Avanzó este jueves el debate en el Senado sobre la reforma de la Ley de Alquileres con la participación de representantes de inquilinos, quienes reclamaron no retroceder en derechos y cuestionaron el proyecto con media sanción de la Cámara de Diputados. 

Durante un plenario de las comisiones de Legislación General y Presupuesto y Hacienda, los expositores criticaron la vuelta a dos años en los contratos, que se “iguale” a las partes de la relación y advirtieron que una modificación a la norma actual no garantiza que se amplíe la oferta de una manera accesible. También denunciaron abusos por parte del sector inmobiliario, ante la falta de control de la ley vigente.

En el Senado, el interbloque de Juntos por el Cambio se muestra a favor de la media sanción que salió de Diputados, mientras que el oficialismo anticipó que presentará modificaciones y, con el objetivo de obtener el dictamen de mayoría, negocia esos cambios con sus excompañeros integrantes hoy del bloque Unidad Federal y con los monobloquistas Alberto Weretilneck, Magdalena Solari Quintana y Clara Vega. 

Al cierre del encuentro, y tras escuchar a los diferentes expositores, el vicepresidente de la Comisión de Presupuesto, Víctor Zimmermann (UCR) propuso: “Tenemos que darle la mayor previsibilidad y celeridad al tratamiento de la media sanción, fundamentalmente porque todos coincidimos en que la presente ley perjudica a propietarios como inquilinos. Por eso, nosotros pedimos que hoy firmemos dictamen“.

En contraposición, la secretaria de la comisión la senadora Juliana Di Tullio (FdT) sostuvo: “La media sanción que viene en revisión perjudica claramente a los inquilinos y lo que pidieron es que se vuelva a la situación anterior. Nosotros tenemos propuestas para mejorar el dictamen y le pido que hagamos un cuarto intermedio hasta el miércoles para poder acercar posiciones tanto en nuestro interbloque como otros bloques para llegar a un número significativo en el recinto”.

“Vamos a hacer un cuarto intermedio para trabajar hasta el miércoles y poder arribar a un dictamen o dos o los que se presenten para poder, lo más rápido posible, darle un corte al tema”, cerró Daniel Bensusán (FdT) titular de la Comisión de Legislación General.

Las exposiciones

En su disertación, Gervasio Muñoz, de Inquilinos Agrupados, recordó que desde el 2016 vienen discutiendo la ley, pero “sabíamos que la pelea no era esa, la pelea era cuando la ley estuviese vigente porque sabemos muy bien el rol del mercado inmobiliario en el país porque el Estado ha delegado en el mercado inmobiliario la responsabilidad del acceso a la vivienda”.

“Quien decide quién puede alquilar y quién no es la inmobiliaria. No hay una ventana del Estado a dónde ir a reclamar”, cuestionó Muñoz y criticó: “Me sigue sorprendiendo que el ministro de Hábitat no haya venido, ¿no tiene nada para decir? lo único que se dice es que la vivienda es un sueño, nosotros soñamos y hay otros que lo hacen realidad bastante seguido que tienen 10 o 20 viviendas y a nosotros nos dicen que sigamos soñando”.

También enfatizó contra el encuentro de ayer en donde “vinieron todos empresarios, ningún propietario. Vienen los empresarios a hablar de qué tiene que hacer el Estado con las políticas de vivienda. Eso me parece una derrota que escuchemos a los empresarios darnos clase de cómo resolver el problema de la vivienda en Argentina”. “Ayer dijeron que había millones de rentistas, pero el Estado no sabe cuántos hay”, apuntó y brindó datos oficiales de la situación de la vivienda en el país.

Así detalló que “en 1991 había 8 millones de viviendas, había 3.6 personas por vivienda. 2001 11 millones de viviendas y 3,1 persona por vivienda. En 2010 casi 14 millones de viviendas y 2.9 de personas por vivienda. En 2022 18 millones de viviendas y 2.6 personas por vivienda. En la Ciudad de Buenos Aires hay una vivienda cada 1.9 personas, la situación es obscena”. También precisó que el nivel de viviendas del mercado privado de 1991-2001 creció un 37%, mientras que la población creció un 18%; del 2001-2010 creció casi un 20% la cantidad de viviendas, del 2010-2022 creció casi un 30% la cantidad de viviendas. “La cantidad de viviendas creció un 108%”, afirmó.

“No faltan viviendas en el país. Cuando se votó la ley empezó la campaña en contra en todos los medios. Si hubiese habido una campaña tan feroz contra la vivienda dolarizada la situación sería otra en un país donde no hay dólares”, cuestionó y agregó: “Nos deberíamos preguntar qué Estado queremos, no que ley si nadie se cree que el problema del alquiler sean los plazos. El problema lo tienen las inmobiliarias que quieren cobrar cada 24 meses. Tampoco nos creemos que el problema sea la actualización de los precios y el precio inicial que tampoco está regulado y te cobran lo que se les antoja”.

Muñoz apuntó: “La Ley de Alquileres plantea la obligación de registrar los contratos en AFIP y según el jefe de Gabinete en 3 años de vigencia de la norma se registraron 140 mil nada más y los que no registran ayer vinieron a pedir no pagar impuestos y a que los incentiven, algo que le dan todos los años, todos los gobiernos”.

“Hay que crear todas las herramientas posibles para que el Estado se encargue de garantizar que se cumplan las leyes. Las inmobiliarias se creen estar por encima y si la ley no les gusta no la cumplen. Sinceremos el debate y den señales claras. Mantengamos la ley actual y logremos que se cumpla, que el Estado esté por encima del mercado inmobiliario, garanticemos que 10 millones de inquilinos tengamos al Estado velando para que se cumpla esta ley”, afirmó.

Y cerró: “Tienen que dar una señal clara y rápida sobre esto porque quien está gobernando y decidiendo es el mercado inmobiliario. La media sanción afecta todos los derechos de los inquilinos, los contratos, los pagos adelantados, sacaron la obligatoriedad de que los propietarios registren los contratos, es una barbaridad, actualización cuatrimestral es un escándalo, pusieron tres índices y ni en la ley actual se sabe cuál se toma y no hay campañas de difusión porque nadie sabe qué son los precios mayoristas, todo es para confundir y tratar de que no se entienda. La media sanción es una redacción del mercado, intentan ocultar las intenciones reales”.

El siguiente en exponer fue Juan Arrizabalaga, representante de Inquilinos Tandil y concejal de Unión por la Patria en esa ciudad, quien consideró que la reforma de la ley es “un nuevo ataque del lobby inmobiliario, que evidentemente permea a una parte de la clase política argentina”. “Es una reforma pro-mercado, pro-rentistas, que apunta a los tres puntos fundamentales más protectorios de la ley”, señaló. 

En ese sentido, explicó que “achicar el plazo de los contratos de tres a dos años va a generar más inestabilidad habitacional”, además de aumentar los costos inmobiliarios; en lo que respecta a “pasar de un ajuste anual a cuatrimestral, o cualquier otro ajuste menor, va a multiplicar los precios”; y, finalmente, sobre los índices para que las partes acuerden, dijo que “compara dos partes que son incomparables”. 

Tras enumerar situaciones de abusos por parte de inmobiliarias (contratos por un año, comisiones indebidas, etc.), Arrizabalaga alertó que “lo que está en juego es que el año que viene millones de inquilinos no tengan a dónde ir a vivir, no tengan para pagar un alquiler”. Finalmente, en un mensaje a los legisladores del peronismo, les pidió: “Es momento de defender a los que hay que defender, a los 10 millones de inquilinos que tiene la Patria”.

A su turno, Luna Miguens del CELS (Centro de Estudios Legales y Sociales) recomendó “mirar la película un poco más amplia” ya que “vivimos en una Argentina, pero también en un mundo, donde la producción de viviendas tiene cada vez menos que ver con las necesidades de vivienda” sino “que tiene cada vez más que ver con la rentabilidad”. “Hay un proceso creciente de inquilinización y un proceso de concentración de vivienda”, observó y ejemplificó que “vemos crisis de alquileres en Barcelona, Lisboa, New York”. 

“En el marco de esa crisis, el Estado tiene el deber, la responsabilidad y la obligación de defender el derecho a la vivienda”, enfatizó y expresó que se necesita “un Estado que pueda poner límites al uso económico de la vivienda”. “La media sanción va en contra de eso, porque lo que hace es restringir el rol del Estado”, indicó sobre el proyecto aprobado en Diputados y cuestionó: “No entiendo quién puede pensar que volver al contrato de dos años no perjudica a los inquilinos. No se puede volver atrás con ese avance”.

Miguens precisó luego datos de una encuesta telefónica realizada por el CELS junto al CONICET y la Universidad Nacional de San Martín, entre otras instituciones, en la cual “el 63% de los inquilinos respondió que tiene deudas y más del 60% respondió que tomó deudas para poder pagar el alquiler”. Sobre el aumento de la incidencia del valor del alquiler sobre los ingresos, en 2021 “el 24% de los hogares destinaban más de la mitad de sus ingresos a pagar el alquiler”, mientras que “en 2022 esa proporción aumentó el 32%”. “En todas estas encuestas los hogares sostenidos por mujeres están un poco peor”, subrayó y agregó que “el 35% respondió que alquila una habitación” y no una vivienda entera.

Otro de los expositores de la jornada fue Maximiliano Vittar, de Inquilinos Córdoba, quien arrancó: “Estamos con la esperanza y expectativa de que muchos legisladores realmente nos escuchen. En la Cámara de Diputados estuvimos (el año pasado) tres semanas discutiendo, y las propuestas y planteos, por lo menos en el proyecto con media sanción, no fueron tomados”. 

Sobre la iniciativa, sostuvo que no encuentra “un beneficio para el inquilino”. “Al plantear igualdad de partes entramos en un desconocimiento total de lo que sucede” en la realidad, remarcó y se preguntó que “si el problema es la inflación, ¿por qué hoy discutimos la Ley de Alquileres? ¿O por qué la salida es esta media sanción? No se están discutiendo otras leyes de lo que sucede con otros bienes y servicios”. 

Avanzado el encuentro, Florencia Labiano, socióloga y becaria doctoral del CONICET, aseveró que “en los últimos 20 años en Argentina, y en los grandes centros urbanos, estamos atravesando un proceso de inquilinización, de modo similar a lo que sucede en otras ciudades del mundo. Cada vez más hogares se vuelcan al mercado de alquileres privado para recurrir a una vivienda”. Al hacer hincapié en lo privado, explicó que en otros países hay combinación de sector privado y público, o incluso cooperativas o sindicatos que tienen viviendas propias puestas al alquiler. 

“Que la política de viviendas sea un mercado es una decisión política”, resaltó y criticó que “en materia de alquileres, el Estado delega en privados una responsabilidad pública, a la vez que genera directa o indirectamente las condiciones para que la vivienda se concentre cada vez más”. “La vulnerabilidad aumenta en los grupos etarios más jóvenes, pero también en los más viejos. Hay jubilados entre los inquilinos y eso también es preocupante”, continuó. 

Labiano advirtió que “hoy por hoy la vivienda está afectando al mercado laboral” en lo que respecta a “la cantidad de horas que trabajamos, el patrimonio al que accedemos, el tipo de crédito y el tipo de alquiler”. “El alquiler afecta cada vez más a más personas en situaciones más desiguales, no legislar, no reglamentar o no generar las capacidades estatales para poner en práctica las leyes, no significa no regular, significa entregar el control del mercado a sus agentes más poderosos, es decir los más concentrados”, enfatizó. 

Al hacer referencia a la encuesta de la que habló Miguens, la socióloga indicó que “el 76% de los hogares de inquilinos que se habían mudado en los últimos cinco años habían tenido problemas para acceder porque no cumplían con requisitos que proponía el mercado, esos mismos hogares tienen contratos que no están adecuados a la Ley de Alquileres. Es decir que el mercado define quién accede y quién no accede”. 

“Hay que distinguir entre los propietarios, pero para eso hace falta conocerlos, y esos datos los tiene el Estado”, aseguró y dijo que “no faltan viviendas, falta la voluntad de ponerlas en oferta, y es algo que no creo que vaya a modificarse con esta ley”. “Lo que pido es que no retrocedan en los derechos conquistados para los hogares inquilinos para congraciarse con la supuesta oferta de un supuesto mercado que desconocemos por completo”, sumó y, en ese sentido, recordó que “solo el 10% de los contratos están registrados en AFIP”. 

Por la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia expuso Pablo Vitale planteó que no se está tomando a la población inquilina en barrios populares y en expansión que “viene creciendo en el país y de los cuales no se tienen datos”, y señaló que “es un mercado que se viene precarizando hace años”.

“La ley da respuestas a una sola parte del problema de acceso a la vivienda que es complejo. El contexto de aplicación de la ley también fue particular porque a lo único que le atribuimos la situación del mercado es a una sola ley. ‘Una ley nos modifica la realidad’, eso ya lo sabemos, pero en este ámbito lo que podemos hacer es sentar las bases y los marcos a partir del cual dar una discusión en términos fácticos y si a eso nos resignamos estamos condenados a que la situación solo dependa de relaciones de fuerza en la que se favorezca a la parte más poderosa”, señaló a modo de llamado de atención.

También indicó que “desde que se sancionó esta ley se está planteando que va a ser modificada, qué expectativa de mercado puede reaccionar de otra manera que no sea retrayéndose si se plantea que es inminente la mejora de la ley para generar rentabilidad. Esto no existe, no se generan mecanismos de control para el mercado extorsivo porque depende de la parte propietaria las condiciones bajo las cuales se alquila”.

“No se ha generado situaciones para que ocurra algo diferente a lo que pasa actualmente con la ley y es atribuible a los recursos estatales destinados para que se cumpla y excede el ámbito legislativo. La ley debe garantizar derechos porque el 50% de los alquileres se hace sin contratos”, remató Vitale y pidió que se legisle en base a datos y “hacer un diagnóstico adecuado respecto de cuáles son las mejores vías de solución posibles. La propuesta de reforma de la ley va en detrimento de los derechos adquiridos en la modificación y de la situación preexistente y deja a la situación inquilina en una situación peor”.

Un contrato de cinco años para los comercios 

Leo Bilanski, presidente de la Asociación de Empresarios y Empresarias Nacionales para el Desarrollo Argentino (ENAC), habló en representación de los comercios de barrio y manifestó que “el valor inmobiliario y aporte que nosotros reproducimos muchas veces se nos vuelve en contra al momento de renovar el alquiler”. Sobre la actualización del precio, opinó que “es necesario que haya un índice oficial conocido” porque “hoy parece que el índice es el diario, y una economía normal, armónica, desarrollada, no puede bailar al ritmo de las operaciones mediáticas”. 

“El precio del alquiler es determinante para nuestro flujo de gastos y para los costos fijos con los cuales determinamos precios y rentabilidades”, explicó y advirtió que “hoy infinita cantidad de contratos están dolarizados a tipos de cambio caprichosos”. 

Respecto al plazo de los contratos, Bilanski apuntó que hoy es de tres años para los comercios, “cuando recién el recupero de la inversión no tardamos menos de dos años en realizarla, por eso no lo vemos largo (al contrato), lo vemos corto. Habría que pensar algún tipo de extensión hasta cinco años”. 

Sobre ese punto, la senadora del Pro Guadalupe Tagliaferri resaltó que tanto la ley anterior, como la vigente, establece que “cualquiera sea el destino, si no está especificado, no inhabilita a que sea mayor”. En ese sentido, aseguró que la norma “no impediría que firmen un contrato por cinco años”. Pero el presidente de ENAC le respondió que eso debe quedar explícitamente escrito, porque “hay muchos que no cumplen la ley”. 

A continuación, la vicejefa del interbloque oficialista, Anabel Fernández Sagasti, se quejó que en el proyecto aprobado en la Cámara baja “se hizo un recorte, no sabemos si consciente o inconsciente, yo tiendo a pensar mal siempre. La ley anterior, no la vigente, establecía dos años para vivienda y tres para comercio. Pero en la media sanción se le metió también un hachazo a los comerciantes”.

“Nos quieren hacer creer que estamos legislando para un tipo de contrato en donde todos son buenos, amables, donde las partes son iguales y pueden tomarse un café en un lugar hermoso y pactar las condiciones de un contrato de locación”, ironizó la mendocina. 

Y se mostró de acuerdo en “no solamente volver a los tres años (de contrato), sino de extenderlo a cinco años. Que sea de tres años con la posibilidad de extenderlo por dos más” para el caso de los comercios.

También expusieron en la reunión Carla Sánchez, de Juntas por el Derecho a la Ciudad; Diego Fernández, presidente de la Asociación Platense de Inquilinos e Inquilinas; Sebastián Artola, de Inquilinos Agrupados Rosario; Federico Prior, de Inquilinos Neuquén; Matías Solano, de Inquilinos Santa Cruz; Lucía Cavallero, de Ni Una Menos.