Cuestionada por propietarios e inquilinos y trabada como está en el Congreso, en los próximos días podría adoptarse una medida drástica con esta norma aprobada en junio de 2020.
Una de las leyes más controversiales cuyo tratamiento reclama la sociedad es sin lugar a dudas la de Alquileres. Aprobada por la Cámara baja en tiempos de Cambiemos en noviembre de 2019, y cuya cara visible resultó ser el entonces diputado nacional Daniel Lipovetzky –por su rol de presidente de la Comisión de Legislación General que manejó la elaboración del texto-, fue convertida en ley ya durante la actual gestión de Alberto Fernández, cuando el Senado la aprobó el 11 de junio de 2020 de manera unánime, por 41 votos.
La unanimidad tuvo que ver con la ausencia opositora; tiempos de pandemia, los senadores de Juntos por el Cambio se retiraron entonces en rechazo al tratamiento de temas que fueran ajenos a la emergencia sanitaria. Pero el proyecto contaba en líneas generales con la anuencia de todos los sectores, como demostró el resultado de la votación en Diputados: 191 votos afirmativos, cero negativos y 24 abstenciones. Esto es, Lipovetzky le aportó su nombre a una ley que terminó siendo muy cuestionada y él arrastró todas las críticas, pero el consenso con la misma había sido general.
La cuestión es que la ley fracasó por el aumento de la inflación, en eso coinciden todos. Y si bien desde el oficialismo se anunció en su momento a través del entonces presidente de la Cámara baja, Sergio Massa, la intención de modificar la norma, eso no sucedió hasta ahora. Más drásticos, desde el Pro reclamaban su derogación, y en definitiva algo así podría llegar a suceder por decisión del Gobierno nacional, según ha trascendido.
“Lo están estudiando”, confió a parlamentario.com una alta fuente del Palacio de Hacienda consultada este martes, que confirmó que no habrá novedades sobre el tema este miércoles, dentro del paquete de anuncios que el ministro Massa hará ese día. La fuente precisó que del tema hablaron este lunes el ministro de Economía y el presidente Alberto Fernández en el almuerzo que compartieron, y de ahí surgieron señales respecto de una eventual suspensión de la norma.
El tema está empantanado en la Cámara baja, donde se avanzó en su tratamiento hasta que emitir dictámenes. Nadie tiene los votos para imponer su propio dictamen y por eso el tema no llega al recinto.
Ante la novedad de que el Gobierno hará anuncios en los próximos días, el presidente del bloque radical de Diputados, Mario Negri, expresó su deseo de que “sea cierto que el Gobierno aceptará cambiar la ley de Alquileres, que tiene dictamen hace un año y el oficialismo mantiene pisada”.
“Los inquilinos precisan una respuesta urgente”, observó, recordando que “la inflación de más del 102% anual está matando a los inquilinos”.
El viernes 25 de marzo de 2022 Juntos por el Cambio elevó una nota al presidente de la Cámara de Diputados solicitando una sesión especial para el 5 de abril a las 12, para tratar la derogación de la Ley de Alquileres. La sesión -que incluía proyectos de ayuda para productores de Corrientes y Misiones afectados por los incendios- presentaba tres proyectos de diputados de JxC para derogar la Ley 27.551.
Ese mismo día, el sanjuanino José Luis Gioja presentó un proyecto que proponía un plan de construcción y adquisición de inmuebles destinados a la gestión pública de alquileres sociales y gravar las viviendas ociosas.
El miércoles 30 de marzo se alcanzó un acuerdo parlamentario con las autoridades de la Cámara, por el cual JxC postergaba la sesión especial sobre alquileres. El pacto contemplaba constituir en lo inmediato la Comisión de Legislación General para iniciar el tratamiento del tema el martes 5 de abril, por un plazo de 30 días hábiles. Vencido el plazo de 30 días hábiles pactado, y en caso de que no hubiera dictámenes de la comisión, Juntos por el Cambio se comprometía públicamente a reimpulsar el pedido de sesión especial.
Como para demostrar que el debate iba en serio, el jueves 31 de marzo, diputados de Juntos por el Cambio recibieron a propietarios, inquilinos e inmobiliarias para escuchar sus propuestas para la modificación de la ley vigente.
Todos los actores que participaron en la audiencia en la sala 2 del Anexo de Diputados coincidieron en pedir que se derogaran los artículos que dispusieron que los contratos de locación sean de tres años y que establecieron un mecanismo de actualización de los alquileres cada doce meses.
Por esos días la diputada oficialista Gisela Marziotta presentó un proyecto para crear una Cámara Nacional de Alquileres, consistente en un órgano autárquico que regularía los aumentos de precios de los alquileres.
El proyecto establecía la suspensión de los aumentos en los alquileres hasta que entre en vigencia la nueva ley. Se prohibiría, en caso de que el alquiler sea con destino habitacional, que el locatario pida pagos anticipados por períodos mayores a un mes y que los depósitos de garantía sean más elevados que el valor del alquiler mensual.
Por su parte, el diputado Agustín Domingo (Juntos Somos Río Negro) presentó un proyecto propio que planteaba volver al plazo de 2 años en los alquileres; librar a la voluntad de las partes los ajustes de precios, y liberar la elección de garantía para la operación.
Tal cual se había establecido, el martes 5 de abril se constituyó la Comisión de Legislación General de la Cámara de Diputados, que establecía un cronograma para el tratamiento de la ley. Según lo acordado, tras tres reuniones informativas, los días 26 y 27 de abril se abordaría la discusión de los proyectos con la intención de dictaminar.
El martes 12 de abril fue la primera reunión informativa, con la presencia de 42 invitados. Poco más de la mitad correspondían a colegios de martilleros, que coincidieron en que “ninguna modificación va a terminar solucionando el problema mientras haya tanta inflación. La inflación es el problema”.
Nueve asociaciones de inquilinos se hicieron presentes y respaldaron la Ley de Alquileres vigente; sobre todo pidieron que los contratos continuaran siendo de 3 años porque “dan previsibilidad”.
La segunda renión fue el martes 19 de abril, cuando expusieron 30 invitados, donde se notó mayor presencia de inquilinos. La última jornada con invitados era la del miércoles 20 de abril, con 39 expositores, pero después se agregó otra para el jueves 26 de abril, a la que asistieron otros 20 oradores. Ahí sí se dieron por concluidas las exposiciones, acordándose que en la reunión venidera expusieran los autores de proyectos, para en una reunión posterior tratar de dictaminar.
El cronograma no se cumplió y, por el contrario, el debate se prolongó en el tiempo, hasta que finalmente el 22 de junio del año pasado se alcanzó no uno, sino dos dictámenes. El Frente de Todos avanzó con el despacho de mayoría que reivindica la ley actual, mientras que Juntos por el Cambio y bloques federales suscribieron uno de minoría que modifica la norma.
Con 40 firmas, el Frente de Todos se alzó con el despacho de mayoría, mientras que el de Juntos por el Cambio y los bloques federales alcanzó 39. Sin embargo, el escenario de cara al recinto aparecía adverso para el oficialismo, dado que la oposición lo superaría en número para imponer su texto.
Teniendo en cuenta los acompañamientos en comisión, el dictamen de minoría contaría con el apoyo de 116 legisladores de Juntos por el Cambio, 8 del interbloque Federal y 4 del interbloque Provincias Unidas.
El dictamen del Frente de Todos revindicaba la ley actual, al mantener el plazo de tres años en los contratos, como así también el índice para la actualización de los alquileres en base a una fórmula que combina IPC y RIPTE. Asimismo, otorga más facilidades para los inquilinos en la presentación de garantías.
En el capítulo de incentivos fiscales, propone una reforma en el régimen de monotributo para beneficiar a monotributistas que tengan más de tres unidades de explotación; incorpora al régimen de la Ley de Incentivo a la Construcción los inmuebles que durante 12 años estén destinados al alquiler y “siempre que dichos contratos de locación se encuentren registrados”; y exime del impuesto a los Bienes Personales a aquellas propiedades cuyo valor resulte igual o inferior a 30 millones de pesos, el mínimo no imponible para esa categoría.
Por su parte, el dictamen de minoría vuelve a dos años el plazo mínimo legal de los contratos. En cuanto al precio del alquiler, deberá “fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual podrán realizarse ajustes con la periodicidad que acuerden las partes, por intervalos de entre 3 y 12 meses”.
Asimismo, agrega que para los ajustes, las partes “deberán convenir el mecanismo de actualización del precio del alquiler al inicio de la relación locativa, pudiendo aplicar a tales efectos el Índice de Precios al Consumidor (IPC), el Índice de Precios Mayoristas (IPM) y/o el Índice de Salarios (IS)” elaborados por el INDEC, “o una combinación de dichos índices, según las partes acuerden”.
En relación a los beneficios fiscales, similares a los del oficialismo, la iniciativa contempla una reforma del régimen de monotributo para que quienes tengan tres unidades de explotación, “en el caso de la actividad de locación de inmuebles, mediante contratos debidamente registrados” se considere como “una sola unidad de explotación independientemente de la cantidad de propiedades afectadas a la misma”.
También exime de Bienes Personales a los inmuebles destinados a alquiler y contempla una modificación al impuesto a los débitos y créditos bancarios -más conocido como impuesto al cheque- para que estén exentas aquellas cajas de ahorro o cuentas corrientes “utilizadas en forma exclusiva para las operaciones inherentes a la actividad de locación de inmuebles con destino casa-habitación, cuyos contratos se encuentren debidamente registrados”.
El tema es que dentro de la oposición hubo después divergencias en torno a los tiempos de ajustes de los alquileres. Los rionegrinos comenzaron a rechazar que los ajustes se hicieran cada tres meses, reclamando que fueran cada seis. Ahí se empantanó todo.
El año pasado cerró con el oficialismo y la oposición muy peleados en la Cámara baja, al punto tal de fracasar todas las sesiones que intentaron hacer en el mes de diciembre. Y en ese marco el oficialismo incorporó la Ley de Alquileres en el temario de la sesión del 21 de diciembre, pero JxC se negó a dar quórum, habida cuenta de que no tenía número para imponerse y el oficialismo impondría su propio dictamen.
Así llegamos a la situación actual, tan trabada como entonces. Se verá si el Gobierno aplica por decreto alguna salida al tema. En las próximas horas se develará el misterio.
