En medio de las diferencias respecto a la reforma de la Ley de Alquileres, oficialismo y oposición en el Senado coincidieron en acordar un proyecto para regular los alquileres temporarios, una modalidad que ha crecido de manera exponencial provocando no sólo menor oferta de viviendas para uso permanente, sino también competencia desigual con el sector hotelero. 

En un plenario de las comisiones de Legislación General y de Turismo, que se realizó este jueves, se firmó favorablemente un dictamen unificado a través de propuestas presentadas por Ana María Ianni (UC-FdT) -en marzo pasado- y Mariana Juri (UCR-JxC) -el 25 de agosto último-.

Al tomar la palabra, Ianni señaló que este es “un problema a nivel mundial” y celebró que “todos identificamos que el problema lo tenemos”. “Voy a poner en valor al Estado como promotor, fiscalizador, habilitante y sobre todo como un socio estratégico de aquellos que invierten y dan trabajo”, ponderó al defender la implementación de un marco regulatorio. 

La santacruceña explicó que “dentro de los servicios turísticos el alojamiento es una de las actividades más fuertes” y “todo esto está regulado, no se hace por qué sí o como cada uno quiera llevarlo adelante, y es lo mismo que propendemos para los alquileres temporarios”. 

“Hace meses venimos conversando y pensando cómo frenamos esta situación en el buen sentido, dándole un marco regulatorio, no es algo prohibitivo. Nosotros no buscamos ni desestimar este tipo de oferta, ni tampoco a las que quizás son hoy las vedette de este mercado, que son las plataformas digitales, que son las que están ofreciendo y comercializando este tipo de alojamientos”, dijo. 

En ese sentido, la oficialista expresó que se trata de “poder dar fin a una competencia desleal que se ocasiona porque no hay normativa” y “proteger a aquel que invierte y da trabajo”, ya que esta modalidad “perjudica mucho” al sector hotelero; a la vez que “no sólo en la competencia de formación de precios, sino sacando del mercado viviendas para el alquiler permanente”.

Por su parte, Juri sostuvo que “el turismo crece y va a seguir creciendo y hoy nuestro desafío no es solamente hacer crecer la cantidad de turistas y empleo, sino que sean sustentables los destinos. Y los destinos no son sustentables solamente cuando cuidamos lo ambiental, sino cuando los convertimos en seguros y haciendo que no empiece a colisionar el interés de los turistas con el de los residentes”. 

La mendocina resaltó que estos contratos “al no estar incluidos en nuestro Código Civil y Comercial” pueden generar que “los turistas se instalen con menores en esos departamentos y no se vayan nunca”, o, en el caso opuesto, que huéspedes vivan situaciones inseguras. Sobre eso ejemplificó: “Se han presentado problemas de seguridad porque nadie controla las cuestiones de gas o electricidad, porque se trata de propiedades privadas”. 

“Este Senado se está poniendo al frente de uno de los grandes problemas que aquejan hoy al turismo. No pretendemos con este proyecto ser tan intervencionistas que dificultemos el mercado, al contrario, creo que con esto estamos dando beneficios a todas las partes”, manifestó la opositora y añadió que “no podemos ser ajenos a que el alquiler temporario está agregándole una dificultad más a lo que es el alquiler tradicional de las viviendas”. 

Como conductor del debate, el presidente de la Comisión de Legislación General, Daniel Bensusán (FNyP-FdT), destacó: “Es importante demostrar que podemos trabajar en conjunto y sacar la mejor normativa. Este tema está enmarcado en la problemática que tenemos con la Ley de Alquileres. Esta es la manera en que debemos seguir trabajando para avanzar en una problemática que hoy tienen todos los argentinos”. 

Durante el plenario, la puntana María Eugenia Catalfamo (UF) consideró como “bueno” que “se puedan regular porque hoy vivimos una situación donde siempre se quiere estar por encima del sistema, y quizás tiene que ver con cuestiones económicas que atraviesa nuestro país”. 

Para la senadora, lo que se busca es que “no se castigue al sector turístico, donde más del 90% de quienes tienen hoteles generan puestos de trabajo y se hace fundamental proteger a ese sector”. No obstante, advirtió que “es fundamental la fiscalización que se vaya a hacer al respecto” y opinó que “ las sanciones (previstas) podrían haber sido más duras”.

A su turno, la fueguina María Eugenia Duré (UC-FdT) puso como ejemplo que, según datos oficiales, en Tierra del Fuego, a febrero del 2022, había “391 unidades habitacionales” para alquileres temporarios registradas, pero “si vamos a las páginas web de los alojamientos temporales, por ejemplo Airbnb, para la ciudad de Ushuaia lanza más de 800 unidades habitacionales entre casas y departamentos”. 

La rionegrina Silvina García Larraburu (UC-FdT) remarcó que el sector turístico después de la pandemia se ha vuelto una “industria arrolladora” y “hoy todas las provincias de la Argentina tienen un público”. “Hoy en Bariloche no hay baja temporada, estamos de enero a enero con ocupaciones que superan el 60% casi permanentemente”, destacó la barilochense. Y, sobre casos de alquileres temporarios informales que no cumplen con lo prometido, la legisladora apuntó que “ante un exceso que se comete con alguno de los acuerdos, después es el Estado, casi siempre el municipal primero, pero también el provincial y el nacional, quienes tienen que salir a resolver las situaciones”. 

Otro de los que habló fue el catamarqueño Guillermo Andrada (FNyP-FdT), quien dijo que “en las provincias que hemos tenido una avalancha de turismo pos pandemia no tenemos estructura hotelera formal y se recurre a estas plataformas”. Por eso, “para salvaguardar la generación de empleo es muy importante que tengamos una legislación nacional. Aquellas provincias que estamos con crecimiento de turismo la necesitamos”, afirmó. 

En el cierre, el senador Mariano Recalde (UC-FdT) expresó: “Este es un gran proyecto, que ataca distintas situaciones. Desde el punto de vista del turismo, fundamental regular. Pero fundamentalmente tiene una importancia en lo que respecta en el acceso a la vivienda, en aquellos millones de argentinos que no tienen todavía su casa propia”.

“Este fenómeno ha impactado tremendamente en el mercado inmobiliario, en la oferta y en el precio”, subrayó el porteño y aseguró que “resolver el problema de los alquileres, sobre todo en las grandes ciudades, no se resuelve solamente con una Ley de Alquileres, requiere planes de vivienda, del rol del Estado en el control, y de regular un mercado que está apareciendo, como es este de alquileres temporarios”. 

En su alocución, el camporista recordó que en la Ciudad de Buenos Aires hace cuatro años se sancionó con consenso una ley para regular este sistema, que fue iniciativa del Gobierno porteño. “Lamentablemente dos años después ya se han presentado proyectos de ley de los libertarios pidiendo la derogación del registro que existe en la Ciudad”, cuestionó. 

Y completó: “No basta con tirar una ley y expresar un deseo, sino que hace falta que el Estado tenga un rol activo en el control y en el cumplimiento de esta ley. En la Ciudad de Buenos Aires existe este registro hace cuatro años y hay 26 mil unidades ofrecidas por las plataformas y sólo 583 están registradas”. 

Qué prevé el proyecto consensuado

De acuerdo a la iniciativa, por la ley estarán alcanzados aquellos “propietarios o administradores que cuenten con poder y/o autorización correspondiente para comercializar inmuebles de forma temporaria, los huéspedes y toda persona que comercialice, publicite u ofrezca a través de cualquier medio viviendas de alquiler temporario para uso turístico”. 

Se entiende por contrato de alquiler temporario turístico al “servicio de alojamiento en viviendas con fines turísticos utilizadas total o parcialmente por un período mínimo de un día que incluya al menos una pernoctación y un máximo de 90 días”. 

“En el caso en que un inmueble sujeto al régimen de propiedad horizontal se destine más de un 60% de las unidades funcionales con destino habitacional a la actividad objeto de la presente y pertenezcan a un mismo propietario, se encuentren bajo la misma administración o se ofrezcan bajo una misma marca, no será de aplicación la presente ley y deberán contar con la habilitación, registro y categorización que corresponda según la Ley N° 18.828 (Ley Nacional de Hotelería) o la que en el futuro la reemplace”, se establece. 

El proyecto dispone la creación en el ámbito del Ministerio de Turismo y Deportes de la Nación del “Registro Nacional de Viviendas de Alquiler Turístico Temporario” y establece una serie de funciones que tendrá la autoridad de aplicación, entre ellas podrá celebrar convenios de colaboración y coordinación con municipios y provincias.

En cuanto a las plataformas digitales que ofrezcan, intermedien, y/o celebren contratos de locación temporarios con fines turísticos, éstas deberán: habilitar un campo en la plataforma digital para que el propietario informe el número de inscripción ante el registro de cada unidad; proceder a la baja, retiro o suspensión de toda publicación que no posea el número de inscripción en el registro, previa notificación fehaciente al propietario o administrador de la unidad en alquiler; y utilizar la moneda nacional pesos argentinos para los anuncios y/u ofertas de unidades habitacionales que surjan como resultado de las búsquedas realizadas desde el territorio nacional; y para el procesamiento de pagos. 

En cuanto a las obligaciones del propietario o el administrador, éste deberá “entregar la vivienda en condiciones de habitabilidad y en los términos pactados; tener vigente la habilitación, registro y autorización de uso turístico de la vivienda correspondiente; contratar seguro de responsabilidad civil por daños contra terceros”, entre otras obligaciones. 

Respecto a las sanciones para propietarios y administradores se contempla el apercibimiento, la suspensión del registro y la baja del registro, mientras que en caso de incumplimiento por parte de las plataformas, las mismas serán pasibles de: apercibimiento; multas a determinar por la autoridad competente; suspensión de operar en el país; y cese definitivo de actividades en el país.