguno de los dos dictámenes resuelve el problema, y reclamó en cambio  una solución integral que pasa por un plan de construcción de viviendas, con cuotas baratas. “Si no se da eso: la construcción de nuevas viviendas, el loteo de más tierras, vamos a tener siempre un cuello de botella cada vez mayor”, estimó. Recordó que en la sesión del 23 de agosto habían acompañado el dictamen del oficialismo, en tanto que ahora harían lo mismo con el dictamen que viene del Senado, sabiendo que no soluciona el problema, pero es el mal menor.

Por su parte, el oficialista Itai Hagman sostuvo que “hubo una campaña fuerte para establecer que la existencia de una ley de alquileres era la causa de todos los problemas en el mercado inmobiliario”. Al respecto contó que había estado leyendo un informe de la Fundación Ebert, sobre el estado de los alquileres en nuestra región y Europa, que deja claro que “la idea de que tener una ley de alquileres es un invento exótico de la Argentina es absolutamente falsa. Por acá tenemos un liberalismo bastante ignorante que en vez de mirar lo que se hace en el mundo proponen en la Argentina lo contrario”.

Según Hagman, en la ciudad de Buenos Aires la oferta de alquileres creció hasta el primer trimestre del año 2022, y la caída empieza en el segundo trimestre de 2022, mucho después de la sanción de la Ley de Alquileres. Es mucho más razonable pensar que tiene que ver con la situación macroeconómica y efectivamente con la incertidumbre que se generó con las expectativas de un cambio normativo”. Concluyó entonces que decir que la culpa del problema es que el Congreso sancionó una ley “es una posición interesada, que claramente no podría beneficiar a los inquilinos que se quite la regulación”.

A su turno, Alejandro Cacace aclaró que la situación de la Argentina con países como Alemania es muy distinta por ejemplo por la situación inflacionaria. “En un país que tiene estabilidad y no tiene inflación, no habría absolutamente ningún problema en tener contratos de 3 años, inclusive más largos. Lo que pasa es que acá tenemos 12% de inflación y acelerándose, cuando uno fija por 3 años el contrato y no puede actualizarlos, esa incertidumbre hace que los propietarios retiren las propiedades, vendan las propiedades, las pasen al alquiler temporario o traten de hacer actualizaciones más frecuentes”, explicó.

Cerró el debate la diputada del Frente de Todos Paula Penacca consideró que durante la discusión se instalaron “falacias” tales como que “el mercado de alquileres funcionaba bien y esta ley lo rompió”. Recordó la cantidad de votos con la que se aprobó en su momento la Ley Lipovetzky, que vino a resolver una “situación de abuso”. También rechazó el concepto de que “el mercado resuelve todo” e insistió en que “la ley no es el problema”.

“Este problema empieza cuando en el año 2018 se llega a una devaluación anual de 100% y por lo tanto la expectativa de propietarios e inmobiliarias no coinciden con lo que logran ganar. Y esto lo dice Reporte Inmobiliario, que no es  un pasquín kirchnerista”, y citó un texto que hablaba de una recuperación del mercado inmobiliario en 2021.

“Hay una última falacia, que es un contrato libre entre iguales; ni es un contrato libre, ni es entre dos partes, porque en el medio están las inmobiliarias y que esta desigualdad es manifiesta, porque las personas que tienen que buscar donde vivir, no pueden elegir no alquilar”, explicó.