El diputado radical se refirió al debate sobre la Ley para el arrendamiento de propiedades y señaló que “las críticas fueron sobre el plazo y el precio”.
El diputado nacional Alejandro Cacace (UCR – San Luis) se refirió a la Ley de Alquileres y señaló que “no vamos a lograr que haya más alquileres controlando precios”. Además, sobre las diferencias que surgieron tras la firma del dictamen de minoría, sostuvo que siempre fueron sobre el plazo y el precio.
Entrevistado en Radio Provincia, el puntano indicó que, de acuerdo a la evaluación que han hecho sobre el resultado de la norma vigente, “vemos que generó algunas consecuencias no deseadas. Si bien buscó proteger a los inquilinos con el plazo de locación y el índice de actualización, terminó habiendo incrementos muy fuertes”.
“Buscamos que la intervención del Estado no se de a través de la regulación de precios sino en beneficios impositivos para hacer que haya más oferta de propiedades en alquiler”, dijo el legislador y advirtió que “hay muchas disposiciones” de la ley actual “que no fueron cuestionadas”, ya que “las críticas fueron sobre el plazo y el precio”.
Cacace manifestó que “no hay que romantizar la situación de que hay poderosos y débiles en esto (…) Lo que hay que hacer es que el mercado funcione. Si tenemos una economía altamente inflacionaria como la de hoy y los propietarios deben esperar un año para actualizar el valor de la renta, les genera una pérdida, por eso retiran las propiedades y así no hay posibilidad para el inquilino. Hoy son pocas las propiedades disponibles para alquiler”.
Insistió en que “si uno trata de poner precios máximos, el resultado es que termina habiendo menos oferta y esto pasa con alquileres, alimentos o combustibles”. Consignó que el Estado tiene otras herramientas para mejorar la situación como “la construcción de viviendas sociales, el acceso al crédito hipotecario” o “la ayuda a familias vulnerables o jóvenes a pagar el alquiler”.
Ni el oficialismo ni la oposición convocarán a una reunión en el recinto. Desde Juntos por el Cambio y los bloques federales buscan acordar modificaciones al dictamen que se firmó la semana pasada.
Aunque habían alcanzado el dictamen de minoría en las comisiones de Legislación General y Presupuesto y Hacienda, reinaba el optimismo en la oposición respecto de construir nuevamente una mayoría en el recinto de la Cámara de Diputados -como pasó con boleta única de papel- para poder aprobar el jueves de esta semana la reforma de la Ley de Alquileres. Sin embargo, pocas horas después del plenario, la chance se vio diluida.
Luego del acuerdo alcanzado, en el sector de Juntos por el Cambio, parte del interbloque Federal y el interbloque Provincias Unidas cayeron en la cuenta de que los números estaban complicados para llamar a un debate el último día del mes. Esto se daba no solo por la baja de algunos legisladores que no iban a poder estar presentes, sino sobre todo por diferencias que surgieron después sobre la letra del proyecto.
La posibilidad de que los alquileres se puedan actualizar, por acuerdo de las partes, de forma trimestral fue el punto que detonó la mayor polémica, e incluso salió a reconocerlo el rionegrino Agustín Domingo, quien fue autor de una de las iniciativas que se tomaron para la unificación de las propuestas, y aseguró que buscarán que se contemplen de manera semestral. Pero este es uno de los aspectos donde, según pudo saber este medio, se resiste a ceder el bloque Pro.
Además de ese artículo, tampoco están conformes en cómo quedó la redacción los socialistas Mónica Fein y Enrique Estévez, quienes forman parte del interbloque Federal, pero no participan de las comisiones que trataron el tema. “Está complejo”, señalaron desde el entorno de los santafesinos a parlamentario.com, aunque aclararon que tampoco los satisface la propuesta del oficialismo.
A todo ello se suma que el respaldo de los sectores libertarios -quienes pedían directamente por la derogación de la ley- tampoco está confirmado. En el caso del líder de Avanza Libertad, José Luis Espert, por ejemplo, fuentes cercanas al legislador indicaron a parlamentario.com que “por ahora decidió no adelantar su voto, lo definirá el mismo día de la votación”.
Por su parte, desde el oficialismo tampoco habrá convocatoria a sesionar esta semana, pese a que se había barajado la posibilidad de adelantarse un día a la oposición y llamar a debatir el miércoles 29 la reforma de la Ley de Alquileres y el proyecto -con media sanción- que crea un Fondo Nacional, compuesto por la recuperación de dólares “fugados”, para pagarle al FMI. En ninguno de los dos casos el Frente de Todos cuenta con los votos. En tanto, de los proyectos con dictamen, tampoco pudo todavía avanzar en el recinto con la nueva ley de Compre Argentino.
Por el contrario, para llevar a una sesión de “consenso” antes del (informal) receso invernal, hay en carpeta varias iniciativas que salieron con acuerdo desde las comisiones, como el proyecto de emergencia en el transporte del interior -que lleva a un monto de 59.500 millones de pesos los recursos del Fondo Compensatorio-; la nueva ley de biotecnología y nanotecnología; una ley sobre cuidados paliativos y otra sobre resistencia antimicrobiana.
Las dos propuestas sobre alquileres
El dictamen de mayoría del Frente de Todos revindica la actual Ley 27.551, al mantener el plazo de tres años en los contratos, como así también el índice para la actualización de los alquileres en base a una fórmula que combina IPC y RIPTE. Asimismo, otorga más facilidades para los inquilinos en la presentación de garantías.
En el capítulo de incentivos fiscales, propone una reforma en el régimen de monotributo para beneficiar a monotributistas que tengan más de tres unidades de explotación; incorpora al régimen de la Ley de Incentivo a la Construcción los inmuebles que durante 12 años estén destinados al alquiler y “siempre que dichos contratos de locación se encuentren registrados”; y exime del impuesto a los Bienes Personales a aquellas propiedades cuyo valor resulte igual o inferior a 30 millones de pesos, el mínimo no imponible para esa categoría.
Por su parte, el dictamen de minoría de la oposición vuelve a dos años el plazo mínimo legal de los contratos. En cuanto al precio del alquiler, indica que deberá “fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual podrán realizarse ajustes con la periodicidad que acuerden las partes, por intervalos de entre 3 y 12 meses”.
Asimismo, agrega que para los ajustes, las partes “deberán convenir el mecanismo de actualización del precio del alquiler al inicio de la relación locativa, pudiendo aplicar a tales efectos el Índice de Precios al Consumidor (IPC), el Índice de Precios Mayoristas (IPM) y/o el Índice de Salarios (IS)” elaborados por el INDEC, “o una combinación de dichos índices, según las partes acuerden”.
En relación a los beneficios fiscales, similares a los del oficialismo, la iniciativa contempla una reforma del régimen de monotributo para que quienes tengan tres unidades de explotación, “en el caso de la actividad de locación de inmuebles, mediante contratos debidamente registrados” se considere como “una sola unidad de explotación independientemente de la cantidad de propiedades afectadas a la misma”.
También exime de Bienes Personales a los inmuebles destinados a alquiler y contempla una modificación al impuesto a los débitos y créditos bancarios -más conocido como impuesto al cheque- para que estén exentas aquellas cajas de ahorro o cuentas corrientes “utilizadas en forma exclusiva para las operaciones inherentes a la actividad de locación de inmuebles con destino casa-habitación, cuyos contratos se encuentren debidamente registrados”.
Movilización de inquilinos
En contra de la reforma de la ley, las distintas organizaciones que nuclean a inquilinos convocaron a una marcha frente al Congreso para el próximo miércoles, a las 18, bajo la consigna “Valijazo”.
“No estamos dispuestos a soportar más injusticia ni abuso. Durante mucho tiempo el mercado inmobiliario nos obligó a aceptar cualquier tipo de condición. La Ley de Alquileres es un freno y por eso intentan terminar con ella”, enfatizó Gervasio Muñoz, presidente de Inquilinos Agrupados.
Y agregó: “Convocamos a defendernos del mercado inmobiliario y el intento de votar el dictamen de JxC, el interbloque Federal y Provincias Unidas que plantea volver a contratos de 2 años, aumentos trimestrales o semestrales sin ningún índice ni límite, y la posibilidad de que los propietarios o inmobiliarias nos exijan pagos por adelantado de alquileres”.
La vicejefa del Frente de Todos en Diputados cuestionó al secretario de Relaciones Parlamentarias y dirigente del Movimiento Evita. Además, acusó a las organizaciones sociales de haber hecho política con los dichos de CFK.
La vicejefa del bloque Frente de Todos en la Cámara de Diputados, Cecilia Moreau, apuntó este lunes contra el secretario de Relaciones Parlamentarias y dirigente del Movimiento Evita, Fernando “Chino” Navarro, mientras se refería a la discusión sobre la gestión de los planes sociales.
“Nunca lo vimos por la Cámara (baja), muy pocas veces, y no se ha involucrado jamás en los debates del Parlamento”, criticó la legisladora y lanzó: “No estaría entre los funcionarios que funcionen”.
En diálogo con AM750, la bonaerense opinó sobre los dichos de la vicepresidenta Cristina Kirchner durante el plenario de la CTA, el pasado 20 de junio, y consideró: “Yo no creo que hubo un ataque. Cristina, como mujer, planteó el empeoramiento de las mujeres en los barrios”.
Tras recordar que comparte bancada con muchos compañeros que provienen de distintas organizaciones sociales, a los que ve “con la nobleza que laburan todos los días”, Moreau dijo que la cuestión se trata de “discutir qué hacer con los planes, algo que tiene que ver con la discusión sobre redistribución de los ingresos”.
“Los planes tienen que ser un puente al empleo. Sergio Massa lo viene planteando hace tiempo ya”, subrayó la dirigente massista.
Además, advirtió que en los barrios “cuando vos a las mujeres le preguntas de dónde son y quién se lo da al plan, no te dicen cuál es la organización, porque tienen miedo”; y denunció que a algunas de ellas “le sacan una parte todos los meses si no pueden ir a las marchas”. “Es hipócrita no reconocer que ocurre”, expresó.
En ese tramo de la entrevista, la diputada cuestionó que “una organización o dos hicieron política toda la semana (de los dichos de CFK), poniéndose en un lugar personal, cuando nadie los atacó”.
Sobre las diferencias internas del oficialismo, y las versiones de la semana pasada acerca de una posible renuncia de Massa a la presidencia de la Cámara baja, Moreau afirmó que “en ningún momento estuvo en dudas o en riesgo la pertenencia del Frente Renovador al Frente de Todos”.
“Tenemos diferencias que tienen que ver con ideas y no está mal que las discutamos”, opinó y observó que “si no se resuelven”, la oposición “saca ventaja electoral” sobre eso.
Pese a que opinó que “es muy pronto” para hablar de las elecciones de 2023, la vicejefa de la bancada oficialista sostuvo: “Creo que no tenemos que bajar los brazos, porque puede ocurrir que bajando los brazos el macrismo vuelva, y no hay cosa peor para Argentina que vuelva el macrismo”.
Ley de Alquileres
Por otra parte, la presidenta de la Comisión de Legislación General se refirió a los dictámenes sobre reforma de la Ley de Alquileres y planteó que “la principal diferencia que tenemos (con la oposición) pasa por el rol del Estado en la cuestión de la vivienda” y la discusión sobre si “tiene que ser un negocio para algunos o un derecho para todos”.
La massista dijo que “entiende” que algunos propietarios son personas que “laburaron toda su vida y tienen un departamento, o jubilados que lo tienen como una renta extra”, pero rechazó la defensa de los sectores vinculados a “la especulación de las grandes inmobiliarias”.
“El dictamen de Cambiemos es un retroceso, vuelve a un mecanismo donde el poder está de un lado”, resaltó, y aunque admitió que la norma actual tiene “complicaciones” y “no funcionó”, aclaró que “fue sancionada en el marco de una pandemia” y “estuvo suspendida mucho tiempo” hasta que se implementó.
Finalmente, aseguró estar “preocupada porque salga este dictamen”, que plantea la posibilidad de actualizaciones trimestrales, algo que “es dañino para lo económico y social” y responde “a la timba del mercado de alquileres”.
El diputado rionegrino aseguró que están “dialogando” con la principal bancada opositora sobre este punto, ya que el dictamen de minoría establece que las actualizaciones de los pagos sean cada 3 meses.
Tras firmarse el dictamen de minoría sobre la reforma de la Ley de Alquileres (N°27.551) el miércoles en la reunión de la Comisión de Legislación General de la Cámara baja, todo se encaminaba a debatirlo como tema único en una sesión el próximo 30 de junio, pero la oposición dio marcha atrás por cuanto no tenía asegurados los números.
Sin embargo, otro dilema se sumó al tema de Alquileres, luego de que el diputado rionegrino Agustín Domingo –autor del proyecto- manifestara disconformidad con el punto sobre las actualizaciones de los pagos que plantea el despacho firmado.
Al ser consultado por parlamentario.com el legislador del bloque Juntos Somos Rio Negro afirmó que van a sostener que las actualizaciones “sean semestrales” y no cada 3 meses como establece el dictamen, motivo por el cual informó que están “dialogando” con la principal bancada opositora, pero no adelantó qué sucedería en caso de no llegar a un acuerdo.
“Más allá de que hay algunas cuestiones que se podrían modificar de nuestro dictamen de minoría, esta pendiente cuándo se convocaría a sesión o cuándo se puede consensuar a una agenda de temas porque el oficialismo también tiene temas que le interesan tratar y esto es lo que no esta permitiendo que se consensue una fecha de reunión”, explicó Domingo en declaraciones a Diputados TV y contó que la sesión se cayó porque “no estaba el número para llegar a convocar para la semana que viene, por lo cual se esta pensando en una fecha más adelante”.
Por consiguiente, expresó a ambos medios que todo depende de que oficialismo y oposición “se pongan de acuerdo en fecha de sesión”, y remarcó que “es consecuencia de la extrema paridad que hay. Sería deseable que haya más diálogo para que se puedan tratar los temas que quieren ambos”. “Se hace difícil cuando se quiere tratar un solo tema”, opinó.
“Los números son tan justos que cualquier diputado que tenga algún inconveniente para asistir la semana siguiente complica la solicitud del pedido de sesión especial, y no se puede correr el riesgo de no tener el número para avanzar con la aprobación de la iniciativa”, manifestó Domingo y adelantó el acompañamiento del misionero Diego Sartori del Frente de la Concordia Misionero porque “firmó el dictamen de minoría”.
La puntana Eugenia Catalfamo apuntó puntualmente contra el Pro, y fustigó que impulsan “siempre más y mejores opciones para el que más tiene”.
La senadora nacional Eugenia Catalfamo (UC-FdT) cargó contra la oposición por el proyecto unificado que presentaron en la Cámara de Diputados para reformar la Ley de Alquileres.
A través de su Twitter, la puntana apuntó puntualmente al Pro, espacio al que le adjudicó la propuesta, que consideró “un insulto a millones de argentinos y argentinas que cada mes destinan casi el 50% de sus salarios al alquiler de un techo que los contenga”.
Para la oficialista, “dejar librada la discusión entre propietarios e inquilinos respecto del tiempo de actualizaciones (donde 3 meses es el mínimo y un año el máximo), o de cómo llevar adelante esas actualizaciones (de acuerdo a diferentes índices) es no hacerse cargo del verdadero problema que atraviesa la sociedad argentina”.
“Dan vergüenza!”, fustigó Catalfamo en el mensaje, acusó a los opositores de impulsar “siempre más y mejores opciones para el que más tiene” y completó con el hashtag: “#ElPROnosdaña”.
La legisladora de Evolución Radical aseguró que la iniciativa va en el objetivo de “reconstruir ese mercado que hoy no está”.
La diputada nacional Carla Carrizo (Evolución Radical) destacó el consenso alcanzado entre distintos bloques de la oposición para arribar a un proyecto de reforma de la Ley de Alquileres y resaltó: “Logramos una serie de medidas que intentan reconstruir el mercado de alquileres y darle confianza al inquilino y al propietario. Tenemos que volver a reconstruir ese mercado que hoy no está”.
En declaraciones a FM Delta, la porteña consideró que “la buena noticia” es que “somos 17 bloques los que logramos hacer un acuerdo inicial para dar una respuesta a la sociedad, tratando de que la mejor forma de proteger a los inquilinos es que los precios bajen y las unidades disponibles aumenten”.
Para la legisladora de Juntos por el Cambio, “flexibilizar e incentivar es la estrategia de esta ley” para “transitar la dificultad y minimizar daños en un contexto cuasi hiperinflacionario”. Sobre este punto, explicó: “Si antes eran 3 años, ahora son 2 años. La actualización con varios índices y damos márgenes para poder construir un acuerdo”.
“Finalmente, sacamos los incentivos negativos de la ley y pusimos incentivos fiscales positivos. Liberamos (del impuesto) Bienes Personales a los propietarios que quieren alquilar, liberamos el monotributo a los propietarios que quieren poner su propiedad en alquiler, y sacamos todo lo que son impuestos en las transacciones”, detalló sobre el dictamen.
Carrizo sostuvo que “la peor respuesta que podemos dar desde la política, cuando hay un problema, es ignorarlo”. “Y nuestra expectativa, de estos 17 bloques, es poder solicitar una sesión, instalar el tema, salir del status quo y empezar a dar un mensaje concreto de que podemos avanzar minimizando daños y, de alguna manera, revitalizar el mercado de alquileres en la Argentina”, concluyó.
La portavoz de la Presidencia ratificó el rechazo del oficialismo a esa iniciativa, que afirmó tiene muchos aspectos “en contra de los inquilinos”.
La portavoz de la Presidencia, Gabriela Cerruti, se refirió este jueves al debate sobre la reforma de la Ley de Alquileres que se dio este miércoles en comisiones de la Cámara de Diputados y dejó sentado el rechazo del Gobierno a la propuesta de la oposición.
“Nuestro bloque se opuso a ese dictamen, hay un dictamen propio y vamos a dar la discusión en el recinto la semana que viene”, dijo al ser consultada durante su habitual conferencia de prensa semanal desde Casa Rosada. Cabe destacar que la sesión para debatir el tema todavía no tiene fecha.
En contra de la propuesta que la oposición presentó de manera unificada, la funcionaria expresó: “Esperemos que el Parlamento no termine aprobando ese proyecto que deja librados una vez más a los inquilinos a la suerte de lo que los dueños de los inmuebles o las inmobiliarias quieren hacer”.
En ese sentido, criticó que el proyecto “fija cláusulas como la posibilidad de aumentar los alquileres cada tres meses” y muchos otros aspectos que “van en contra de los inquilinos”. “Nos opusimos en la comisión y nos vamos a oponer en el recinto”, ratificó sobre la postura del Frente de Todos.
En un plenario de Legislación General y Presupuesto y Hacienda, el Frente de Todos avanzó con el despacho de mayoría que reivindica la ley actual, mientras que Juntos por el Cambio y bloques federales suscribieron uno de minoría que modifica la norma. Qué proponen.
Por Melisa Jofré
Tras un largo camino, que comenzó a principios de abril con un acuerdo parlamentario para debatir una reforma en 30 días hábiles -plazo que claramente no se cumplió-, un plenario de las comisiones de Legislación General y Presupuesto y Hacienda de la Cámara de Diputados avanzó con los dictámenes sobre la reforma de la Ley de Alquileres (N°27.551).
Con 40 firmas, el Frente de Todos se alzó con el despacho de mayoría, mientras que el de Juntos por el Cambio y los bloques federales alcanzó 39. Sin embargo, el escenario de cara al recinto aparece adverso para el oficialismo, dado que la oposición lo superaría en número para imponer su texto. Podrían pedir incluso sesión para debatir el tema en los primeros días de julio.
Igualmente, resta definir la postura que tendrán, por ejemplo, los cuatro diputados libertarios, quienes pujaban directamente por la derogación de la ley. Teniendo en cuenta los acompañamientos en comisión, el dictamen de minoría contaría con 116 legisladores de Juntos por el Cambio, 8 del interbloque Federal y 4 del interbloque Provincias Unidas.
Luego de varias jornadas informativas, por las que pasaron más de cien expositores de todos los sectores, y habiéndose sumado a la discusión la Comisión de Presupuesto, no hubo luz verde para un consenso. Aunque sí ambos proyectos avanzan en beneficios impositivos para promover la oferta de propiedades.
El dictamen del Frente de Todos revindica la ley actual, al mantener el plazo de tres años en los contratos, como así también el índice para la actualización de los alquileres en base a una fórmula que combina IPC y RIPTE. Asimismo, otorga más facilidades para los inquilinos en la presentación de garantías.
En el capítulo de incentivos fiscales, propone una reforma en el régimen de monotributo para beneficiar a monotributistas que tengan más de tres unidades de explotación; incorpora al régimen de la Ley de Incentivo a la Construcción los inmuebles que durante 12 años estén destinados al alquiler y “siempre que dichos contratos de locación se encuentren registrados”; y exime del impuesto a los Bienes Personales a aquellas propiedades cuyo valor resulte igual o inferior a 30 millones de pesos, el mínimo no imponible para esa categoría.
Por su parte, el dictamen de minoría vuelve a dos años el plazo mínimo legal de los contratos. En cuanto al precio del alquiler, deberá “fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual podrán realizarse ajustes con la periodicidad que acuerden las partes, por intervalos de entre 3 y 12 meses”.
Asimismo, agrega que para los ajustes, las partes “deberán convenir el mecanismo de actualización del precio del alquiler al inicio de la relación locativa, pudiendo aplicar a tales efectos el Índice de Precios al Consumidor (IPC), el Índice de Precios Mayoristas (IPM) y/o el Índice de Salarios (IS)” elaborados por el INDEC, “o una combinación de dichos índices, según las partes acuerden”.
En relación a los beneficios fiscales, similares a los del oficialismo, la iniciativa contempla una reforma del régimen de monotributo para que quienes tengan tres unidades de explotación, “en el caso de la actividad de locación de inmuebles, mediante contratos debidamente registrados” se considere como “una sola unidad de explotación independientemente de la cantidad de propiedades afectadas a la misma”.
También exime de Bienes Personales a los inmuebles destinados a alquiler y contempla una modificación al impuesto a los débitos y créditos bancarios -más conocido como impuesto al cheque- para que estén exentas aquellas cajas de ahorro o cuentas corrientes “utilizadas en forma exclusiva para las operaciones inherentes a la actividad de locación de inmuebles con destino casa-habitación, cuyos contratos se encuentren debidamente registrados”.
Durante el plenario, el diputado Agustín Domingo (Juntos Somos Río Negro) reveló: “Desde la última reunión hemos continuado trabajando con los interbloques con los que teníamos una mirada parecida respecto de cuáles eran los cambios que había que hacerse en la Ley de Alquileres y de los incentivos fiscales. Viendo los dictámenes que habíamos sacado de Legislación General, nos pusimos de acuerdo en unificar un solo proyecto”.
Al explicar los aspectos de esa iniciativa, el legislador argumentó que se modifica de tres a dos años el plazo de los contratos, porque ese cambio que se dio con la ley sancionada en 2020 “generó un impactó negativo en la oferta”. Además, ahora buscan que haya “una mayor libertad entre las partes” para la actualización del precio de los alquileres.
A continuación, el diputado de Evolución Radical Alejandro Cacace destacó el “diálogo fructífero entre distintos bloques”. “La intervención del Estado en la regulación de los alquileres no debe darse a través de los precios, sino de los incentivos para garantizar la oferta”, argumentó ya sobre el proyecto.
Y señaló que la ley sancionada en 2020 “ha generado consecuencias no deseadas”. Si bien se aprobó con “un pretendido objetivo de ayudar a los inquilinos”, el puntano analizó que su implementación falló en un contexto de “economía de alta incertidumbre y con alta inflación también”. En esa línea, explicó que es lógico que los propietarios “busquen cubrirse de ese riesgo con la única variable que sí controlan, que es la del precio inicial”, por eso el aumento de los alquileres.
Desde el oficialismo, el salteño Lucas Godoy lamentó que los legisladores de la oposición “hayan soslayado completamente la voz de unos de los actores fundamentales de la relación, que son los inquilinos”, de quienes “no he escuchado a ninguno de ellos que hay que retornar a un plazo mínimo de dos años, a una actualización semestral o que no tenga ningún tipo de regulación”. También resaltó que “es incomprobable” que los precios “hayan aumentado producto de esta ley”.
En tanto, su par Susana Landriscini cargó: “No respetan nada de lo que han pedido y solicitado fuertemente los inquilinos, las mujeres cabeza de familia, los sectores vulnerables, los representantes del interior, los jóvenes”. “La palabra ‘libremente’ en los pactos entre oferentes y demandantes surge de la doctrina liberal económica, que cree que uno y uno de las partes son iguales, cuando no lo son”, fustigó y agregó que la iniciativa de la oposición se trata de “una legislación que solo beneficia a propietarios e inmobiliarias”.
En la misma línea, el sanjuanino José Luis Gioja consideró que “está claro quién va a ganar, está claro quién va a imponer. Esto es como poner a un zorro con una gallina”. “El sector más perjudicado son los inquilinos. Como legisladores lo que tenemos que hacer mínimamente es defender los derechos de los inquilinos. ¡Acá hasta escuchamos llorar a una mujer!”, enfatizó. Y, más tarde, completó: “¡Vamos a hacer que rija la ley del gallinero, el de arriba caga al de abajo! Y así no debería ser”.
Desde el interbloque Federal, la diputada Graciela Camaño observó que “los salarios de los trabajadores están en paritaria permanentemente” porque “el gravísimo problema que tenemos es el problema de la inflación”. Entonces, cuestionó hacer discursos como si se creyera que “sí se escucha, cuando en realidad no se está viendo cuál es el problema que tiene nuestro país”.
“El problema que tenemos es que no hay oferta para alquilar”, sostuvo, al tiempo que admitió que “desde una ley no vamos a resolver el terrible problema habitacional que tenemos” porque, entre otras cosas, “este país no tiene crédito hipotecario hace muchísimos años”. “Este problema es mucho más importante, más profundo”, dijo.
Avanzada la discusión, el diputado del Pro Luciano Laspina cuestionó que “este Gobierno está acostumbrado a echarle la culpa a los anteriores, a echarse la culpa entre ellos, a patear los problemas para adelante y nunca resolverlos. Este es un ejemplo más, de negar la realidad, como niegan la inflación”.
“Hay un problema estructural en lo macroeconómico que esta ley no va a solucionar”, apuntó el macrista, que expresó que hay “una caída muy grande del salario medido en dólares o en metro cuadrado en el mercado inmobiliario”. Para el santafesino, con este proyecto “vamos a solucionar los problemas micro que se generaron con la ley votada (en Diputados) en 2019”, ante “un colapso de la oferta de propiedades”. “Venimos a intentar revertirlo, generando incentivos a que haya más oferta. Si hay más oferta, el precio baja”, sumó.
En el tramo final, el jefe del Frente de Todos, Germán Martínez, recordó el trayecto que tuvo la ley -que se votó por amplia mayoría en Diputados en noviembre de 2019- y rechazó que “le hemos cargado casi toda la responsabilidad de los problemas que existen” a esa norma, que “entró en vigencia aproximadamente hace un año y dos meses”.
“Razón, convicción y también corazón hacen falta cada vez que aprobamos las leyes”, manifestó y planteó a continuación: “No venimos con una superioridad moral, pero tampoco queremos dejar instalada la idea de que acá hay algunos que tienen superioridad intelectual respecto a los proyectos que se tratan de impulsar”.
Luego leyó noticias sobre aumento de alquileres en otros puntos del mundo, como en New York o Barcelona. “Esta situación (internacional) que se está dando la tenemos que tener en cuenta. Inclusive aquellas economías más estables y que les dan mayor certidumbre a los mercados están teniendo problemas en los alquileres”, señaló. Finalmente, en su discurso, coincidió que “el camino va por los incentivos”, pero alertó que “no por reducir derechos de los inquilinos”.
Juntos por el Cambio y el interbloque Federal buscarán fusionar sus propuestas en el debate que se retomará este miércoles, desde las 13, en un plenario de las comisiones de Legislación General y Presupuesto y Hacienda.
Por Melisa Jofré
Luego de más de un mes de parálisis sobre el tema, las comisiones de Legislación General y Presupuesto y Hacienda de Diputados retomarán el debate de reforma de la Ley de Alquileres. Será este miércoles, desde las 13, en el segundo piso del Anexo “C” de la Cámara baja.
A principios de mayo pasado, se habían firmado tres dictámenes en la Comisión de Legislación General, de los cuales dos establecían beneficios impositivos -con el objetivo de promover la oferta de inmuebles-, cuestión que derivó en que las iniciativas fueran giradas a Presupuesto.
El dictamen de mayoría, del Frente de Todos, revindica la ley actual, al mantener el plazo de tres años en los contratos, como así también el índice para la actualización de los alquileres en base a una fórmula que combina IPC y RIPTE. Asimismo, otorga más facilidades para las garantías de los inquilinos.
En el capítulo de incentivos fiscales, el oficialismo propone una reforma en el régimen de monotributo para beneficiar a monotributistas que tengan más de tres unidades de explotación; incorporar al régimen de la Ley de Incentivo a la Construcción a los inmuebles que durante 12 años estén destinados al alquiler y “siempre que dichos contratos de locación se encuentren registrados”; y eximir del impuesto a los Bienes Personales a aquellas propiedades que cuyo valor resulte igual o inferior a 30 millones de pesos, el mínimo no imponible para esa categoría.
En tanto, Juntos por el Cambio y el interbloque Federal -cuya propuesta tiene detrás como autor al diputado de Juntos Somos Río Negro Agustín Domingo– trabajan desde hace días en arrimar posiciones para arribar a un dictamen consensuado. Es que, en lo que hace a las modificaciones a la Ley de Alquileres, los despachos de ambos espacios eran muy similares.
De esta manera, se estima que la iniciativa proponga regresar al plazo de dos años para la duración de los contratos, y que los aumentos sean semestrales y acordados “libremente” por las partes.
También, en base al texto del interbloque Federal, se contemplarán beneficios impositivos para promover la oferta de propiedades, en aspectos similares a lo que propone el Frente de Todos en cuanto a monotributo y Bienes Personales.
En lo que hace a la cantidad de firmas para los dictámenes, el Frente de Todos cuenta con mayoría en ambas comisiones, llegando a 40 entre ambas, pero sí toda la oposición se une también alcanza ese mismo número.
Si bien se estima que Juntos por el Cambio y el interbloque Federal se unirán bajo el mismo texto, habrá que ver qué postura toma el diputado Diego Sartori, del Frente de la Concordia Misionero, dentro del interbloque Provincias Unidas, quien, por ejemplo, en el caso de boleta única de papel se diferenció de sus pares de Juntos Somos Río Negro.
De acuerdo pudo saber parlamentario.com, Sartori se encuentra “analizando” su postura, que definirá este miércoles antes de la reunión de comisiones, cuando participe de un encuentro con su interbloque.
En caso que el misionero se acople a las otras bancadas de la oposición, ambos dictámenes -con asistencia perfecta- quedarían en la misma cantidad de firmas. Pero, en ese caso, según el artículo 112 del reglamento: “Si hubiera dos dictámenes con igual número de firmas, el dictamen de la mayoría será el que lleva la firma del presidente de la comisión o de quien presida el pleno de las comisiones”. En ese caso, se trata de la vicejefa del bloque oficialista, Cecilia Moreau, que conduce Legislación General.
Creación de un “Fondo Nacional” para pagarle al FMI
En la reunión también se tratará el proyecto que crea el “Fondo Nacional para la cancelación de la deuda con el Fondo Monetario Internacional”, que tiene media sanción del Senado. Pese que estaba en agenda recibir una segunda tanda de especialistas, fuentes del oficialismo confirmaron a parlamentario.com que no habrá expositores durante el plenario.
La iniciativa prevé que este Fondo se conforme por lo recaudado a partir de “un pago que se aplicará sobre los bienes situados y/o radicados en el exterior que se localicen o detecten desde la entrada en vigencia de la ley y no hayan sido declarados ante la AFIP”.
Los alcanzados por esta norma deberán realizar un aporte del 20% de sus bienes no declarados, que deberá ser abonado en dólares. En el caso de declarar los bienes pasados los 6 meses de la entrada en vigencia de la ley, la alícuota subirá al 35%.
En una carta enviada al presidente de la Cámara baja, diputados de Juntos por el Cambio y el interbloque Federal reclamaron completar el trámite en breve.
En una carta dirigida al presidente de la Cámara baja, Sergio Massa, un grupo de diputados de Juntos por el Cambio y el interbloque Federal reclamaron que “en el menor tiempo posible” se convoque a un plenario de comisiones para completar el trámite referido a la Ley de Alquileres.
Sucede que en los primeros días de mayo la Comisión de Legislación General emitió los distintos dictámenes -hubo tres- para modificar la actual norma, pero dos de esos despachos incluyeron beneficios impositivos, materia en la cual esa comisión no tenía competencia para dictaminar.
Además, aunque Juntos por el Cambio no incluyó un capítulo en ese sentido, sí hay legisladores de ese espacio que han presentado proyectos por separado para establecer beneficios fiscales para los propietarios de viviendas, los cuales también estarán en debate.
Así, el trámite quedó sin completar, dado que debe intervenir la Comisión de Presupuesto y Hacienda, que todavía no fue citada para abordar el tema, y de esta manera ya se ha excedido el tiempo del acuerdo parlamentario alcanzado hace dos meses, que tenía como objetivo resolver el tema en 30 días hábiles.
Incluso, Juntos por el Cambio había advertido que si no se alcanzaba un consenso iban a insistir con una sesión especial para derogar la ley.
En la nota dirigida a Massa, los diputados pidieron que “en miras a poder observar y cumplir con el tiempo acabadamente con los términos acordados en el acuerdo parlamentario sobre el tema Ley de Alquileres, arbitre y disponga todos los medios necesarios y conducentes para concretar en el menor tiempo posible la realización de una reunión conjunta en la que intervengan las comisiones de Presupuesto y Hacienda y de Legislación General” de modo de “completar el trámite unificado y dictaminar respecto de todos los expedientes referidos al tema”.
La misiva lleva las firmas, por Juntos por el Cambio, de Juan Manuel López, Carla Carrizo, Alejandro Cacace, Karina Banfi, Pablo Torello y Pablo Tonelli; mientras que por el interbloque Federal suscribieron Graciela Camaño e Ignacio García Aresca.
Los mayores reparos están en el tiempo de los contratos y de reajustes. Pocos datos respecto de cómo acceder a créditos para la vivienda.
En un contexto inflacionario y de falta de créditos -un círculo vicioso que podría resumirse en el concepto del huevo y la gallina-, se está dando un previsible contexto de aumento de alquileres y expensas que lleva a afirmar a los argentinos que invertirían sus ahorros en el arreglo o compra de un inmueble. Así, una encuesta de Taquión realizada en el mes de abril permite determinar que 7,8 puntos aumentó este porcentaje, que desde diciembre pasado viene creciendo.
Y si bien el acceso a la vivienda es una preocupación latente para los argentinos, más de la mitad de la población desconoce cómo puede acceder a los créditos que le permitirían ser propietarios. Un 64,5% manifestó estar poco o nada informado acerca de créditos para acceder a una vivienda.
Los centennials son quienes menos información tienen, mientras que los millennials, la generación que le sigue en edad, son quienes manifiestan contar con mayor información. Los que acreditan más conocimiento son aquellos que se informan por portales online y radio.
Con todo, la sensación de pesimismo creciente en materia económica alcanza niveles extremos en esta materia: 9 de cada 10 argentinos creen que es poco o nada posible acceder a una vivienda en el país; un sentimiento transversal a las generaciones, regiones y géneros. Los argentinos afirman que proyectar la compra de un inmueble es inviable actualmente.
En este contexto se suman otras preocupaciones que también alarman a la sociedad: el acceso a oportunidades de desarrollo, el derecho a la seguridad y la posibilidad de trabajo.
Yendo a la Ley de Alquileres propiamente dicha, 4 de cada 10 argentinos están de acuerdo con retornar al sistema de contratos de 2 años y la libertad contractual de las partes. En promedio, según Taquión, un 40% considera que un contrato de 3 años es demasiado extenso; sobre todo, si hablamos de una proyección de aumentos que depende de diversas variables y que no puede establecerse con precisión al momento de firmar. Este porcentaje se mantiene equitativo en todas las regiones del país.
Solo un 25% se mostró de acuerdo con que los aumentos sean anuales en lugar de semestrales. El 52,5% está entre poco y nada de acuerdo con eso.
Cinco de cada diez argentinos que alquilan (50,3%) destinan entre un tercio y la mitad de sus ganancias mensuales en el pago del alquiler. Además, dos de cada diez afirman que el alquiler de su vivienda se lleva más del 50% de las ganancias que perciben mensualmente.
Al ver estos porcentajes, suena fuerte el 6% de inflación registrado en abril, al que los sueldos no llegan a ajustarse. La población continúa perdiendo poder adquisitivo, factor que dificulta la proyección económica de cada individuo.
Un 72% de sentimientos negativos registró la Ley de Alquileres en redes sociales. Se habla principalmente sobre la necesidad de derogarla, sobre lo cual parece haber un importante consenso. Luego varían las propuestas de solución al conflicto: hay quienes proponen volver a lo que regía antiguamente y quienes piden menor intervención del Estado en el tema. Apenas un 15% de las menciones mostraron un sentimiento positivo acerca de la ley.
En su mayoría, quienes así se expresaron son los inquilinos, que temen un retroceso si se modifica el actual marco regulatorio.
El 50% de los consultados afirma que la nueva ley perjudicó la relación entre inmobiliaria, propietarios e inquilinos.
Un 40,2% se manifestó a favor de la aplicación de un impuesto a la vivienda ociosa/vivienda sin uso. El 41,9% lo hizo de manera contraria y el 17,9% dijo no saber o no contestó. Entre los primeros, los votantes del oficialismo fueron los que se manifestaron más a favor, pues un 61,3% se inclinó a favor del gravamen y solo un 25,2% de los de JxC lo hizo en este caso.
Luego que no se alcanzara un consenso en la Comisión de Legislación General de Diputados, desde la oposición aseguraron que la norma puesta en discusión “no funcionó ni va a funcionar”.
Luego del tratamiento de la modificación de la Ley de Alquileres en la Comisión de Legislación General de la Cámara de Diputados, la coalición de Juntos por el Cambio emitió un comunicado en el que criticó al oficialismo por su “decisión de no cambiar la ley”, y anticipó que sus legisladores seguirán “buscando construir una mayoría con el resto de la oposición para resolver parte de la situación difícil”.
“La posición de Juntos por el Cambio, luego de escuchar a más de 132 expositores y diferentes reuniones mantenidas con inquilinos y propietarios, es modificar los artículos que refieren al plazo del contrato y el mecanismo de actualización”, se señaló en el texto.
En ese sentido, los dirigentes explicaron que el proyecto de su bancada propone que “el contrato podrá celebrarse por dos años con posibilidad de una prórroga por un año más e impulsar que las partes elijan un índice oficial, acorde a sus propias necesidades, para su actualización”, porque “todas (las partes) coincidieron durante el debate parlamentario que son los cambios centrales”.
Desde la principal oposición recordaron que “a principio de marzo nos comprometimos a derogar o modificar la ley. Propusimos una sesión especial para derogarla y poner el tema en agenda el 5 de abril, sin embargo, no logramos que otros bloques nos acompañaran”.
“Es por ello que se inició un trabajo de un mes en la Comisión de Legislación General para encontrar acuerdos para resolver la situación de miles de familias en la Argentina que están pagando las consecuencias de una ley que fracasó en este contexto macroeconómico de alta inflación, sin crédito hipotecario y con un salario devaluado”, continuaron.
Entonces, cuestionaron que “lamentablemente el Frente de Todos tuvo la decisión de no cambiar la ley. Mientras que en enero el oficialismo proponía suspenderla e incluso trabajar en modificaciones, hoy defiende una ley de alquileres que no funcionó ni va a funcionar perjudicando a cientos de miles de personas en nuestro país. Se niega a modificar los artículos sustanciales”.
“Seguiremos buscando construir una mayoría con el resto de la oposición para resolver parte de la situación difícil que se vive en materia habitacional en nuestro país”, concluye el comunicado.
El despacho de mayoría impulsado por el oficialismo incluye un capítulo sobre incentivos fiscales para los cuales no tenía competencia Legislación General. Lo confirmó Carlos Heller este jueves.
Durante un plenario de las comisiones de Industria y Presupuesto y Hacienda, que debatió sobre el proyecto de Compre Argentino, el diputado Alejandro Cacace aprovechó para reclamar que el dictamen de mayoría impulsado por el oficialismo para modificar la Ley de Alquileres -firmado el día anterior- debe pasar por la Comisión de Presupuesto y Hacienda.
Luego que en la Comisión de Legislación General se plantearan tres despachos -uno del Frente de Todos, otro de Juntos por el Cambio y el restante del interbloque Federal-, el puntano explicó que el texto del oficialismo se refiere en uno de sus capítulos a “incentivos a la oferta de bienes inmuebles con destino habitacional”.
En ese sentido, en sus artículos 11, 12 y 13 “modifica leyes tributarias sobre lo que no tiene competencia” Legislación General, apuntó el legislador de Evolución Radical, y planteó que “deben ser dictaminados por la Comisión de Presupuesto”.
“Se dictaminó sobre un tema que no era competencia de la Comisión de Legislación General”, insistió y solicitó que “esto se subsane y que los diputados de la Comisión de Presupuesto podamos tener la oportunidad de discutir sobre este proyecto”.
Tomó entonces la palabra Carlos Heller, titular de la Comisión de Presupuesto, quien le recordó a Cacace que, como le había explicado en privado, tras emitirse ese dictamen le envió una nota al presidente de la Cámara baja, Sergio Massa, para que gire el proyecto a Presupuesto.
Y luego que alguien le soplara que el giro ya estaba confirmado, Heller confirmó: “Convocaremos a la Comisión de Presupuesto. Mi idea es convocar a un plenario”.
Cabe destacar que en la reunión de Legislación General todos los sectores se manifestaron a favor de otorgar incentivos fiscales para garantizar la oferta de propiedades, pero solo los incluyeron en sus dictámenes el Frente de Todos y Graciela Camaño, del interbloque Federal.
El dictamen de mayoría corresponde al FdT, que reivindicó la norma actual, mientras que JxC busca reducir la extensión de los contratos y cambiar la forma de actualización. El restante despacho pertenece al interbloque Federal. Se definirá en el recinto, pero aún no hay fecha.
Cumplido el plazo de 30 días hábiles que habían puesto oficialismo y oposición para dictaminar reformas a la Ley de Alquileres, la Comisión de Legislación General de la Cámara de Diputados, presidida por la oficialista Cecilia Moreau, realizó su última reunión este miércoles -que se extendió por más de tres horas-, respecto al debate en torno a la actual norma, pero al no arribar a un acuerdo entre oficialismo y oposición, irán al recinto -aún sin fecha programada- con tres dictámenes diferentes.
Luego de las tres reuniones informativas realizadas de manera mixta -en las que participaron 132 expositores-, en las que se escucharon las posturas de inquilinos, corredores inmobiliarios, ONGs y especialistas en la materia, entre otros, la intención entre el Frente de Todos y Juntos por el Cambio era arribar a un dictamen consensuado, pero no sucedió debido a que difirieron en dos puntos: los plazos de los contratos y la fórmula de actualización.
Por un lado, el oficialismo apunta a respetar el “espíritu de la ley” original para “proteger a los inquilinos”. De esta manera, propone mantener el plazo de 3 años en los contratos, el índice para la actualización de los alquileres (fórmula que combina IPC y RIPTE) y facilidades para las garantías de los inquilinos, tres puntos centrales que fueron defendidos por los representantes de inquilinos.
En la vereda de enfrente, el dictamen de Juntos por el Cambio establece que los plazos de los contratos y la fórmula de actualización son los dos puntos que son cuestionados. Por el contrario, la oposición propone volver al plazo de 2 años en los contratos, actualizaciones anuales y semestrales -según acuerden las partes-, sin índice fijo de actualización, sino que se usará el índice “que le resulte conveniente a las partes” propone que sean cada 6 meses “pudiendo utilizar índices oficiales elaborados o publicados por organismos nacionales, provinciales o municipales, o los que las partes acuerden”.
El dictamen del interbloque Federal plantea volver al plazo de 2 años en los contratos; eliminar que el locador debe aceptar cualquiera de las garantías presentadas por el locatario; que las actualizaciones se negociarán “libremente” entre las partes. Los aumentos deberán ser escalonados. Los incrementos tendrán un tope para que no superen la inflación; la posibilidad del inquilino de realizar pagos anticipados y la ampliación de los contratos temporarios.
Los dictámenes de FdT y el del interbloque Federal presentan un capítulo sobre incentivos fiscales, no así en el de JxC.
Desde el Anexo “A” a las 15.30 se inició la reunión que, antes de abocarse al tema, el bloque de Juntos por el Cambio designó a Victoria Morales Gorleri (Pro) en el cargo de secretaría que habían dejado vacante.
Sin ser miembro de la Comisión, pero al ser autor de uno de los proyectos, el diputado del Pro Álvaro González destacó el trabajo que se llevó a cabo porque “hemos llegado a dos dictámenes que condensan la opinión de la mayoría de los diputados”.
Al referirse al proyecto, señaló que “tiene cinco artículos, dos son consideraciones que hizo entendiendo en función del requerimiento que le hicieron actores del mercado inmobiliario. Tanto el plazo como los índices son temas centrales que, la mayoría de los que expusieron, han hecho mención a eso sin querer desmerecer otra cuestión”. En tanto, bregó por “llegar a una solución de un problema que atraviesa a muchísimos argentinos. Hay casi 2 millones que están con esta problemática y hay mucha expectativa y están esperando cómo sale la ley”.
En uso de la palabra, el rionegrino Agustín Domingo remarcó que “todos estamos de acuerdo en que estamos debatiendo la problemática habitacional que ataña al país. Nosotros desde el bloque presentamos un proyecto y queremos dejar de manifiesto que el rol del Estado es muy importante, pero no es la forma de abordarlo modificando la ley”.
En ese sentido, siguió apuntando contra el Ejecutivo que debe “atacar la problemática macroeconómica para garantizar el acceso a créditos hipotecarios y solucionar el problema de fondo. Esta es nuestra postura”.
Respecto a la Ley de Alquileres señaló que generó “inconvenientes en todos aquellos que prevén soluciones habitaciones, contribuyen a las ofertas de alquileres. Terminó estigmatizando la actividad en vez de incentivarla, le puso más trabas, más requisitos impositivos”. Por ese motivo, adelantó que unificarían el proyecto en el dictamen de la diputada Graciela Camaño que “incluyen medidas que tienden a corregir lo que creemos que son verdaderas trabas y desincentivo. También una serie de medidas para incentivar fiscalmente la actividad, pero de ninguna manera una mayor intervención del Estado”.
A su vez, detalló que proponen “volver al plazo de dos años”, sobre el artículo de garantías precisó que es “muy voluntarista, pero en la práctica no tiene efecto”. Y continuó: “Que el ajuste en el precio las partes negocien libremente incrementos escalonados, pero con un tope que no superen el índice de evolución de precios. Darle la posibilidad de hacer pagos anticipados por parte del inquilino. Ampliar el objeto de los contratos temporarios para darle mayor atractivo al alquiler”. Además, precisó modificaciones en la redacción: “La definición de los arreglos urgentes”, y propusieron que se defina “urgente como aquello que por su gravedad impidan u obstaculicen el goce sobre el inmueble”.
Por último, aclaró que sobre el índice de incentivos fiscales irá en dos dictámenes porque “en nuestro proyecto propinamos para los monotributistas porque se plantea una inequidad, y fomentar la formalización en los contratos e incorporamos la desgravación en bienes personales para inmuebles por debajo de los 30 millones”.
En su intervención, Pablo Tonelli (Pro) remarcó que el tema de los alquileres es un “tema difícil y delicado en todo el mundo, porque es difícil encontrar un adecuado y término medio que contemple de forma adecuada y razonable los derechos de inquilinos y de los locadores o propietarios”, y explicó: “En la medida en que se exagere proteger los derechos de unos o de otros, en la medida en que se pierda ese equilibrio, el resultado es malo porque empiezan a escasear las viviendas o se encarecen o la oferta termina siendo alta y el rendimiento desaparece”.
A continuación, opinó que en el 2019 “no me pareció que el proyecto, que concluyó con la sanción, fuese equilibrado por eso no lo acompañé y la práctica demostró que hubo exceso, particularmente en prohibiciones”, en lo que respaldó lo dicho anteriormente por Domingo respecto a los plazos de la locación y al procedimiento de actualización de alquileres, por lo que coincidió en que los “tres años y con actualizaciones anuales y un solo índice prestablecido resultaron una decisión no acertada porque hizo que se retrajera la oferta de vivienda en alquileres”.
“Proponemos volver a esa materia en lo que era el plazo mínimo de dos años y la posibilidad de que las actualizaciones sean anuales y semestrales, no con un índice fijo sino con cualquier índice que a las partes les resulten adecuados respectos sus realidades”, explicó Tonelli y sostuvo que el problema más grande que afecta el alquiler es el referido al “rendimiento económico que tiene la inversión. El rendimiento se redujo muchísimo, a tal punto que muchos decidieron no poner sus viviendas en alquiler”. “El plazo de dos años fue el original y ha sido el plazo que tradicionalmente ha sido el plazo mínimo de locaciones urbanas y también dar mas libertad a las partes para que acuerden entre ellas el modo de actualización del alquiler”, remarcó Tonelli.
En tanto reconoció que personalmente “hubiera derogado el artículo 16 de denunciar ante la AFIP los contratos de alquiler, me parece una cláusula fascista. ¿Qué tiene que hacer la AFIP en los desalojos?”, y consideró que “con estas modificaciones el mercado debe mejorar, pero con esto no alcanza”.
En su intervención, la legisladora de la Coalición Cívica Mariana Stilman remarcó que “la ley nació con buenas intenciones”, pero “puso ciertos límites y parámetros cuya receta fue malísima”. En ese sentido, reconoció que “se había dado una única respuesta para un montón de situaciones disímiles, para diferentes pueblos, se aniquiló la autonomía de la voluntad con una fórmula que no funcionó. Era necesario obtener una respuesta”.
Sobre el proyecto de JxC, señaló que “habiéndose planteado todos los sectores que la principal discusión estaba en el plazo que generaba incertidumbre, era necesario volver a un esquema en que el plazo atento a las circunstancias del país les diera más seguridad a ambas partes”. En tanto, advirtió que esto es una “corrección de un error legislativo”, pero “no va a resolver todos los problemas, y planteó la necesidad de realizar incentivos en la oferta.
Su par Marcela Campagnoli hizo alusión a un proyecto de alquileres que presentó que “viene a cerrar un vacío legal que quedó cuando entró en vigencia e Código Civil en 2015 y se derogó la Ley 21342 en su artículo 47 comprendía los convenios de desocupación que respetan la voluntad de las partes y acuerdan plazos diferentes de lo que se pactó originalmente, una fecha para finalizar el contrato de alquiler. Este vacío legal muchos jueces no lo tienen en cuenta, es importante volver a los convenios de desocupación porque da certidumbre al propietario. Es un proyecto que pude beneficiar a las partes y al mercado inmobiliario”.
Al comienzo de su exposición, la oficialista Gisela Marzziota lamentó la ausencia de autoridades del Estado para escuchar sus posturas. Acto seguido, cuestionó la Ley de Alquileres que se sancionó en el 2020 por “el mal que ha hecho al mercado inmobiliario y cómo a partir de la ley se quitaron propiedades”.
En esa línea, subrayó que “acceder a una vivienda es un derecho humano que tenemos garantizado por la Constitución Nacional, provinciales y Pactos a nivel Internacional, por lo que tenemos que hablar del rol del Estado para este cumplimiento y no dejarlo librado a la famosa mano invisible desde 1976 con la Dictadura Militar que desregulo el mercado inmobiliario”.
Sin embargo, reivindicó: “Esa ley, que ustedes dicen que le hizo tanto mal al mercado inmobiliario y que por eso faltan propiedades, por empezar es falso porque la ley es muy buena, pero esta ley no se cumple”, y pidió disculpas a los inquilinos por ser parte del oficialismo que debe hacer cumplir la ley que “no se esta cumpliendo”.
A su vez, destacó que “tiene artículos que son extraordinariamente muy buenos para los inquilinos y quienes tienen necesidades de acceder a la vivienda, pero que tampoco fueron reglamentados”, y reiteró sus disculpas porque “es el Estado nacional que debe hacerse cargo de reglamentar la ley”.
La ley es muy buena, pero esta ley no se cumple”, reconoció Marzziota.
“Esa ley es muy buena, y no se cumple. Lo que no se cumple es todo lo que ustedes quieren ahora que sea parte de lo que sería la nueva ley porque los contratos son absolutamente ilegales, de dos años con suerte, con precios dolarizados. Ese es el escenario”, apuntó Marzziota y sumó: “Propiedades hay, el tema es el abuso que hace el mercado inmobiliario y el propietario respecto a una necesidad”.
Sobre su proyecto, destacó que es “recuperar una política que se llevó a cabo adelante desde 1943 cuando se creó la Cámara Nacional de Alquileres que existió hasta 1976. Fue la dictadura que desregularizó y dolarizó el mercado. Hay que recuperar y volver a ese punto que se perdió. Recrear esa Cámara donde todas las partes están representadas, debería controlar los contratos con una duración de tres años porque es un tiempo lógico. Establecería este equilibrio, congelar los alquileres hasta que se ponga en función la Cámara y sea ella quien establezca los precios, salir de la dolarización de los alquileres por lo que proponemos multas a quienes incumplen la ley; pagar el deposito hasta en seis cuotas”.
A su turno, Alberto Asseff (Pro) apuntó contra el discurso de quien lo precedió porque “es pura ideología. Lamentablemente con esa ideología logamos que nuestro rico país se haya venido abajo que cada vez es más arcaico y la queremos traer de nuevo como si fuese modernidad”.
“Acá hay que entender que la complejidad de la cuestión radica en dos factores: el primero es la crisis habitacional y de viviendas urbanas que tiene una larga data un déficit de viviendas de 3 millones. El segundo tema es la tradicional proverbial y lastimosa situación de la macroeconomía con una inflación que vuelve a ser peligrosamente alta y tiene una idea del dibujo del serrucho, pero tiene tendencia a desequilibrar el sistema económico argentino y el mercado inmobiliario que no pude ser ajeno y que nadie puede refutar”, explayó.
Y siguió: “Tenemos un problema de déficit de oferta en materia de viviendas urbanas. Eso ocurrió por la gran incertidumbre de propietarios, baja de ingresos de quienes trabajan, congelamiento es lo más nefasto que se puede decir porque va a generar más crisis en el mercado. Hay que amparar a las dos partes, si hay autonomía de voluntad ellos se van a entender”.
En su exposición, el sanjuanino y autor de dos proyectos José Luis Gioja contradijo a su par propinante porque “cualquier proyecto que tiene que ver con la vivienda tiene que mejorar el acceso y las condiciones de los inquilinos. Es mentira eso de la regla del mercado, el que esta arriba se va a imponer al de abajo. Por eso el Estado tiene que estar presente para proteger al que menos tiene”.
“Solucionar los problemas de las viviendas es una de las mejoras banderas de justicia social. Hay que solucionar problemas de vivienda, es grave el problema”, resaltó el diputado del FdT y aclaró que “se están construyendo viviendas en el país. El año pasado hemos crecido más del 10% en el PBI”, y criticó: “Esta ley se sancionó cuando el oficialismo era Juntos por el Cambio en el 2019 en esta Cámara y quien la defendió fue Lipovesky porque defendía a los inquilinos que son a quienes tenemos que defender. Hay que defender a los que menos tienen, hay que darles derechos. Esta Ley fue injustamente castigada que, por distintos motivos, la criticaron”. A continuación, reivindicó: “Esta ley sirve, pero no se ha aplicado, reglamentémosla y va a andar bien”.
En el mismo sentido se pronunció su par Federico Fagioli quien destacó que la actual ley es “la mejor que existe en Latinoamérica y solo regula dos cosas los años de los contratos y las actualizaciones de los alquileres”. En tanto, apuntó a la oposición por “defender al mercado” al decir que “la ley es mala”, y señaló que lo que hay que modificar es “aumentar la cantidad de artículos que defienda al inquilino porque están en desigualdad con el mercado”.
La secretaria de la Comisión, Karina Banfi, recordó que “la Ley 27.551 de 2019 tuvo un objetivo bien intencionado, pero sin embargo al momento de su implementación no alcanzó su objetivo, principalmente porque quedó fuera de la realidad. Con la ley que sancionamos en 2019 vinimos a reparar algunos sistemas de abuso, y por eso en el marco de las distintas audiencias informativas que tuvimos pudimos llegar a un punto en común, que es que no hay que derogar la ley, porque tiene cosas positivas. Entonces coincidimos en que lo mejor era trabajar sobre los artículos que producen una sensibilidad particular y sobre los cuales hay una demanda social que nos pide que lo resolvamos. Y eso venimos a resolver”.
“Algunos hablan de poner topes y límites al mercado. Ese mercado que algunos dicen combatir puede ser un propietario jubilado que ahorró toda su vida, que es de clase media, que se compró un departamento y lo pone en alquiler. Debemos aprender entonces qué tipo de mercado queremos y dejar de confundir el mercado de la construcción para la vivienda con el mercado de alquileres, que en Argentina tiene un diseño que poco se parece a la realidad que algunos pretenden enfrentar”, agregó.
En este sentido, señaló que “el mercado de alquileres en Argentina es absolutamente fragmentado, cuentapropista, que nada tiene que ver con los grandes mercados oligopólicos como sucede en otros países. Entonces lo que debemos buscar es incentivar el mercado de alquileres, porque no existe. Lo que existe es mucha gente que tiene una propiedad y que la pone en alquiler, y que tiene los mismos derechos que puede tener cualquier otro sector que es parte de una contratación”.
Banfi se refirió también al rol del Estado en el mercado de los alquileres: “Nadie puede oponerse a la garantía constitucional del derecho a la vivienda, pero eso lo debe hacer el Estado con una política macroeconómica que efectivamente baje la inflación, que hoy es exorbitante, porque el salario no vale nada, no existe el crédito hipotecario, todos los programas que están desarrollados para la vivienda excluyen a los de clase media”.
Por el lado de los libertarios, tomó la palabra Carolina Píparo (Avanza Libertad) quien sostuvo que la postura era derogar la ley porque “el Estado se metió donde nadie lo llamó”. “Apoyaremos en el recinto los artículos que son los más problemáticos para los inquilinos, que es el plazo y e ajuste porque hizo que haya menos oferta, en provincia en peor la oferta”.
“Siento enorme vergüenza”, lanzó y apuntó contra la exgobernadora bonaerense María Eugenia Vidal: “Pensé que en nuestra primera sesión abuso a estar derogando la ley, había sido promesa de campaña de muchos, me encuentro en un debate donde hay un bloque que ha presentado el proyecto, reconoce el error y que ha fallado, otro bloque que defiende la ley del otro y hablando de que se ‘instaló que es una mala ley’ si solo fue eso no estaríamos debatiendo el tema”.
Y continuó: “Es una mala ley, lo muestra el inquilino”, y los invitó a sus pares a que “salgan a escuchar a la gente”, y adelantó el acompañamiento en dos puntos del dictamen de JxC que permita replantear los plazos. Sin embargo, avizoró que “sería una vergüenza no llegar al recinto con un acuerdo que solucione el problema de millones de argentinos. El Estado se metió donde nadie lo llamó. Vayamos a sesionar para resolver el problema”.
Por Santa Fe, habló el diputado oficialista Eduardo Toniolli que señaló: “Hay una crisis habitacional y en el mercado de alquileres”, por lo que “se impuso la idea de que es culpa de la Ley”. Por consiguiente, resaltó que la ley entró en vigencia en plena pandemia, en un proceso inflacionario, pero en algunos de sus aspectos “porque no están siendo aplicados” y es una ley que “no llegó a cumplir el período de un contrato en una Argentina donde la renta de inmuebles es en dólares”.
Al igual que Píparo, el santafesino también recordó que “hicieron campaña con la derogación de la ley”, que “tiene aspectos positivos, algunos negativos y algunos que no se cumplen”. También, remarcó la necesidad de incentivos fiscales.
Además, en la agenda se confirmó la reunión conjunta de Industria y Presupuesto para tratar el martes 10 el proyecto de Compre argentino. Mientras que, el miércoles 11 un plenario de las comisiones de Asuntos Constitucionales, Justicia y Presupuesto debatirá “Boleta única”, y la Comisión de Legislación General tratará Ley de Alquileres.
La Cámara de Diputados continúa con una agenda intensa, ya que su presidente, Sergio Massa, firmó la conformación de once comisiones que se repartirán entre el martes y el miércoles. De esta manera, ya sumarán 31 las comisiones creadas con la nueva composición del Cuerpo, restando aún la constitución de otras 15.
Además, está confirmado en el cronograma para este martes a las 13 la reunión conjunta de las comisiones de Industria, en manos del entrerriano Marcelo Casaretto, y de Presupuesto, a cargo de Carlos Heller, con el propósito de darle tratamiento al proyecto de Compre argentino.
También, el miércoles 11 se realizará un plenario de las Comisiones de Asuntos Constitucionales, Justicia y Presupuesto a partir de las 10 para tratar el proyecto de la oposición de Boleta única. Por otro lado, la Comisión de Legislación General se abocará desde las 14 al debate por la Ley de Alquileres.
Según la agenda que se dio a conocer, este martes a las 12 se llevará a cabo la conformación de la Comisión de Vivienda y Ordenamiento Urbano que quedaría en manos de un referente del Frente Pro cuyo nombre aún no trascendió. Una hora más tarde será el turno de la Comisión de Legislación del trabajo, y según pudo saber parlamentario.com, seguirá al mando la oficialista Vanesa Siley.
A las 14 se reunirá la Comisión de Asuntos Constitucionales donde el oficialista pampeano Hernán Pérez Araujo será designado como presidente. La Comisión de Justicia se constituirá a partir de las 15 que quedará en manos del camporista Rodolfo Tailhade.
Además, a las 16 se llevará a cabo la constitución de la Comisión de Discapacidad. Cerrará la intensa jornada del martes la reunión de la Comisión de Asuntos Cooperativos, Mutuales y ONG a las 18 cuya presidencia quedará en manos del radical correntino Jorge Vara.
La intensa agenda de la Cámara baja continuará el miércoles 11, ya que a partir de las 13 se realizará la reunión constitutiva de la Comisión de Prevención de Adicciones y Control del Narcotráfico que, según pudo saber este medio, quedaría en manos de un miembro del Frente Pro.
A partir de las 15, la Comisión de Comercio elegirá a sus autoridades, siendo la radical Gabriela Lena designada como presidenta. Una hora después, será el turno de la Comisión de Economía y Desarrollo Regional.
Cerrarán la jornada del miércoles, las reuniones de la Comisión Mercosur a las 17, que quedará presidida por Fernando Iglesias (Frente Pro), y a las 18 se conformará la Comisión de Intereses Marítimos, Pesqueros, Fluviales y Portuarios siendo elegida la diputada Mariana Zuvic (CC-ARI) al frente de la misma.
2022843Se trata de una petición del FIT que, además, presentó un proyecto de ley mediante el cual buscarán fomentar el acceso al alquiler en el distrito capitalino.
Mientras el Congreso Nacional se encuentra evaluando una nueva ley de alquileres, los legisladores del Frente de Izquierda de los Trabajadores (FIT) Amanda Martín y Gabriel Solano presentaron en el stand de la Legislatura de la Ciudad en la Feria del Libro un proyecto de ley de su autoría para declarar la emergencia habitacional y fomentar el acceso a los alquileres.
De esta manera Martín señaló que “el primer punto de nuestro proyecto es justamente que se declare la emergencia en el acceso a la vivienda en la CABA” y remarcó que “es un tema que debe ser abordado con suma urgencia, tenemos un 35% de inquilinos que ven subir los alquileres y sus salarios estancados, con una disminución de oferta (especulativa) y una imposibilidad objetiva de compra, sumado a más de 400 mil personas viviendo en villas”.
Al mismo tiempo que indicó que “si eso no es una crisis habitacional no sé lo que es: los “salarios necesarios” para la compra de un inmueble se cuadruplicaron, los alquileres subieron ¡por encima de la inflación!: el alquiler de un monoambiente se encuentra, en promedio en 47.784 de pesos, muy por encima incluso del salario mínimo, es por eso que presentamos este proyecto”.
Por su parte Solano agregó que “tal como afirmamos en los fundamentos del proyecto, la crisis habitacional se reduce en lo esencial a que la vivienda se trasforma en un activo para valorizar un capital que no puede ser utilizado en la producción” y remarcó que “es un fenómeno internacional, de hecho, en países como Berlín se ha votado la expropiación de 240.000 viviendas ociosas para combatir el proceso expulsivo que genera el aumento sistemático de las propiedades y alquileres”.
“El proyecto explica que, el carácter especulativo que adquirió la adquisición de las viviendas también agrava la crisis de los alquileres. Esto sucede porque hay una relación entre el valor de los inmuebles y su alquiler”, añadió y precisó que “cae la rentabilidad de quien alquila, y sucede un hecho sorprendente: los alquileres son carísimos para los trabajadores, pero ´insuficientes´ para los propietarios que retiran sus viviendas del mercado de alquileres y la publican para su venta sin convalidar precios bajos. La dinámica del proceso no está determinada por la capacidad de pago de la población sino por el afán de lucro de los especuladores inmobiliarios, que acaparan tanto propiedades como tierras”.
Además Solano concluyó opinando que la propuesta del FIT “plantea un programa integral: impuesto progresivo a la vivienda ociosa y a los acaparadores inmobiliarios; la creación de un banco de tierras y construcción de viviendas por el estado para que el valor de venta se comparezca con el costo real de construcción; la revisión de la enajenación de las 500 hectáreas vendidas para destinarlas a espacios verdes y construcción de viviendas; un plan de créditos hipotecarios a tasas blandas con cuotas que no superen el 25% del salario; por la eliminación del impuesto a la vivienda única”.
Si bien se había adelantado que el debate del proyecto en comisión continuaría esta semana, se pasó para el 11 de mayo.
La continuidad del tratamiento de la reforma de la Ley de Alquileres sufrió una nueva alteración, pues ha quedado para la próxima semana. Así lo adelantó la titular de la Comisión de Legislación General de la Cámara baja, Cecilia Moreau, quien convocó a reunirse el miércoles de la semana próxima, a las 14 horas, para continuar discutiendo el proyecto.
En un principio se había señalado que el tratamiento continuaría esta semana, oportunidad en la que tendrían oportunidad de hablar los diputados que presentaron proyectos sobre el tema. En una reunión posterior se reunirían para emitir dictamen.
Así sería luego de las tres reuniones informativas realizadas de manera mixta, en las que participaron 132 expositores. Pero ya venía llamando la atención que en los sucesivos cronogramas que fueron apareciendo con la agenda legislativa de esta semana, el tema no apareciera.
Ahora se posterga una semana más y la incógnita reside en cuándo se llevará el tema al recinto. Si será la próxima semana, o bien quedará para las siguientes, teniendo en cuenta que en ambos casos hay feriados: el 18 por el Censo Nacional, y el 25 por el aniversario de la Revolución de Mayo.
Temario-Diputados-LG-11-05-2022-AlquileresFueron 20 los oradores en representación a las distintas partes involucradas en la temática que expusieron ante la Comisión de Legislación General en el Anexo “C” de la Cámara baja. La próxima semana será el turno de los diputados.
Luego de haber escuchado a más de 130 invitados en representación a las distintas partes involucradas por la Ley de Alquileres (27.551), la Comisión de Legislación General de Diputados, presidida por la oficialista Cecilia Moreau, finalizó la última jornada con expositores que se llevó a cabo este martes en el Anexo “C” de la Cámara baja.
La próxima semana comenzará el tratamiento legislativo por parte de los diputados para obtener el dictamen. En ese sentido, la presidenta de la comisión aclaró que invitarán a exponer a los legisladores que han presentado proyectos sobre el tema, pero remarcó que “no todos los proyectos presentados sobre la temática tienen giro a la comisión”. Además, invitó a los diputados que “no son parte de la comisión, pero que quieran participar pueden hacerlo”.
Las distintas posturas en torno a cómo resolver la problemática estiran los tiempos, mientras que desde la oposición hay voces que reclaman avanzar rápidamente. Es que, en el mes de marzo, Juntos por el Cambio tenía prevista una sesión para derogar la actual ley, pero tras acordarse el cronograma de tratamiento decidieron desactivarla, aunque con el aviso de que si pasado el plazo de 30 días no se alcanzaba un consenso, iban a insistir con esa sesión.
En torno a derogar o modificar la ley, sancionada hace menos de dos años por el Congreso, se presentaron numerosos proyectos.
Las visiones contrapuestas que han mostrado a lo largo de las jornadas desde el sector de los inquilinos y de los propietarios/inmobiliarias solo acrecientan la incertidumbre sobre cómo se podrá resolver una reforma a la norma que conforme a todos. No parece nada fácil, sobre todo en dos puntos centrales.
A lo largo de las reuniones informativas, desde las asociaciones de inquilinos reclamaron que no se elimine el índice previsto para los ajustes anuales -que combina IPC y RIPTE-, al tiempo que muchos de ellos reivindicaron el plazo del contrato de 3 años.
Desde la otra vereda, los argumentos dados desde el sector inmobiliario se basaron, fundamentalmente, en eliminar de la norma el índice de ajuste anual, dejando librado el acuerdo entre las partes; y volver al contrato de 2 años.
Las exposiciones
Abrió la ronda de expositores este martes la subsecretaria de Hábitat de la Municipalidad de Rosario, Josefina del Río, quien denunció que “una gran cantidad de contratos se están celebrando en condiciones informales y no se registran ante la AFIP”, algo que estableció la ley. “Hoy en Rosario el 20% de la población alquila”, detalló y mencionó que “entre los años 2020 y 2021 recibimos 14 mil consultas vinculadas al tema de alquileres”.
En cuanto a la norma, la funcionaria defendió que los plazos de duración de los contratos “más largos suponen mayor estabilidad”. “El problema no son los tres años, el problema es la seguridad jurídica, y eso alcanza a las dos partes del contrato”, observó.
“Discutir el precio supone discutir el mercado. Hablar de mercado inmobiliario es hablar de suelo. Y en las ciudades que tienen que ser compactas y sostenibles hay que gravar la vivienda ociosa. Pero la escasez de inmuebles no se resuelve solo en base a una sanción, también es fundamental generar un régimen de beneficios y promoción impositiva para que más propietarios se inclinen a volcar sus viviendas al alquiler”, sostuvo Del Río.
Y resumió: “No se trata de derogar la ley, se trata cumplir aquello que ya se regula y de modificar lo que demostró no funcionar”.
Luego fue el turno de la exdiputada de la UCR Josefina Mendoza, quien habló en representación de la Fundación Haciendo, y propuso que en el marco del debate de la ley se piense en “un régimen de alquileres específico para estudiantes de nivel superior”, propuesta que había presentado a través de iniciativas en 2018 y 2021.
La bonaerense recordó que la actual ley se aprobó “con la mejor de las voluntades, pero efectivamente en el día a día ha traído distintas consecuencias”. Centrada en su propuesta, resaltó que este régimen busca “generar incentivos” ya que el alquiler es “un limitante económico que desincentiva a los estudiantes” a poder llevar adelante su carrera.
Por la Asociación de Inquilinos de San Juan, Renzo Quero, subrayó que es “fundamental” ver a la vivienda “desde los derechos humanos”, porque “si la entendemos como un bien comercial, la verdad que todas las garantías se pierden, no tenemos garantía de protección estatal”.
“Venimos a defender que no se derogue” la norma, expresó y señaló que los inquilinos son “la parte más débil (en la relación contractual); sí o sí necesita la intervención del Estado”. “Esta ley vino a reconocer derechos y no podemos retroceder”, insistió.
Desde el colectivo de Hipotecados UVA autoconvocados, Claudia Pilo remarcó que “muchas veces los inquilinos al no contar con las exigencias requeridas por las inmobiliarias y los propietarios deben vivir en lugares en condiciones inadecuadas, precarias y a un costo altísimo”. “El lobby del sector inmobiliario y el mercado no pueden decidir qué calidad de vida tienen que tener las personas, es necesario que el Estado intervenga”, manifestó y agregó: “Los hipotecados UVA pasamos por ese infierno, por eso nos solidarizamos con todos ellos”.
Sobre la realidad de este sector, lamentó que “ahora somos inquilinos de los bancos”. “Durante el gobierno del expresidente Mauricio Macri se instrumentó y creó la estafa UVA, una demanda de los principales agentes del sector inmobiliario y de los bancos para impulsar el crédito hipotecario y así obtener ganancias extraordinarias. De esta forma se entregó la política pública de acceso a la vivienda al sector financiero. Hoy, por causa de esa política, están en vilo más de 115 mil familias en todo el país”, enfatizó.
Tras precisar que el valor promedio de una cuota, que se ajusta por inflación, “supera los 70 mil pesos”, Pilo indicó que “la UVA desde su creación en abril de 2016 aumentó un 700%”.
También con críticas a la gestión actual, la expositora dijo que “lo único que tenemos hoy por parte del Gobierno es el relato sobre el fracaso de los créditos UVA. Para relato estamos nosotros, que sufrimos el destrato constante a pesar de las promesas de campaña del actual presidente”.
“Es urgente la decisión política que demuestre firmemente que, entre los bancos y la gente, se elige a la gente. Al igual que los inquilinos necesitamos que nuestros legisladores aborden urgente nuestra problemática”, reclamó.
Sergio Chouza, de la Consultora Sarandí, realizó un aporte vinculado al aspecto macroeconómico y financiero de la legislación actual señalando tres indicadores y explicó: “Cómo funciona la fórmula actual de actualizaciones para dar referencias objetivas vinculado a la convulsión de los precios. La formula actual suaviza las variaciones y el componente atado a laos salarios le dio la dinámica a la baja. Hay que tener referencias de actualizaciones, es lo importante a la hora de hacer los contratos”.
“El segundo factor, según los datos objetivos del INDEC, indica que en los últimos años los alquileres se abarataron en términos relativos, tanto en relación a la inflación como respecto de los salarios. Por lo que la carga de los contratos de alquileres no se ha incrementado, todo es producto de un problema macroeconómico que es el proceso inflacionario”, sumó y cerró: “El problema más grave es el esquema de actualizaciones anuales y semestrales, porque se incrementa el 10,6% la carga financiara para el inquilino como consecuencia de bajar las actualizaciones anuales, hay que ver quién se perjudica en esto”. “Me preocupa que no este el Ministerio de Economía sobre los riesgos al actualizar la ley porque tenemos problemas graves con el aumento de los procesos inflacionarios”, concluyó Chouza.
A su turno, Vanesa Falcón de la Red de DDHH de Corrientes sostuvo que “es imprescindible la intervención del Estado para regular el sector”, pero remarcó que la intervención debe ser “efectiva” no como sucede “con la Ley de Alquileres vigente que no cumplió ni cumple desde su promulgación y que a pesar de la pandemia tuvimos que atravesar situaciones de aumentos y desalojos, siendo que en la normativa lo prohíbe”.
“En Corrientes alquilar significa destinar el 50% del salario para garantizar el acceso a un techo digno, aquí no se cumple la Ley de Alquileres. Una ley que no tiene dos años de vigencia y ya están buscando modificarla. Comprenden el descontento que generó establecer un índice anual y la extensión de dos a tres años, porque son los puntos que más molestan al sector inmobiliario un sector que durante décadas supo manejarse sin intervención estatal”, denunció y defendió los tres años de contratos.
Por la Secretaría General ADEMYS se expresó Mariana Scayola: “Cualquier debate sobre esta ley es insuficiente si no hay una discusión y política de fondo que resuelva el problema del derecho al acceso a la vivienda que no lo ha resuelto ningún gobierno hasta ahora, por el contrario, han apoyado la privatización del espacio público”.
En ese sentido, subrayó que “los alquileres aumentaron más que la inflación mientras nuestros salarios se pulverizaron. La falta del derecho a la vivienda es un problema mortal. Las prioridades deben cambiar, el primer punto de discusión debe ser el derecho al acceso a la vivienda digna. Solo de esa manera se va a resolver el problema de fondo”.
Por su parte, la concejala de Rosario, Norma López, indicó que “los ajustes que se deben hacer a la Ley deben ser muy precisos para no caer en riesgos jurídicos y seguir aportando al eslabón menos protegido”.
“Esta Ley nos permitió una herramienta para salir de la emergencia, pero son necesarias las modificaciones que deben ser muy precisas”, señaló y recordó que ha presentado varias propuestas en torno al tema porque el acceso a la vivienda en Rosario “está hackeado” y bregó por “más y mejores políticas públicas de los tres niveles de Estado para abordar los temas y ejercer controles para acompañar a las familias argentinas”, y cerró: “Tenemos que trabajar mucho mejor el alquiler social”.
En representación de la Secretaría General CTA Capital habló Juan Manuel Sueiro quien planteó: “Cada vez que la vivienda sea considerada como un activo financiero va a ser difícil que podamos discutir en torno a la vivienda como un derecho social”, y coincidió en “la mirada federal que hay que tener de la normativa” teniendo en cuenta los valores de la economía y remarcó que hay que sostener “las actualizaciones anuales, los contratos por tres años, el impacto psicosocial las familias migrando, es muy complejo y son variables que hay que tener en cuenta”.
Además, consideró que “el impacto de la aplicación de la Ley no es negativo como se señaló en jornadas anteriores, por el contrario, garantizó y afianzó a cierta estabilidad del mercado que sin lugar a dudas en este contexto vuelve a mostrar su tensión sobre los ingresos en el conjunto de los ciudadanos”, y señaló que “la vivienda es un derecho social” y pidió a los legisladores que “no solo reflexionen y modifiquen, sino que legislen en ese sentido para el mundo del trabajo”
Desde la Asociación Civil Inquilinos Argentinos por un techo digno, su presidenta Glenda Gómez, remarcó la importancia del acceso a la vivienda digna y solicitó a los legisladores que “piensen qué sueldos pueden soportar bajar los contratos a dos años”, y defendió: “La Ley no se toca, es en defensa de nuestros derechos, tenemos que ponerles un tope a las renovaciones y poner como referencia el salario vital y móvil”.
“Los inquilinos somos esclavos, entregamos nuestro sueldo sin derecho a poder decidir qué poder hacer con ello y salimos a trabajar todos los días. Que no nos mientan con planes PROCREAR porque nunca podemos acceder a ello, queremos pagar nuestras propias casas”, cerró.
Otro de los expositores fue Patricia Nari de la Facultad de Ciencia Política de Rosario quien señaló: “La discusión de la Ley expresa la disputa de poderes a intereses de manera que los actores que están en juego despliegan estrategas para mejorar su posición en una puja. Es impresionable la intervención del Estado. El mercado inmobiliario esta distorsionado que tata a la vivienda como una mercancía. Existen una situación heterogénea a nivel nacional y al interior de cada provincia”.
“La ley debe sostener los tres años de contrato no para reducir la situación económica, sino también el estrés y la angustia de las personas que deben salir a buscar otra vivienda”, remarcó y sugirió la creación de un registro de inquilinos para generar un sistema de datos transparentes en cada provincia.
Por el Instituto de Investigaciones para el desarrollo territorial y del hábitat humano habló María del Rosario Olmedo indicó que en 2010 se duplicó la cantidad de inquilinos por lo que consideró que “la población inquilina no esta bien, pero tampoco lo estaba antes de la ley, no fue la ley el problema sino lo que el Estado dejó sin regular y sin controlar, de eso debe hacerse. La ley implicó grandes avances, debe mejorarse hacia adelante nunca hacia atrás”.
“Ninguna ley va a resolver la problemática habitacional, mucho menos en la actual coyuntura económica”, comenzó Roberto Fabiano arquitecto y corredor público y agregó: “Con los actuales índices inflacionarios se debe autorizar el aumento semestral o cuatrimestral incluso favorece al locatario”. Por otro lado, se refirió a los contratos de tres años lo cual “hace que los contratos se depriman y queden lejos de la realidad”.
El corredor inmobiliario Luis Chej Muse opinó que “pasados los dos años de que entró en vigencia la Ley, los resultados no fueron buenos, y perjudicaron a las dos partes tanto inquilinos y propietarios”.
En tanto, consideró que “es muy simple revertir la situación hay que modificar dos artículos de la Ley: el artículo 3 del título uno que habla del plazo locativo, en este contexto de incertidumbre un plazo de 36 meses es terrible. El segundo punto a tratar es modificar el artículo 14 que refiere al ajuste del monto locativo porque no es posible ajustar cada 12 meses un valor del mercado”.
El legislador del FdT presentó un informe acerca de la situación actual de los alquileres y aseguró que son cada vez menos las viviendas que se ponen en oferta, lo que dificulta aún más el acceso a un hogar digno.
En medio de la discusión del Congreso Nacional viene dando en torno a la Ley de Alquileres, el legislador porteño del Frente de Todos (FdT) Matías Barroetaveña presentó un informe sobre la situación de los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires y alertó acerca de la disminución de las viviendas que salen al mercado.
El informe muestra un largo descenso en la oferta de viviendas demostrando que es un fenómeno multicausal pero que registra caídas abruptas en contextos específicos como el salto devaluatorio de 2018 y el inicio del Aislamiento Social, Preventivo y Obligatorio (ASPO).
Además, el documento alerta acerca de que la situación habitacional “arrastra décadas de enorme fragilidad”: aumento de la población en asentamientos, aumento de hogares inquilinos (fenómeno que también se registra en villas y asentamientos), desacople entre desarrollo de construcción y demanda de viviendas de uso familiar. De esta manera, incluso una mayor oferta de mercado demandaría mucho tiempo en impactar en una baja prolongada y constante del precio.
Al respecto del informe, Barroetaveña afirmó que “no se puede seguir culpando a la actual Ley de Alquileres de problemas que llevan décadas en la Argentina y que tampoco se van a resolver derogando la ley y retrotrayendo la realidad a 2019” e indicó que “en la ciudad de Buenos Aires la población inquilina aumentó un 20% en la última década, y duplica los valores de cualquier otra ciudad del país: mientras que el promedio nacional es del 18% de los hogares, la ciudad ostenta un récord de 35%”.
Al mismo tiempo que argumentó que “es fundamental no caer en el pensamiento mágico y entender que el mercado inmobiliario requiere de una regulación para satisfacer las necesidades de todos los actores” y recordó que “desde la Ciudad venimos insistiendo en un Estado que desarrolle políticas que permitan el acceso a la vivienda a la clase media y a los sectores populares, ya sea expandiendo el stock de viviendas en alquiler o propiciando una política sostenida de acceso a la vivienda propia”.
Para intentar solucionar el problema del acceso a la vivienda, Barroetaveña propone una agenda de iniciativas para resolver el problema de la vivienda en la Ciudad. En primer lugar, el desarrollo de un stock de viviendas públicas, sobre la base de oferta de suelo y viviendas que posee el gobierno de la Ciudad. A su vez, la generación de viviendas para alquiler social mediante convenios con privados que deseen ampliar capacidad constructiva. Por último, la generación de un impuesto a la vivienda ociosa.
Barroetavena-Informe-Alquileres-CABA-2022La Comisión de Legislación General retomará este martes el debate de la norma con una nueva lista de invitados. Luego vendrán las dos jornadas de discusión de los legisladores.
Tras escuchar a más de 100 expositores, la Comisión de Legislación General de la Cámara de Diputados, presidida por la oficialista Cecilia Moreau, realizará este martes a partir de las 13.30 una nueva reunión informativa en torno a la Ley de Alquileres 27.551, con la participación de representantes de las partes involucradas.
Según el cronograma que se había fijado a principios de abril, este martes 26 y miércoles 27 los legisladores se abocarían a la discusión de la letra chica de las distintas iniciativas presentadas, con el objetivo de alcanzar dictamen. Pero eso se postergará para la próxima semana, confiaron a parlamentario.com fuentes del oficialismo y la oposición.
Los legisladores tendrán dos jornadas de debate antes de emitir despacho. La primera reunión sería este miércoles -día en el que está programada también una seguidilla de reuniones para constituir otras comisiones–, mientras que la segunda quedará para la otra semana.
A lo largo de las reuniones informativas, por la que pasaron representantes de asociaciones de inquilinos, propietarios, colegios de corredores públicos y martilleros, y distintos especialistas, hubo miradas contrapuestas entre las partes.
Desde el sector de los inquilinos reclamaron que no se elimine el índice previsto para los ajustes anuales -que combina IPC y RIPTE-, al tiempo que muchos de ellos reivindicaron el plazo del contrato de 3 años.
También aseguraron que el Estado debe intervenir en el mercado en defensa de la parte débil de la relación contractual, y advirtieron que la actual ley no se está cumpliendo correctamente.
Por otra parte, los argumentos dados desde el sector inmobiliario se basaron, fundamentalmente, en eliminar de la norma el índice de ajuste anual, dejando librado el acuerdo entre las partes; y volver al contrato de 2 años.
Asimismo, enfatizaron que la Ley 27.551 profundizó la escasez de oferta y propusieron incentivos impositivos para que los propietarios pongan las viviendas en alquiler.
En una entrevista con parlamentario.com el diputado del bloque Juntos Somos Rio Negro también opinó sobre el Consejo de la Magistratura y expresó malestar: “Las divisiones de los bloques mayoritarios perjudican siempre a los bloques minoritarios”.
En una semana cargada de actividad parlamentaria, parlamentario.com dialogó con el diputado nacional Agustín Domingo (Juntos Somos Río Negro) e integrante del bloque Provincias Unidas, quien se refirió al debate por la Ley de Alquileres: “Estamos dialogando con diputados de otros bloques para lograr un dictamen de consenso”. Por otro lado, expresó su postura respecto al conflicto por el Consejo de la Magistratura y la ruptura en dos del bloque FdT en el Senado: “Las divisiones de los bloques mayoritarios en ambas cámaras perjudican siempre a los bloques minoritarios como el nuestro que quedan sin representación”. También opinó sobre el proyecto kirchnerista para crear un Fondo Nacional para cancelar la deuda con el FMI.
Diputados debatió la Ley de Alquileres y luego de escuchar las diferentes voces de más de 100 expositores invitados, Domingo adelantó: “No apoyamos la derogación total porque hay aspectos de la Ley 27.551 que fueron positivos y tampoco creemos que una mayor intervención del estado sea una solución, por el contrario, agravaría aún más la situación”.
“Nosotros proponemos volver al plazo de 2 años y dejar librado a la autonomía de las partes la determinación del precio y de los eventuales ajustes durante la duración del contrato. También proponemos medidas para incentivar la formalización de los contratos que apuntan a simplificar y reducir la carga tributaria de los propietarios monotributistas”, explicó respecto al proyecto presentado por su bloque.
En ese sentido y previo a obtener dictamen, Domingo manifestó: “Estamos dialogando con diputados de otros bloques que presentaron proyectos para lograr un dictamen de consenso. Somos optimistas en lograr un acuerdo que pueda mejorar el texto de la ley y corregir los aspectos que contribuyeron a retraer la oferta de unidades en alquiler.
Cabe recordar que, durante las exposiciones con invitados, desde el sector de martilleros y corredores inmobiliarios coincidieron en que “ninguna modificación va a terminar solucionando el problema de los alquileres mientras haya tanta inflación, y estuvieron de acuerdo con la modificación de la ley, puntualmente en bajar de tres a dos años los contratos y que las actualizaciones sean de forma semestral. Mientras que los representantes de asociaciones de inquilinos respaldaron la Ley de Alquileres, pidieron que los contratos continúen siendo de tres años porque “sí da previsibilidad” y que las actualizaciones sean cada un año.
Consultado por la situación en torno al Consejo de la Magistratura y al proyecto del Ejecutivo que obtuvo media sanción en el Senado, pero que no llegó a ser debatido en tiempo y forma en Diputados, mencionó: “Nosotros presentamos desde el bloque de JSRN de Diputados el mismo proyecto que presento el senador Alberto Weretilneck en el Senado y que sirvió para introducir cambios al proyecto del oficialismo que le darán una perspectiva más federal al Consejo de la Magistratura, con abogados y magistrados elegidos por regiones”, remarcó: “Desde Diputados vamos a defender esos cambios”.
Sobre la jugada que hizo el bloque Frente de Todos de partir el espacio en dos para quedarse con un lugar en el Consejo, Domingo apuntó: “Las divisiones de los bloques mayoritarios en ambas cámaras perjudican siempre a los bloques minoritarios como el nuestro que quedan sin representación. Es una maniobra que se repite a ambos lados de la grieta”.
Por último, como exministro de economía de su provincia, sobre el proyecto oficialista que propone crear un Fondo Nacional para cancelar la deuda con el FMI con bienes no declarados en el exterior, expresó: “No creo que pagarle al fondo sea una prioridad en este momento cuando el primer vencimiento es dentro de 4 años”, y remarcó que “deberíamos orientar todo el esfuerzo del Estado a recomponer la macroeconomía para volver a los mercados voluntarios de deuda, y poder atender todos los vencimientos de nuestra deuda (no solo la del FMI) a tasas razonables”.
La próxima semana los legisladores se abocarán al análisis de los distintos proyectos.
En lo que fue la última jornada con invitados, la Comisión de Legislación General de la Cámara de Diputados recibió a representantes de distintos sectores que exponen sobre la Ley de Alquileres.
Con la participación de los oradores de este miércoles, los diputados habrán escuchado a más de 100 personas. La lista de esta miércoles abarcó a 39 expositores, entre los que hay voces de los inquilinos, propietarios, inmobiliarias y distintos especialistas.
Ya concluidas las rondas informativas, la próxima semana, entre los días martes 26 y miércoles 27 la comisión, a cargo de Cecilia Moreau (FdT), se abocará a la discusión de los diferentes proyectos presentados.
Por la Unidad Inmobiliaria del Colegio de Martilleros de San Isidro, Leonor Dueñas, aseguró que la Ley 27.551 “resultó desfavorable para el mercado, perjudicando a todas las partes” ya que “se retiraron el 30% de los inmuebles; pasando a colocarlos en inmuebles para la venta”.
“Los dueños buscaron preservar su seguridad”, expresó y consideró que solo “la libertad de contratación podrá seducir a esos inversores”. Además, reclamó que “el propietario sea considerado contribuyente monotributista por toda la actividad locativa, dejándose de evaluar cada alquiler como una actividad comercial” y que se establezcan “incentivos para la locación de inmuebles desocupados. Evitemos la creación de impuestos que siguen ahogando a la sociedad”. La expositora insistió que “la libre oferta y demanda solucionará esta situación”.
Desde el otro lado, Cecilia Pereyra, de Inquilinos por Quilmes, manifestó: “No tienen idea lo que es repensarse cada dos años dónde iremos a parar, si es que juntamos la cantidad de guita que nos piden para renovar un contrato o buscar otra vivienda, cosa que para los trabajadores es complicado”.
“Si las leyes no se promulgan y no se cumplen son letra muerta”, enfatizó la representante de los inquilinos, que reclamó por un plan de vivienda social, “un órgano de control y qué vamos a hacer con la vivienda ociosa”. “El colectivo inquilino no llega ingresar a su casa 50 mil pesos mensuales, lejos de los números que muchos creen que tenemos”, agregó y solicitó una “respuesta concreta y coherente de parte de nuestro Estado”.
En nombre de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, Enrique Abatti, se expresó a favor del proyecto de ley presentado por el diputado Alberto Asseff (Pro). Sobre la Ley de Alquileres sancionada hace menos de dos años, dijo que “lamentablemente ha fracasado”. Si bien reconoció que tuvo puntos “muy beneficiosos para ambas partes” como la “derogación de la prohibición legal de indexar” y la jerarquización del corredor inmobiliario, opinó que es necesario modificar siete artículos.
Uno de ellos es eliminar la “fijación del precio” y volver al “imperio de la libertad contractual”, apuntó el expositor, que agregó: “Siempre que el Estado intervino se volvió en contra de los inquilinos”.
A continuación, Luciana Porras Luján, presidenta Cámara de Corredores Inmobiliarios de La Rioja consideró que la modificación del plazo de locación, de tres años reducirlo a dos, como era en la ley anterior “reactivará el sector en el mediano o largo plazo”.
A su turno, Nicolás Pertierra del Centro de Estudios Económico y Sociales Scalabrini Ortíz advirtió el problema respecto a la falta de información “en un sector bastante oscurantista”, que es uno de los principales problemas para la elaboración de cualquier política pública. “Indicadores que reflejaran el seguimiento de los precios de los alquileres que es la principal barrera en el acceso al alquiler”, añadió.
Por otra parte, consideró que hay una “disociación total” entre la construcción de viviendas y los alquileres: “En la medida que la construcción tenga un fin de resguardo de valor y no de generación de una renta, retirar una vivienda de un alquiler no lo hace alguien que depende de eso, si no alguien que tiene esa viviendo como resguardo de valor”.
Mariano Oppel de Unidos por la Profesión señaló que en el contexto económico que nos toca vivir “es muy difícil resolver” resolver la situación de los alquileres, pero “si lo que queremos es mejorar el funcionamiento del mercado, hay que trabajar de manera integral”.
En este sentido, señaló imprescindible que “vuelva a ser atractivo ahorrar e invertir en Argentina, tiene que volver a ser atractivo que el ahorrista deje su plata acá y no se vaya del país, tiene que volver a ser atractivo generar nuevas viviendas para volcarlas al mercado locativo, porque esas son nuevas casas y termina siendo un círculo virtuoso”.
“Lo más importante es todo lo referido al Código Civil y Comercial, tenemos que trabajar en un marco normativo que le permita a la gente resolver sus cuestiones dentro de la ley y no por fuera. Acordar libremente y generar ese marco normativo”, concluyó.
Federico Kulekdjian, de la Oficina Provincial de Coordinación de Alquileres de Buenos Aires remarcó que la sanción de la Ley “fue fundamental en el avance de derechos, garantías y protecciones a los inquilinos que acceden a la vivienda a través del alquiler, no solo en términos económicos si no también en términos de estabilidad habitacional”.
Además, advirtió que el gasto del alquiler tiene un peso notable dentro del presupuesto de los hogares inquilinos: “La magnitud de ese gasto y los aumentos desmedidos tienen un impacto directo sobre el consumo y representan una transferencia de ingresos cada vez mayor de un sector a otro”.
Por esto, para el funcionario “reducir el plazo a dos años y liberar el índice de ajuste resultaría en mayores renovaciones constantes y mayores gastos iniciales”.
“Solicitamos a los diputados que no se retrotraigan en el piso de derechos y protecciones alcanzados en la ley de alquileres, si no por el contrario, que se amplíen los alcances considerando regulaciones en los precios iniciales y en las renovaciones de los contratos, que se promocione una oferta pública y que existe una mayor transparencia a través de estadísticas oficiales”, concluyó.
A su turno, Marta Liotto, del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios CABA apuntó que, desde su sector, se pueden advertir dos temas a solucionar: “Uno es seducción, si no seducimos a los propietarios no hay mercado. Hay que convencerlos a que ofrezcan sus inmuebles, el refugio de valor, que tienen lo ofrezcan en locación. Si no logramos eso, es imposible revertir la situación”.
Y el otro tema es la previsibilidad: “Si tuviéramos previsibilidad sin dudas le damos tranquilidad a quienes ponen el inmueble en alquiler, y a quienes deben cumplir con el contrato de locación mes tras mes”.
“No alejemos al inversor, apoyémonos en ellos. Es la única situación viable que hoy tiene por delante la República Argentina”, cerró Liotto su exposición.
A continuación, Juan Pablo Costa, del Centro de Economía Política (CEPA) puso énfasis en la cantidad de inquilinos afectados por la normativa: “Lejos de ser una problemática que afecta a un sector marginal de la población, estamos hablando de cerca del 20% de los hogares. Y en la CABA supera el tercio de los hogares. Los hogares inquilinos cada vez destinan una proporción mayor de sus ingresos a los alquileres”.
Florencia Labiano, de IDAES / UNSAM describió el estado del mercado inmobiliario: “En 20 años hay más casas, que cada vez son más caras, pero en menos manos. Estamos ante un fenómeno de concentración que tiene consecuencias muy claras en la estructuración del mercado de alquileres. La vulnerabilidad de los inquilinos no es solo una cuestión legal, si no también fáctica”.
Y agregó: “El plazo de tres años reduce la inestabilidad de esos hogares que ya son inestables de por sí. Les permite arraigarse, y mantener rutinas que se vinculan con sus fuentes de trabajo. Y por el otro lado, el aumento anual, indexado les garantiza el congelamiento por doce meses de un gasto básico e ineludible”.
Luna Miguens, del Centro de Estudios Legales y Sociales (CELS) advirtió que la población inquilina “no tiene una red de seguridad, hoy no existen políticas nacionales de protección de esta población, a pesar de la creciente inquilinización, y a pesar de que la situación es cada vez más precaria”.
En este escenario, consideró que la Ley de Alquileres “es un logro del movimiento de inquilinos en la Argentina, y es un logro porque las modificaciones que establece la ley son mejoras para el acceso al alquiler por parte de la población inquilina. Mejora las condiciones contractuales”.
Finalmente, fue el turno del presidente de la Federación Inquilinos Nacional, Gervasio Muñoz, que comenzó su alocución advirtiendo que la Ley de Alquileres “ha sufrido una de las campañas más fuertes en contra de una ley en todos los medios de comunicación, e incluso Juntos por el Cambo ha planteado en su campaña la derogación de la ley en nombre de los inquilinos”.
A pesar de esto, indicó que las organizaciones inquilinas siguen creciendo en todo el país, “crecemos sobre todo por lo que no hace el Estado. Venimos creciendo porque hay un sector que no para de humillarnos, que no para de decidir quién puede vivir dignamente y quien no, y todo esto lo hace a espaldas del Estado”.
Respecto a lo sucedido en las comisiones de Legislación General, sostuvo que queda claro que hay dos posturas claras: “Los inquilinos tenemos opinión propia, que todas las organizaciones inquilinas estamos defendiendo la ley, no queremos que se modifique el plazo de tres años, no queremos que se modifique la actualización anual, y todo el mercado inmobiliario está pidiendo que se modifiquen estos dos artículos”.
“Lo que resta saber es qué van a hacer los disputados, que finalmente no es más que saber para quien van a legislar, si van a legislar para una corporación que detesta al Estado, que no va a cumplir ninguna ley, ni esta ni la que se vote, o si van a legislar para los 9 millones de inquilinos que estamos en una situación gravísima”, concluyó Nuñez.
La Comisión de Legislación General recibió durante más de tres horas a representantes de los distintos sectores en el Anexo “C” de la Cámara baja.
La Comisión de Legislación General de la Cámara de Diputados, presidida por Cecilia Moreau (FdT), retomó este martes las audiencias en torno al debate de la Ley de Alquileres, con la participación de invitados que representan a los distintos sectores involucrados. El encuentro se llevó a cabo en el segundo piso del Anexo “C” de la Cámara baja, con la mayoría de los oradores de manera presencial.
En esta ocasión fueron convocados 30 expositores, de los cuales la mitad representan a los inquilinos. En la primera reunión, realizada la semana pasada, predominaron los referentes de colegios inmobiliarios y martilleros. Además, durante ese encuentro, hablaron ante los legisladores invitados de casi todas las provincias del país, bajo la modalidad virtual.
La discusión en torno a la Ley 27.551 continuará este miércoles, mientras que se espera que la semana próxima -los días 26 y 27- los diputados se aboquen al debate de la letra de los proyectos, con el objetivo de alcanzar dictamen.
En la primera jornada, las voces de los inquilinos se manifestaron a favor de la norma y alertaron que no se cumple correctamente, mientras que los representantes de propietarios e inmobiliarias pusieron el ojo sobre los dos puntos más cuestionados: la extensión de los contratos y el índice que se utiliza para los ajustes anuales.
En primer lugar, Federico Prior, de Inquilinos Neuquén, apuntó que la problemática de alquileres “es nacional” pero “en regiones y en provincias adquiere distintas características”. Al describir puntualmente su provincia, “tierra de Vaca Muerta, de grandes riquezas, de turismo internacional”, el expositor subrayó que se da la situación de “contratos cortos, en dólares, que lo que hace es expulsar a familias inquilinas del lugar”.
El representante de los inquilinos consideró que el único que puede ser “garante” en la relación asimétrica que existe entre ambas partes es el Estado. “Quien debe equilibrar la relación es el Estado”, insistió, y recordó que la Ley de Alquileres sancionada hace menos de dos años fue “un piso, una base de regulación para un mercado totalmente desregulado”. Asimismo, afirmó que sería un “retroceso total” volver a los contratos de dos años y quitar un índice para los reajustes anuales.
A su turno, Laura Ceroli, investigadora y docente universitaria, detalló que “cerca del 16% de los hogares argentinos es inquilino y en las grandes ciudades este porcentaje asciende al 30%”, además “según la última Encuesta Permanente de Hogares, el porcentaje llega al 50% en jóvenes, mayores, mujeres jefas de hogar y disidencias”.
“La población inquilina destina en promedio el 45% de sus ingresos al pago del alquiler; en jóvenes llega a un 77%; y en mujeres jefas de hogar trepa a un 49%”, precisó. En su intervención, Ceroli sostuvo que “la actual ley es perfectible”, pero debe mantener al inquilino “como actor vulnerable frente a la avanzada financiarización del suelo por parte del sector inmobiliario, el cual impone a la vivienda como un bien especulativo”.
Por su parte, Javier Grandinetti, de la Cámara de Empresas Inmobiliarias de Rosario, expresó que “el derecho a la vivienda es un derecho constitucional, a eso tiene que dar respuesta el Estado” y “la vivienda tendría que ser una política de Estado”. Al hacer un repaso histórico, el expositor lamentó que desde 2001 en adelante “no hay crédito hipotecario sostenible que permita que el inquilino se transforme en propietario”, lo que generó “cada vez mayor demanda”.
Sobre ese punto, agregó que en el año 2012 se dio “un boom de la construcción”, lo que permitió mantener la oferta, pero en los últimos años ésta última “comenzó a mermar, y después de la ley, más”. Grandinetti también observó que la Ley de Alquileres “no tuvo un buen diagnóstico”.
Desde Inquilinos Córdoba, Maximiliano Vittar cuestionó el “latiguillo de que la Ley de Alquileres no funcionó”, porque en realidad “lo que no se están analizando son las causas. No se analiza el incumplimiento de la ley”. “No tenemos un órgano de control que garantice el cumplimiento” de la norma, resaltó y, en otro tramo, negó que falten viviendas para alquiler, sino que “lo que falta es una mejor redistribución y una presencia mejor del Estado”.
Luego fue el turno de Andrés Gariboldi, en representación del Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios de Argentina, quien opinó que “la reforma de la Ley de Alquileres no soluciona en forma integral la problemática de la vivienda en nuestro país”, pero hay que “poner en marcha medidas de corto plazo”.
En ese sentido, abogó por la “reducción del plazo del contrato de 36 a 24 meses” y “un escalonamiento dentro de las locaciones; no hay ningún producto ni ningún servicio en la República Argentina que se actualice una sola vez al año”. Entre otros puntos, habló de “incentivos para que haya inversiones en inmuebles para que ingresen al mercado locativo”, que podrían ser beneficios sobre el impuesto a los Bienes Personales o “un blanqueo de capitales por el término de 180 días”.
Durante su exposición, el director del Programa de Atención a Inquilinos de la Defensoría del Pueblo de la Ciudad, Fernando Muñoz, realizó un recorrido histórico sobre los alquileres, durante el que destacó que “el peronismo generó la mayor cantidad de propietarios, de inquilinos que pudieron comprar viviendas” y que durante las presidencias de Juan Domingo Perón se triplicaron la cantidad de propietarios.
El exlegislador porteño continuó: “(Juan Carlos) Onganía decidió terminar con la protección del alquiler para el trabajo. En el ’68 y ’69 se vio la mayor cantidad de desalojos comerciales, porque también estaba protegido el comercio”. En su alocución, lamentó que durante la dictadura se dolarizó este mercado, pero valoró “la ley alfonsinista en el ’84 que pesificó los alquileres”.
Muñoz enfatizó que en el país “no solo la vivienda se mercantilizó, se mercantilizó el alquiler” y “no existen más las cámaras de propietarios; nadie sabe realmente quiénes son los que tienen muchas viviendas y cuántas viviendas tienen”. “Contratos más cortos, comisionistas felices e inquilinos más pobres. Frecuencias más cortas para pagar los aumentos, comisionistas felices e inquilinos más pobres. Toda reforma en este contexto sería para que los inquilinos paguen más y los comisionistas hagan más negocios”, cerró.
En la voz de los asentamientos populares, Lucas Stevani, militante del Polo Obrero La Plata, remarcó que los trabajadores precarizados tienen “vedado un derecho constitucional como es el derecho a la vivienda”. “Esto es un problema explosivo en nuestro país, porque hay un déficit habitacional de más de 2 millones de viviendas solo en la provincia de Buenos Aires”, expresó.
En esa línea, consideró que es “necesaria una solución de fondo” y propuso “la creación de un banco de tierras, de un plan de viviendas populares y dejar de amparar a los especuladores”, al tiempo de que se avance con “la urbanización de los barrios populares” y se genere “un impuesto a la vivienda ociosa”.
En nombre de la Asamblea de Inquilinos de Tandil habló Juan Arrizabalaga, quien es además concejal del Frente de Todos en Tandil. “Si hay algo que el mercado no cumple son las leyes, y si hay algo que el mercado inmobiliario no cumple son las leyes. No cumplía la anterior, no cumple esta y no va a cumplir ninguna que venga si el Estado sigue estando ausente en el acceso a la vivienda por alquiler”, sostuvo. En un muy duro discurso, afirmó que “esa posición a la ofensiva, apoyada por los medios hegemónicos y un sector de la política de la derecha en la Argentina, parecía que era todo un carnaval. Hasta que se empieza a transformar en una posición defensiva que es venir a decir ante todo el país qué es lo que quieren. Y ahí es donde la discusión se hace mucho más rica, porque lo que dicen es: ‘los dos artículos que queremos derogar, los queremos modificar porque no nos permiten aumentar más los precios’. Por eso el mercado se apuró a decir no por favor, a la política que los expresa como voceros, no hablemos de suspender, no hablemos de derogar, nosotros queremos modificar. ¿Qué es lo que queremos modificar? Achicar los plazos de contrato, no solo porque nos cobran comisiones ilegales. Estos señores de la evasión y la ilegalidad, ahora tienen que expresar, estando en la ofensiva, lo que no es tan sencillo para los diputados votar”.
A su turno, Carolina Gonzalez Contador, representante deInquilinos Entre Ríos, sostuvo que “las inmobiliarias no son simples intermediarias entre locadores y locatarios; ellas en primer lugar responden a sus propios intereses, y en segundo lugar, responden a los intereses de los propietarios de los inmuebles, que son los que los contratan”. Se quejó luego del “fuerte lobby inmobiliario” por el cual “hoy tenemos que estar acá discutiendo ágilmente su modificación en 30 días, siendo que la discusión de la ley se ha dado durante años”. Además, consideró “innegociable” el plazo mínimo de 3 años para los contratos.
Exequiel Vergara, de la Asociación Acción y Defensa del Consumidor e Inquilino, criticó la cuestión de los plazos de los contratos, que “en la práctica lo que hace es que se retiren viviendas”, al tiempo que reprochó: “En la economía más inflacionaria del mundo no sé a quién se le puede ocurrir atarlo a índices”.
Julián Corvaglia, de la Federación Nacional de Inquilinos, negó que la ley hubiera fracasado. Reivindicó el plazo de tres años, por cuanto “les dá a los inquilinos seguridad jurídica”, como así también “se anula la sobreestimación de la inflación”. Asimismo reivindicó la aplicación de un impuesto a la vivienda ociosa, alertando que “la importancia de las viviendas vacías es tal que Francia lanzó el año pasado el plan nacional de lucha contra las viviendas vacantes, que se propone movilizar las viviendas ociosas, con sanciones o estímulos”.
Virginia Manzotti habló en nombre del Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios Argentina, quien habló de “una caída extrema de los puestos de trabajo que tienen que ver con la construcción”. Advirtió además que por la ley vigente se han retirado más del 35% de los inmuebles residenciales en la oferta inmobiliaria.
Por la Asociación de Defensa del Inquilino, José Griselli rechazó que existan “organizaciones con fines espúrios”, y en ese sentido se refirió a corredores inmobiliarios y a inquilinos. “Entiendo que son parte de un engranaje social; unos en busca del trabajo y otros en busca de un lugar asequible donde vivir. Me parece que el camino es el del consenso”, señaló en tren contemporizador.
Advirtió no obstante que desde la sanción de esta ley se ha aumentado el alquiler en un 180%, y se han retirado las unidades de alquiler en un 40%.
En nombre de la Fundación de Estudios para Desarrollo Inmobiliarios, Claudio Vodánovich señaló que “estamos en un contexto altamente inflacionario, sino no estaríamos hablando del índice de alquileres”, advirtiendo que “para que exista un inquilino tiene que haber una capacidad de ahorro con la cual decida a invertir en el ladrillo, la vivienda. Si desalentamos que esa familia invierta, no va a poder haber inquilinos. Lo que tenemos que hacer es alentar a quien tiene esa función”.
A continuación, Guadalupe Granero Realini del Centro de Estudios Metropolitanos, señaló que la discusión estructural es respecto a cómo revertir procesos tan complejo, y expresó que la premisa debe ser siempre “no retroceder y avanzar todo lo posible en los derechos que mejoran el acceso a la vivienda, extender el periodo de los contratos lo máximo posible para dar estabilidad, establecer los precios iniciales y pautas de aumento lo más cercano posible a los ingresos de los hogares”.
En este sentido, advirtió que “la vivienda como un vehículo de inversión es incompatible con la vivienda como un derecho”.
Finalmente, Andrés Brody, de la Cámara Empresaria del Desarrollo Urbano – CEDU consideró que la falta de oferta “está dada porque el sector hoy no tiene renta, de hecho la renta es negativa. Lo que hay que hacer es volver a seducir a los propietarios, para que quieran volver a poner sus propiedades en alquiler, y en definitiva los únicos beneficiarios de ese procesos van a ser los inquilinos, porque van a tener más oferta, más posibilidad de elección, y siempre que la oferta es excesiva los precios tienden a la baja”, concluyó.
La Comisión de Legislación General se reunirá este martes a partir de las 13 en el Anexo “C” en donde expondrán invitados relacionados a la temática.
El cronograma de debate por la modificación de la Ley de Alquileres (27.551) continuará este martes a partir de las 13 en una reunión de la Comisión de Legislación General, presidida por la oficialista Cecilia Moreau, que tendrá lugar en el Anexo “C” de la Cámara de Diputados y en la que participarán y expondrán invitados relacionados al tema.
Un total de 30 invitados componen la lista de quienes brindarán su postura al respecto, de los cuales más de 15 corresponden a representantes de inquilinos, algo que fue reclamado en la reunión anterior, ya que predominó la opinión de referentes de colegios inmobiliarios y martilleros.
La última jornada con invitados continuará este miércoles 20 de este mes. Mientras que los días 26 y 27 de abril, los legisladores se abocarán a la discusión de los proyectos, con el objetivo de sacar dictamen.
El debate comenzó el pasado martes en cuya reunión expositores de colegios martilleros y corredores inmobiliarios de casi todas las provincias argentinas coincidieron en que “ninguna modificación va a terminar solucionando el problema de los alquileres mientras haya tanta inflación. La inflación es el problema”. Además, estuvieron de acuerdo con la modificación de la ley, puntualmente en bajar de tres a dos años los contratos y que las actualizaciones sean de forma semestral.
Mientras que los representantes de asociaciones de inquilinos respaldaron la Ley de Alquileres, pidieron que los contratos continúen siendo de tres años porque “sí da previsibilidad” y que las actualizaciones sean cada un año. Además, solicitaron que no se derogue la ley y que los diputados “se tomen su tiempo antes de resolver el tema y no actuar de manera acelerada”.
En Diputados, el oficialismo y la oposición acordaron un plazo de 30 días hábiles para aprobar un nuevo proyecto. Si bien algunos apuntan a un dictamen de consenso para modificar los puntos más conflictivos de la norma -extensión de los contratos y fórmula de ajuste-, se presentaron más de una veintena de iniciativas no solo para cambiar la ley sino para introducir otros aspectos referidos a la temática.
Ante los diputados defendieron los tres años de contrato, que “sí dan previsibilidad”, valoraron un impuesto a la vivienda ociosa y sugirieron alternativas para los aumentos.
Más allá de admitir ciertas deficiencias a corregir, los representantes de los inquilinos se manifestaron mayoritariamente este martes a favor de la Ley de Alquileres y reclamaron a los diputados que analizan modificaciones a la norma tomarse su tiempo antes de resolver el tema y no actuar de manera acelerada. Y sobre todo, no derogar la ley.
Roberto Díaz, de la Unión Inquilinos Rionegrina, advirtió que en su provincia “hay personas que están viviendo en carpas, en autos, en colectivos” y “personas que se tuvieron que ir” de sus ciudades. “La mitad de los contratos no están cumpliendo con la ley. La mitad de los inquilinos se queja de que los contratos que se están firmando son con aumentos semestrales”, reveló y denunció que hay “aumentos entre el 100% y 120%”.
Esas inequidades están “expulsando” a “familias que no son de clase baja, sino son policías, docentes, trabajadores formales”, apuntó, por lo que expresó que “la situación es muy preocupante” y “el inquilino se ve muchas veces forzado a firmar cosas que están fuera de la ley sin respaldo por parte del Estado”.
Durante su exposición, César Lera, de la Asociación de Inquilinos de Jujuy, enfatizó que “el inquilino es la parte débil del contrato y debe ser asemejado al consumidor en igualdad de herramientas y con el Estado presente”. Al poner números sobre la mesa, el expositor apuntó que “en Jujuy hay 36,2% de pobres y 6,3% de indigencia”, al tiempo que “el mayor empleador es el Estado provincial”.
Un alquiler de un ambiente “comienza en 20 mil pesos, dependiendo de la zona”, especificó. Pero al calcular los gastos extra que se necesitan, Lera manifestó que, por ejemplo, un docente que recién inicia y gana 49 mil pesos debería tener para ingresar a un alquiler 79 mil pesos. Además, comparó que el aumento del alquiler para quien cumple un año es del 54,8%, mientras que el aumento para un empleado público es del 20%, en forma escalonada.
Para el representante de los inquilinos, el artículo 14 bis de la Constitución Nacional, que habla de acceso a la vivienda digna, debe ser “interpretado operativamente como la protección del Estado a los inquilinos para que accedamos dignamente a un techo con nuestras familias”.
Por los Inquilinos de Entre Ríos expuso Jonathan Villanueva, quien remarcó que “el mercado es voraz y va en desmedro nuestro”, y denunció: “He escuchado varias mentiras y ocultamiento de información, como por ejemplo que los 3 años no dan previsibilidad; para opinar de eso estamos nosotros”, y contradijo: “Los 3 años sí dan previsibilidad, el que dice eso es porque no alquila. La actualización anual es muy importante y vamos a defender los 3 años de previsibilidad, el índice debe ser anual y por debajo de la inflación”.
“Esta ley se tiene que mejor, pero no volver atrás. Es importante generar políticas para beneficiar el acceso a las viviendas de alquiler, que sea más fácil. Creemos que un impuesto a la vivienda vacía va a igualar la oferta y demanda. Fijar un precio inicial, como manifestó (José Luis) Gioja en su proyecto, es importante por eso vamos a apoyar iniciativas que beneficien a ambas partes”, concluyó Villanueva.
Ana Fernández Borsot, habló como fundadora de la Plataforma por la vivienda digna El Chalten y coordinadora del observatorio del derecho a la ciudad Patagonia- Santa Cruz, pero también como representante de los inquilinos. Y lo hizo de manera enfática, ponderando a quienes habían hablado en nombre de los inquilinos, pero criticando al resto, de los que dijo de manera severa: “No sé en qué realidad paralela viven”.
“Me sorprende que digan que antes de la vigencia de esta ley todo funcionaba de maravillas”, cuestionó, advirtiendo por quienes ven “vulnerados sus derechos y ven crecer el problema del acceso a la vivienda”. Muy dura, reclamó a los legisladores que “no traten esta cuestión con la superficialidad y las prisas que han trascendido de manera mediática, ni mucho menos en 30 días. No se trata ni de suspender, ni de derogar”.
Pidió por el contrario tratar el tema “con la seriedad y el tiempo que requiere el debate legislativo”, y aclaró que “no hay fórmulas mágicas, no traten de solucionar la cuestión con propuestas maniqueas, o por lo menos no lo hagan en nuestro nombre”.
Borsot sostuvo que “hoy la población inquilina y trabajadora del país está en situación paupérrima”, y llegó al punto de definir su situación como “una forma moderna de esclavitud, más que de libre contratación entre las partes”. E insistió en reclamar a los legisladores que “evalúen correctamente la magnitud y el componente sistémico del problema”.
“No es cierto que la ley perjudicó; no hay ningún dato cierto que pueda demostrar la relación causa y efecto”, sostuvo, asegurando que “hoy quien alquila en general no lo hace por elección o por opción, sino que no tiene ninguna alternativa”.
Franca D’Amico, presidenta de Cooperativa Inquilinxs Córdoba (CoopinCo) y parte del Frente de Inquilinxs Nacional, cuestionó la reacción del sector de propietarios e inmobiliarias que de entrada, tras la aprobación de la ley -dijo- fue la de “pretender instalar, y lo lograron, que era perjudicial para ambas partes, que fue un error”. Y destacó el contrasentido referido a que por un lado se afirmó que “aumentaron terriblemente los alquileres y al mismo tiempo manifestaron que se retiraron los alquileres por la baja rentabilidad”.
“Les pido que se pongan de acuerdo: o baja la rentabilidad, o han aumentado los precios en detrimento de inquilinos e inquilinas”.
D’Amico cuestionó también que se considerara que en un contexto de inestabilidad e inflación no se podía sujetar el mercado a un índice determinado. Por el contrario, dijo que “antes se aplicaban índices acumulativos y nadie sabía cómo se estimaba cómo iba a ser la inflación de acá a dos años, para poder aplicar índices de actualización semestrales. Ahora, en cambio, “se fija un índice anual sujeto a variaciones del INDEC que son ciertas y no sujetas a un índice subjetivo”.
“Planteamos que esta ley es fruto de la lucha de la comunidad inquilina -agregó-. Derogarla va a tener como efecto dejar desprotegidos a inquilinos. Ninguna ley es perfecta, por lo tanto lo más adecuado es modificarla, teniendo en cuenta la posición de los inquilinos, que de ninguna manera puede ser igualitaria, por la sencilla razón de que no reúne las mismas características”. Así las cosas, D’Amico consideró que “sí o sí el inquilino necesita el control del Estado. No basta con escribir el derecho y dejarlo plasmado en un texto”.
Para la presidenta de CoopinCo, “el precio de la locación no puede estar sujeto al criterio subjetivo del mercado inmobiliario. Sí o sí tiene que estar regulado por el Estado”. Consideró que puede revisarse el sistema de actualización, pero sugirió que siga siendo anual y “sujeto a las variaciones salariales, para evitar que se traduzca en un desfasaje de los alquileres”.
Asimismo reclamó incorporar la regulación del precio inicial, una cuestión en la que aseguró que se producen abusos.
También se manifestó a favor del impuesto a la vivienda ociosa, “para tener más viviendas en alquiler, y que el Estado adquirir inmuebles y los destine al alquiler”.
“Derogar esta ley se va a traducir en dejar solos y solas a los inquilinos e inquilinas”, concluyó.
En nombre de los inquilinos de Villa La Angostura, Valeria Toledo denunció que la situación que viven es “dramática” porque no existen contratos o los que se consiguen son “irregulares o totalmente abusivos sujetos a la necesidad de los propietarios”. A su vez, apuntó que “no existe ningún tipo de control y nadie vela por los inquilinos por esos casos”, y agregó que “algunos alquileres son en dólares. El alquiler ha arrasado con las viviendas permanentes en la localidad”.
“Los inquilinos recibimos muchos maltratos por parte de los propietarios, no hay contratos por escrito todo es de palabra, si se realizan son con cláusulas ilegales, con aumentos del índice con plazos menores a los obligatorios, algunos propietarios ingresan a la vivienda cuando no estamos, el precio del alquiler no se condice con el estado de la vivienda. Es imposible alquiler con hijos o mascotas, es la condición que ponen los propietarios. Alquilamos en marzo hasta noviembre porque después alquilan para el turismo”, explayó Toledo y cerró: “Defendemos los tres años y el aumento anual”.
Mariana Saldaña de Unión Inquilinos de Luján precisó que hay “una asimetría entre quien alquila y el mercado. No queremos que se vuelvan a los contratos cortos, esto es querer volver a un retroceso. Vamos a luchar por el plazo de tres años y actualizaciones cada un año. Exigimos que implementen políticas de defensa de acceso al alquiler”.
“Estamos discutiendo la ley por una presión marcada del sector inmobiliario. No se habla de ley de alquileres ni de ley desde la dictadura. Los inquilinos han visto vulnerados todos sus derechos durante años”, cuestionó Fabiana Happel de Inquilinos La Pampa y apuntó al mercado inmobiliario que quieren “continuar con el aumento de alquileres desmedidamente porque aún habiendo una ley que tildan de ‘fracaso’ no se ha cumplido la ley, no hay control por parte del Estado, por eso fracasó la ley. No podemos volver a los contratos de dos años porque es imposible sostener en el tiempo, vamos a hacer lo imposible para que la ley siga, no se puede derogar”.
Fue en la reunión informativa de la Comisión de Legislación General de Diputados en donde participación expositores de casi todas las provincias. Martilleros e inquilinos dejaron expuestas sus diferencias respecto la ley.
Más de 40 representantes de inquilinos y corredores inmobiliarios -en su mayoría- expusieron ante la Comisión de Legislación General de la Cámara de Diputados este martes, en el marco del debate para reformar la Ley de Alquileres (27.551).
La reunión informativa, que se extendió por más de cuatro horas de manera mixta, es decir, con modalidad presencial y remota, se realizó en el segundo piso del Anexo “C” de la Cámara baja. Del encuentro asistieron expositores de casi todas las provincias argentinas: Entre Ríos, Tierra del Fuego, Salta, Misiones, Río Negro, San Juan, Santa Fe, Santa Cruz, Neuquén, Tucumán, La Pampa, Mendoza, Catamarca, Jujuy, Córdoba, Santiago del Estero, San Luis, Corrientes y Chaco.
De los 42 oradores, un poco más de la mitad correspondían a colegios de martilleros, quienes coincidieron en que “ninguna modificación va a terminar solucionando el problema de los alquileres mientras haya tanta inflación. La inflación es el problema”. Además, estuvieron de acuerdo con la modificación de la ley, puntualmente en bajar de tres a dos años los contratos y que las actualizaciones sean de forma semestral.
Por otro lado, hubo 9 de asociaciones de inquilinos que respaldaron la Ley de Alquileres quienes pidieron que los contratos continúen siendo de tres años porque “sí da previsibilidad” y que las actualizaciones sean cada un año. Además, solicitaron que no se derogue la ley y que los diputados “se tomen su tiempo antes de resolver el tema y no actuar de manera acelerada”.
Las jornadas con invitados continuarán la próxima semana, los días martes 19 y miércoles 20 de este mes. Mientras que los días 26 y 27 de abril, los legisladores se abocarán a la discusión de los proyectos, con el objetivo de sacar dictamen.
En Diputados, el oficialismo y la oposición acordaron un plazo de 30 días hábiles para aprobar un nuevo proyecto. Si bien algunos apuntan a un dictamen de consenso para modificar los puntos más conflictivos de la norma -extensión de los contratos y fórmula de ajuste-, se presentaron más de una veintena de iniciativas no solo para cambiar la ley sino para introducir otros aspectos referidos a la temática.
Matías Sironi, del Colegio de Corredores Inmobiliarios del Chaco, señaló que “salvo algunos puntos acertados o clarificadores” la norma “no contribuyó a dar solución a la crisis habitacional, a incrementar las plazas disponibles, a facilitar el acceso a la locación, a la continuidad de las relaciones locativas en forma ordenada”, sino que por el contrario “profundizó la escasez de oferta, disparó los valores iniciales, y tornó menos previsibles y menos flexibles las condiciones contractuales para ambas partes”.
El expositor defendió que el plazo de dos años en los contratos, como era anteriormente, “acusaba menos dificultades para encontrar un equilibrio entre las partes” y observó que “el aumento único y anual”, determinado por la ley votada el año pasado, “impide una gradualidad que acompañe incrementos salariales”.
Por el Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la provincia de San Luis, Fernando Olcese dijo: “No es culpa nuestra todo este faltante de vivienda que existe hoy”. “Yo creo que es todo solucionable; la nueva Ley de Alquileres tiene artículos que son muy buenos”. En cuanto a los que no lo son, hizo referencia a modificar el plazo de los contratos y también la cuestión de “las actualizaciones de los montos locativos” que “hoy por hoy es favorable al propietario”. “Este mes tocó un aumento de 55%. Es una locura, nunca hemos trabajado con esos montos, pero es lo que la ley nos manda”, añadió.
Por su parte, Antonio Salinas, jefe de la Oficina Municipal del Consumidor de Rosario, detalló que en 2021 se recibieron “1.181 denuncias provenientes de inquilinos e inquilinas de nuestra ciudad”, dentro de las cuales “5 de cada 10 relatan incumplimiento a la Ley de Alquileres vigente”. En esa línea, apuntó que habría que preguntarse “si es que la ley fracasó, no funciona; o que la ley no se está cumpliendo y hay sectores que están haciendo lo posible para que esto no se cumpla”.
Entre las denuncias, los inquilinos hablan de “cobros indebidos a la discriminación de expensas que la ley estipula”, también la firma de contratos por un plazo menor y el “incumplimiento sobre el artículo de las reparaciones urgentes”, precisó Salinas. Asimismo, señaló que “las inmobiliarias les piden indexaciones” y, además, “lo de la no registración es permanente”. Finalmente, el orador pidió gravar a la vivienda ociosa, al tiempo de promover fiscalmente a los propietarios que ponen en alquiler.
En sintonía con los expositores anteriores, sobre los dos puntos más conflictivos de la ley, Gabriela Ortiz de Urbina, del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario, sostuvo que la norma “afectó principalmente por el tema del plazo y el incremento”. “Los 36 meses en nuestra economía, en la economía argentina, es demasiado tiempo”, argumentó sobre el plazo de los contratos, mientras que remarcó que “no existe ningún otro producto o servicio que se ajuste una sola vez al año” con la inflación que hay en el país.
La invitada reclamó entonces por volver a “los contratos con vigencia de 24 meses” y “las actualizaciones escalonadas”, al tiempo que planteó otras propuestas, entre ellas “la desgravación impositiva a la construcción de nuevas viviendas” y “una ley de blanqueo que permita la compra de lo usado con obligación de ocho años en alquiler”.
Daniela Gargantini, del Centro Experimental de la Vivienda Económica de Córdoba, aclaró que lo que se está legislando es “un derecho humano constitucional, como es el derecho al hábitat”, y destacó que desde 2001 y 2010, la población inquilina pasó de un 11 a un 16%, cifra que anticipó que el próximo censo dará más alta.
Desde el Colegio de Corredores Públicos de Misiones, María Bower, resaltó que la ley tiene “algunos aspectos positivos en los que hay que pensar” y ejemplificó que uno de esos es “la posibilidad de constituir un domicilio electrónico porque hay que acompañar la vida con la virtualidad”.
“Las expensas las paga el locatario y las extraordinarias los propietarios, eso estuvo bueno incluirlo en la ley”, sumó y bregó por “la derogación de la posibilidad de indexar teniendo en cuenta la inflación que esta ley afectó severamente”. Sobre los plazos y el sistema de indexación remarcó que “produjo una retracción en el alquiler de inmuebles. La Ley de Alquiler debe ser modificada porque existen cuestiones que afectó el mercado como el plazo de contrato, si bien permitió la posibilidad de indexar, pero colocó un índice por fuera de lo que el bolsillo permite porque no todas las realidades de las provincias son iguales”.
En nombre de la Cámara Inmobiliaria de Misiones, habló su presidente, Pablo Daviña, quien hizo hincapié en la cuestión de los tres años de contrato, que ha generado a su juicio “un crecimiento del mercado informal” en un mercado que “ha perdido la previsibilidad”. Antes, dijo, “los inquilinos podían prever cuál sería el importe a abonar durante los dos años de contrato, los ajustes”.
Asimismo, consideró un error “ajustar a todo el país por el mismo índice”. Daviña confió que le parecía “razonable” que se ajuste por inflación y crecimiento de loso salarios, pero aclaró que” hay provincias que no alcanzan” el índice RIPTE “y otras que la superan”.
Mauricio Turell, de la Cámara de la Construcción Inmobiliaria de San Juan, habló de acordar “puntos básicos” en una nueva norma, que comprendieran reducir el plazo de contratos de 3 a 2 años, “y el que quiera hacerlo a 3, pueda hacerlo”, como así también que las actualizaciones sean “semestrales, pactadas entre las partes”.
En su exposición, José Armandola, del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios Entre Ríos, coincidió en que hay que modificar la cuestión de los plazos de contratos y forma de determinar los incrementos. “El resto de la ley tiene cosas muy buenas”, aclaró. Observó en ese sentido que hay contratos que históricamente se extienden de manera indeterminada “cuando la relación es buena”, más allá de lo que establece la ley vigente. “Estamos pasando por la rentabilidad más baja de la historia”, acotó.
En tanto, desde el Colegio Profesional Inmobiliario de Córdoba, su vicepresidente Alejandro Hadrowe, coincidió con sus pares en que el problema “es la falta de viviendas, de créditos hipotecarios y la inflación del país”. En ese sentido, consideró no derogar la ley sino “únicamente la modificación de dos artículos: volver al plazo de 2 años y hacer un cambio en ajustes de precios que sea de forma semestral escalonados o acuerdo entre las partes”.
“Apoyamos la no derogación y si la modificación”, comenzó en su intervención Fernando Esteban Guzmán, del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Tucumán, y enumeró los tres puntos que se deben cambiar en la ley: “La revisión del plazo de tres a dos años, como era anteriormente, porque estamos en una provincia de mayores impuestos. También, que bajo el contexto inflacionario es imposible no actualizar cada 6 meses, proponemos que sea cada un año. Por último, que se tengan distintas características de coeficiente de actualización”.
Por otro lado, desde la Cámara de Propietarios de Neuquén, Oseroff Claudio, expresó: “Estamos tratando un problema socio económico del país, somos propietarios e inquilinos por lo que conocemos la situación de lo que sufren en cada contratación. No es un problema nuevo sino estructural que tiene el país desde hace muchos, pasa que en la coyuntura actual la situación es cada vez peor producto de mala legislación
Sobre la Ley de Alquileres criticó que “ha perjudicado al mercado inmobiliario, lo ha deteriorado”. Por el contrario, resaltó que hay que lograr “consensos” para “lograr algo que nos sirva porque no vamos a poder terminar con este problema”.
En su exposición, Marcelo López Ortiz, de la Cámara Inmobiliaria de Corrientes, recordó que antes de la ley había contratos anuales que no pasaban del 30% es una ley que “no benefició a ninguna parte inclusive a la que se quería proteger que eran los inquilinos porque ahora los contratos son del 80% y propuso, al igual que la mayoría de sus antecesores, un cambio en el plazo del contrato de tres a dos años, y la actualización anual que se modifique y que sea semestralmente porque los propietarios suben el valor”.
A su turno, Roberto Irrera señaló en nombre de la Cámara Inmobiliaria de Mendoza, que preside, que en su provincia desde hace años “el mercado de los alquileres cambió su paradigma”. Antes alquilaba la persona que se casaba, y sino vivía con su padre. Ahora el que se casa, el que se ‘descasa’, el que se va a vivir solo, el estudiante… El mercado se ha visto avasallado por tanta demanda”.
Aclaró que compartía las preocupaciones de los inquilinos, porque también lo había sido y porque lo es actualmente en sus oficinas. Y aclaró que “cada provincia tiene su realidad”, poniendo como ejemplo el planteo que le hizo una empleada pública de su provincia que le preguntó cómo iba a pagar el 55% de aumento, si a ella le pagaban el 42% en tres veces”. El empresario concluyó advirtiendo que ninguna modificación va a solucionar la situación, pues “el problema mayor es la inflación, porque va corrida con el salario”.
Por otro lado, en representación de la Agrupación de Inmobiliarias Argentinas habló Santiago Debé quien manifestó que los resultados de la ley “fueron deplorables” y culpó al contexto inflacionario de la situación, por lo que consideró que ni los inquilinos ni los propietarios “son los culpables” sino “la inestabilidad económica y la ineficiencia en la administración pública que genera falta de armonía en un vínculo contractual”.
A su vez, el presidente del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de Salta, Felipe Biella, sostuvo que “el mercado formal tiene una cobranza del 95% y la situación conflictiva se da en el mercado informal porque muchos trabajadores no pueden presentar un recibo y capaz terminan pagando 15 mil pesos por un cuarto”.
“Esta ley enmarcada en una macroeconomía elevada ya ha hecho que se retiren el 10% de los inmuebles que estaban, es necesario acciones que recuperen la confianza de que el propietario va a poder cobrar y el inquilino va a poder pagar. Hay que bajar los plazos de actualizaciones a dos años para generar confianza”, aunque reconoció que “también es complicado actualizar anualmente si y solo si la inflación es baja”, por lo que sugirió que “las partes puedan negociar lo que les convengan”.
Así se expresó la diputada entrerriana en vísperas del inicio del debate de una nueva ley de alquileres.
La Cámara de Diputados de la Nación inicia una ronda de consultas en vistas de buscar consensos a fin de modificar la actual ley de alquileres, que ha provocado el descontento tanto de inquilinos y propietarios. Al respecto, la diputada nacional Gabriela Lena resaltó la necesidad de modificar la norma, aunque aclaró que cualquier esfuerzo en ese sentido será infructuoso si no se logra controlar la inflación.
“Me parece importante haber llegado a un acuerdo entre los bloques para que durante 30 días se debata una nueva ley de alquileres, que empieza a tratarse este martes. La actual ley tiene dos puntos que son los más conflictivos, que tienen que ver con los plazos de alquiler y la indexación en el valor del canon locativo. En este contexto creemos que es necesario una menor regulación y una mayor libertad de las partes para contratar”, destacó Lena.
Aun así, la legisladora entrerriana advirtió: “Hay que resaltar que si no tenemos políticas para bajar la inflación, ninguna ley sobre este tema va a ser beneficiosa para ambas partes”.
Finalmente, adelantó: “Si en este plazo no logramos un consenso con las otras fuerzas políticas, nuestro bloque seguirá insistiendo con la derogación de la ley actual”.
La senadora riojana asistió a la última edición de Expo Construir Argentina 2022, donde expresó que “debemos lograr una ley que verdaderamente armonice la situación de inquilinos y propietarios”.
La senadora nacional Clara Vega asistió a la última edición de Expo Construir Argentina 2022, donde participó como expositora en el stand de diálogo de la Cámara Inmobiliaria Argentina invitada por el secretario general de dicha entidad, Claudio Vodanovich.
En la oportunidad, el sector inmobiliario informó -conjuntamente con el sector de la construcción- las problemáticas que existen en ambas actividades, particularmente con la caída de la venta y alquiler de viviendas producto de la crisis inflacionaria y también de las secuelas económicas de la pandemia.
Durante su exposición, Vega se refirió a la reforma de la Ley de Alquileres que se está tratando actualmente en la Cámara de Diputados. Al respecto, remarcó “no voté la ley anterior que ha perjudicado tanto a inquilinos como a propietarios. Una ley que quedó en medio de un conflicto interno y que hoy intentan volver a poner en agenda”.
Ante esto, consideró que lo principal es trabajar y escuchar a los sectores involucrados para lograr una modificación que contemple todas las realidades: “Voy a hacer todo lo que esté a mi alcance para colaborar en la elaboración de una ley que salga bien desde el principio. Lo que no puede pasar nunca más es que el Congreso tome decisiones por encima de los intereses de las personas afectadas”, sentenció.
Por último, la legisladora riojana afirmó que presentó un proyecto en el Senado para plantear la modificación de determinados artículos de la ley. Además de consideraciones puntales, Vega afirmó “no podemos dejar de reconocer que la cuestión del alquiler es un problema estructural de nuestro país que viene de larga data, como consecuencia de diversos factores económicos”.
“Debemos lograr una ley que verdaderamente armonice la situación de inquilinos y propietarios, con una visión de ampliación de derechos, inclusiva y federal, ya que el problema del acceso a la vivienda no se limita solo a la Ciudad de Buenos Aires, sino que se extiende a lo largo y ancho del país”, concluyó Vega.
La Comisión de Legislación General de la Cámara de Diputados realizará, a partir de las 13, la primera reunión informativa en el marco de la discusión para reformar la norma que se sancionó hace menos de dos años.
Con la participación de invitados, la Comisión de Legislación General de la Cámara de Diputados, presidida por Cecilia Moreau (FdT), comenzará este martes con la ronda de reuniones informativas en el marco del debate para modificar la Ley de Alquileres (27.551), sancionada hace menos de dos años en el Congreso.
La jornada se realizará en el segundo piso del Anexo “C”, a partir de las 13. Según se definió la semana pasada, el encuentro tendrá como prioridad escuchar a expositores del interior del país, quienes podrán incluso hablar ante los legisladores de manera remota. El temario que se conoció este lunes por la tarde anticipa la presencia de 43 invitados.
EXPOSITORES-MARTES-12-DE-ABRILLas próximas dos reuniones informativas, en la que también estarán representantes de inquilinos, propietarios e inmobiliarias, se llevarán a cabo el martes 19 y miércoles 20 de abril. Mientras que los días 26 y 27 de este mes, los legisladores se abocarán a la discusión de los proyectos, con el objetivo de sacar dictamen.
El cronograma se fijó luego que oficialismo y oposición llegaran a un acuerdo para buscar, en un plazo de 30 días, aprobar un nuevo proyecto. No obstante, Juntos por el Cambio advirtió que de no llegar en ese tiempo a los consensos necesarios, insistirá con una sesión especial para derogar la norma.
En torno a derogar, suspender o modificar la Ley de Alquileres se presentaron más de una veintena de proyectos por legisladores de distintos bloques.
Mientras algunos rescatan puntos favorables que tuvo la norma, hay dos cuestiones que son observadas tanto desde el oficialismo como desde la oposición para introducir cambios.
Una tiene que ver con el artículo que extendió el plazo de los contratos de dos a tres años. Muchos diputados sostienen que hay que volver a los dos años.
El otro artículo en discusión es el que estableció que los ajustes deberían ser anuales por una fórmula que combina inflación (IPC) con variación salarial (RIPTE).
Pero también hay proyectos que introducen otros temas, como el que presentó José Luis Gioja (FdT) y habla de gravar un impuesto a la vivienda ociosa, entre otros puntos. Por el contrario, una iniciativa de Alberto Asseff (Pro) impulsa la creación de un régimen de promoción e incentivos para las locaciones con destino habitacional.
Otra propuesta que generó polémica fue la que presentó Gisela Marziotta (FdT), quien busca suspender los aumentos y crear una Cámara Nacional de Alquileres, con participación de funcionarios. Por su parte, Agustín Domingo (JSRN) apunta a dejar en manos de las partes la elección del ajuste de precios.
Habrá tres reuniones informativas, para la cual se armarán listas con expositores de todo el país. A fin de mes, los diputados se abocarán a la discusión de los proyectos.
Tras constituirse, la Comisión de Legislación General de la Cámara de Diputados definió este martes el cronograma de tratamiento de la reforma de la Ley de Alquileres, a partir del acuerdo al que arribaron oficialismo y oposición de debatir dentro de un plazo de 30 días un nuevo proyecto.
En el arranque, la presidenta de la comisión, la oficialista Cecilia Moreau, recordó que “muchos de nosotros acompañamos” la Ley 27.551, sancionada el año pasado, pero la norma en la actualidad “tiene requerimientos muy importantes por parte de inquilinos y propietarios que no podemos dejar de escuchar”.
Además de apostar por un abordaje “federal” de la temática, la diputada abogó por que más adelante se pueda dar el debate sobre la cuestión del derecho a la vivienda digna. “Ahora, en principio tenemos que resolver esto y abocarnos a esta discusión”, expresó.
Según acordaron los integrantes de la comisión, el debate arrancará el próximo martes 12 a las 13 horas -hasta las 17- con la invitación -principalmente- a expositores del interior del país, bajo la modalidad mixta, es decir, de manera remota y presencial. Se adoptó ese formato, sobre todo, por las complicaciones que podrían resultar de los vuelos, dado que será Semana Santa.
Las otras dos reuniones informativas serán el martes 19 y miércoles 20 de abril, en el mismo horario. Y, finalmente, en la última semana del mes, los días 26 y 27, de forma exclusivamente presencial, los diputados se abocarán a la discusión de los proyectos, bajo la intención de dictaminar.
Durante el encuentro, la radical Karina Banfi resaltó que esta discusión se trata de “resolverle a los argentinos la problemática habitacional”, ya que la actual ley “no condice con la situación económica que está viviendo la Argentina”. Además, dejó en claro que la modalidad mixta “es parte de una excepción” y en el marco del plazo de 30 días que se fijó para tratar la ley.
Por su parte, la oficialista Carolina Gaillard mencionó que la Ley de Alquileres “fue buena, costó mucho y tuvo un buen propósito de defender a los inquilinos”, pero finalmente en la práctica tuvo dificultades y ahora se busca “tener un dictamen que dé una solución” y “certezas”.
En otro momento intervino el jefe del bloque oficialista, Germán Martínez, quien aclaró: “Que nosotros estemos trabajando en esta comisión con este tema, con este nivel de prioridad, no significa que no podamos tratar otros temas. No es un tema único”.
Así también lo reiteró Moreau, quien señaló que el desarrollo de este debate, “no implica que en el transcurso de este mes no tengamos reuniones en el día y horario habituales por otro tema”.
Uno de los diputados que aprovechó la puesta en marcha de la comisión para reclamar por un tema a tratar este año fue el legislador de la Coalición Cívica Maximiliano Ferraro, que llamó a empezar “a trabajar en asesores una nueva Ley de Antidiscriminación”.
En torno a derogar, suspender o modificar la Ley de Alquileres hay más de una veintena de proyectos presentados por legisladores de distintos bloques. Pero en lo que sí pareciera existir coincidencias -por distintas declaraciones públicas- entre las principales fuerzas es en las dificultades que han tenido dos artículos en particular: el que extendió los contratos de dos a tres años; y el que estableció que los ajustes deberían ser anuales por una fórmula que combina inflación (IPC) con variación salarial (RIPTE).
Por Carlos Lionel Traboulsi, secretario general del Partido Demócrata Cristiano CABA. El autor impulsa una nueva propuesta que “marca pautas esenciales para una auténtica reforma”.
En estos días la Cámara de Diputados de la Nación empezará el tratamiento de la reforma de la ley de alquileres en vigencia, que ha sido un auténtico desastre para los locadores y locatarios, no saliendo ninguno beneficiado y generando una auténtica crisis en el mercado de las locaciones para vivienda familiar.
Lo cierto es que, más allá de ello, pareciera que el debate en Diputados se centrará en cuestiones cosméticas que puedan dar solución al tema en forma temporaria, dejando de lado el verdadero problema de fondo que es la ausencia de viviendas en la Argentina. Un déficit habitacional de más de dos millones de viviendas que nadie intenta darle respuesta ya que no da rédito inmediato y se necesitan los votos cada dos años.
Hay un anteproyecto de ley propuesto por Eduardo Jorge Traboulsi (procurador – empresario inmobiliario) que marca pautas esenciales para una auténtica reforma y solución definitiva, pero que encuentra las puertas cerradas de los legisladores quienes creen no necesitar propuestas refrescantes a las remanidas que giran en los despachos.
La locación inmobiliaria, debe ser definida como una cesión de derechos posesorios temporarios de una propiedad, donde el locador cede al locatario el uso y goce de una propiedad, mediante un contrato en el que intervienen dos partes y en muchas se incorpora un tercero que es el garante fiador, y como tal debe regularse de acuerdo a la importancia de la institución y los efectos sociales que se desprenden de ella.
Debe crearse un Registro Nacional Público de Locaciones en el que obligatoriamente se inscriban los contratos. Estos instrumentos deben ser intervenidos por los Corredores Inmobiliarios quienes darán su aval profesional con su firma, sellado respectivo y registración dándole existencia legal a la locación, evitando con ello en primer lugar las ocupaciones ilegales (usurpaciones) y a su vez el cumplimiento de los derechos y obligaciones de las partes. A solicitud de partes para mantenimiento de la propiedad, finalización contractual y/o entrega de la misma, deben extender un certificado ejecutorio que da base para las acciones de desalojo o cumplimiento contractual estableciendo que las acciones judiciales con dicho instrumento no pueden durar más de 30 días. Toda diferencia será superada por el Corredor Inmobiliario quien actúa las veces de mediador administrativo. Esto cambian el concepto ya que el Corredor Inmobiliario estará al servicio de ambas partes contratantes y no como ahora solo del lado del Locador.
El Registro Nacional Público de locaciones con la participación de los Colegios de Corredores Inmobiliarios garantizará que las operaciones de oferta y tasación tengan transparencia y cumplan con las necesidades sociales de locatarios y locadores, emitiendo un certificado de publicidad de tasación que deberá adjuntarse al contrato.
Deberá crearse asimismo un fondo fiduciario de garantía inmobiliaria con el aporte del 2% de Estado y el 1% en cabeza del locador y otro 1% por parte de los locatarios sobre el valor mensual del canon locativo a los fines de ser destinado, por un lado, a garantía de cumplimiento de los contratos evitando el mercado negro de garantías propietarias y los compromisos de favor, como así, la ingrata tarea de los inquilinos en la búsqueda de las mismas, evitar los depósitos y los meses adelantados, y por otro lado, los fondos serán destinados a la construcción de viviendas para ser puestas en el mercado locativo, incorporándose esas viviendas en la cartera de oferta de los corredores inmobiliarios, incorporándose los cánones que se cobren de ellas al fondo fiduciario de garantía.
Las viviendas construidas con el fondo fiduciario podrán ser otorgadas en propiedad definitiva a sus ocupantes luego de haber ocupado, aportado, mantenido la misma en condiciones ininterrumpidas durante el plazo de 30 años.
El Registro Nacional Público de locaciones tendrá entre otras funciones dar publicidad del acto locativo; emitir certificados para obtener exenciones impositivas para los locadores mientras funcione la locación para vivienda familiar; obtener créditos blandos para efectuar reparaciones y mantenimiento de las unidades arrendadas; obtener los locatarios créditos para abonar alquileres por desempleo o compensar ingresos por el lapso de 6 meses.
Esta propuesta que ha sido acercada a varios legisladores no solamente generará confianza y seguridad en el mercado de alquileres tanto para locadores como locatarios, sino que garantizará a los inquilinos el acceso a una vivienda digna sin mayores costos, que con el paso del tiempo podrá ser adquirida en propiedad definitiva.
A partir del acuerdo alcanzado entre oficialismo y oposición, se constituirá la Comisión de Legislación General, por donde pasarán las partes afectadas y se buscará arribar a un nuevo proyecto.
Luego del acuerdo alcanzado la semana pasada entre el oficialismo y la oposición en la Cámara de Diputados, en torno a la Ley de Alquileres, este martes comenzará el tratamiento del tema, en la búsqueda de poder arribar consensos en un plazo de 30 días para aprobar un nuevo proyecto.
El primer paso será, a partir de las 15, constituir la Comisión de Legislación General, que continuará al mando del oficialismo de la mano de la diputada Cecilia Moreau. El encuentro se realizará en la Sala 1 del Anexo de la Cámara baja. Esta será la única comisión que aborde el tema, con el objetivo de acelerar el trámite.
La intención es fijar un cronograma de trabajo, que consistirá en la invitación de todas las partes afectadas -inquilinos, propietarios e inmobiliarias-, con el fin de receptar sugerencias y, sobre todo, testimonios de cómo ha impactado la norma que se sancionó en junio de 2020 y trajo dificultades para todos los sectores.
A partir de este acuerdo, el interbloque Juntos por el Cambio decidió desactivar la sesión especial que había solicitado para este martes, bajo el aviso de que, si pasados los 30 días hábiles no se llegan a los consensos necesarios, volverá a insistir con la derogación de la actual Ley 27.551.
En torno a derogar, suspender o modificar la Ley de Alquileres hay casi una veintena de proyectos presentados por legisladores de distintos bloques.
Pero en lo que sí pareciera existir coincidencias -por distintas declaraciones públicas- entre las principales fuerzas es en las dificultades que han tenido dos artículos en particular: el que extendió los contratos de dos a tres años; y el que estableció que los ajustes deberían ser anuales por una fórmula que combina inflación (IPC) con variación salarial (RIPTE).
La actual Ley de Alquileres tuvo media sanción de la Cámara de Diputados el 20 de noviembre de 2019, en el tramo final del gobierno de Cambiemos. En ese momento, la norma fue impulsada con fuerza por el exdiputado del Pro Daniel Lipovetzky -hoy legislador provincial- y cosechó un amplio acompañamiento, con 191 votos afirmativos, ninguno negativo y 24 abstenciones -dentro de las que hubo macristas y cívicos-.
La sanción final de la ley llegó en junio de 2020, ya bajo la gestión del Frente de Todos y en un contexto de pandemia donde los precios de los alquileres estaban congelados por DNU. En ese momento, la oposición de Juntos por el Cambio se diferenció y estuvo ausente al momento de la votación. Así, la norma fue sancionada en el Senado por unanimidad, con 41 votos positivos del oficialismo y aliados.
Hay acuerdo parlamentario para arrancar este martes el debate de la polémica norma. Ese día a partir de las 15 se elegirán las autoridades de la comisión constituida para analizar las modificaciones.
La presidencia de la Cámara de Diputados de la Nación confirmó este viernes que el martes que viene a partir de las 15 se constituirá la Comisión de Legislación General que se ocupará de tratar los expedientes referidos a locaciones urbanas.
Esto surge del acuerdo alcanzado esta semana entre el oficialismo y la oposición, a partir del cual se resolvió avanzar con el debate de las modificaciones a la Ley de Alquileres, para lo cual se conformará la citada comisión, que tendrá 30 días para trabajar en el tema y emitir un dictamen para llevar al recinto.
La integración de la Comisión de Legislación General fue a propuesta de los bloques políticos que integran la Cámara de Diputados.
Según informó la Presidencia de la Cámara baja, la comisión estará integrada por 16 diputados oficialistas; 14 de Juntos por el Cambio y una del interbloque Federal.
Frente de Todos: Constanza Alonso, Daniel Arroyo, Federico Fagioli, Carolina Gaillard, Lucas Godoy, Bernardo Herrera, Mónica Litza, Varinia Lis Marín, María Carolina Moisés, Cecilia Moreau, Graciela Parola, Paula Penacca, Vanesa Siley, Eduardo Toniolli, Liliana Yambrún y Carolina Yutrovic.
Juntos por el Cambio: Karina Banfi, Ana Carla Carrizo, Soledad Carrizo, Omar De Marchi, Maximiliano Ferraro, Ingrid Jetter, Jimena Latorre, Francisco Monti, Victoria Morales Gorleri, María Sotolano, Mariana Stilman, Margarita Stolbizer, Pablo Tonelli y María Eugenia Vidal.
Interbloque Federal: Graciela Camaño.
Se espera que el martes la citada comisión se reúna para elegir a sus autoridades y establecer un cronograma de trabajo para el tratamiento de la Ley de Alquileres, con la presencia de los diversos actores que podrán expresar su parecer respecto de las modificaciones deseadas para la norma.
Según ha trascendido, la oficialista Cecilia Moreau será confirmada al frente de la Comisión de Legislación General, en tanto que Ana Carla Carrizo sería la vicepresidenta.
La misma corresponde al diputado rionegrino Agustín Domingo y se dirige “específicamente a enmendar la estrategia fallida implementada por ciertas normas de la Ley 27.551”.
A pocos días de comenzar el tratamiento en Diputados sobre la Ley de Alquileres para “mejorar le legislación actual”, algunos diputados presentaron sus propios proyectos al respecto, uno de ellos fue el legislador rionegrino Agustín Domingo (Juntos Somos Río Negro) quien propone en su iniciativa “enmendar la estrategia fallida implementada por ciertas normas de la Ley 27.551”
“Desde el Bloque JSRN presentamos un proyecto para revertir el impacto negativo que provocó la ley de alquileres 27.551, que redujo el número de personas que invierten u ofrecen viviendas para alquilar, y aumentó el precio de los alquileres”, explicó.
En ese sentido, detalló que “en lo principal planteamos volver al plazo de 2 años en los alquileres; librar a la voluntad de las partes los ajustes de los precios, que pueden tomarlos del índice de salarios, la inflación u otros; y del mismo modo liberar la elección de garantía para la operación”.
El artículo 1 propone “la sustitución del artículo 1198 del Código Civil y Comercial de la Nación, según la modificación introducida por el artículo 3° de la Ley 27.551, por el texto que reestablece el que fuera sancionado originariamente por la ley 26.994, y según el cual, si el contrato de locación de inmueble .cualquiera fuera su destino- carece de plazo expreso y determinado mayor, se considerará celebrado por el plazo mínimo legal de dos años, excepto los casos del artículo 1199, y estableciéndose que el locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa”.
Mientras que se propicia bajo el artículo segundo “la derogación del artículo 13 de la Ley 27.551, norma que regula el régimen de las garantías en el contrato de locación, para dejar ese aspecto librado a la autonomía de la voluntad de las partes, en el entendimiento de que éstas serán quienes darán mejor solución a sus necesidades, en cada caso”.
“Asimismo, de igual modo orientado en el andarivel de la autonomía de la voluntad de las partes, el artículo 3° del proyecto aquí tratado plantea la derogación del artículo 14 de la Ley 27.551 atinente al régimen de ajuste de los contratos de locación; y, complementariamente con ello, por medio del artículo 4° del proyecto, se establece que los artículos 7° y 10 de la Ley 23.928 serán inaplicables a los contratos de locación de inmuebles, quedando reservado al ámbito de la autonomía de voluntad de las partes la fijación del precio de la locación bajo cualquier modalidad que de tal modo se establezca”, agrega el artículo 3.
Domingo expresó a través de sus redes sociales que “no sirve sancionar leyes voluntaristas que en lugar de solucionar agravan el problema. El Gobierno nacional debe alentar el crédito hipotecario y que más familias puedan acceder a su vivienda. Los gobiernos locales pueden promover el acceso a viviendas o lotes sociales”.
“Sólo así se reducirá la presión sobre la demanda de alquileres. Desde el Congreso tenemos la responsabilidad de sancionar leyes que fijen reglas claras y estables que promuevan la inversión, y no que la desalienten”, remarcó.
PDL-1337-D-2022-Ley-de-AlquileresSe trata de un órgano autárquico que regularía los aumentos de precios de los alquileres.
La diputada nacional por la ciudad de Buenos Aires del Frente de Todos Gisela Marziotta presentó un proyecto para modificar el régimen de alquileres de inmuebles para vivienda. El proyecto establece la suspensión de los aumentos en los alquileres hasta que entre en vigencia la nueva ley, a partir de la cual las modificaciones en los precios se regularán mediante la Cámara Nacional de Alquileres (CNA), órgano autárquico creado por la norma.
Además, prohibirá, en caso de que el alquiler sea con destino habitacional, que el locatario pida el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes y que los depósitos de garantía sean más elevados que el valor de alquiler mensual.
“El acceso a la vivienda es un derecho humano que tiene que estar asegurado por el Estado”, señaló Marziotta y explicó que el derecho de acceso a la vivienda está garantizado en el artículo 14 de la Constitución, que compromete al Estado no sólo a garantizar una vivienda a todos los habitantes del país sino una vivienda digna.
Entre otros aspectos centrales del proyecto, se destaca que los depósitos podrán ser pagados en seis cuotas iguales a partir de la fecha de la firma del contrato, y que, al momento de renovar el alquiler, en caso de que el locador no responda al pedido de renovación del locatario, el contrato se renovará automáticamente por el plazo previo.
La CNA será el órgano clave en la regulación de precios de alquileres y control de contratos. Estará integrada por dos representantes del Poder Ejecutivo –uno del Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat y otro de la Secretaría de Comercio–, un representante de los locatarios y otro de los locadores, que deberán pertenecer a asociaciones que representen a ambos sectores. Esta conformación deberá, además, tener paridad de género y se reunirá mensualmente como mínimo.
Los objetivos de este organismo serán varios: llevar un Registro Público Nacional de Contratos de Locación para la Vivienda; fijar los precios máximos de los nuevos contratos de locación para la vivienda con validez en todo el territorio nacional; establecer el índice de ajuste anual de los contratos de locación para vivienda, a través de un encuentro anual que se realizará en abril de cada año y en el que se determinará el índice de aumento aplicable para todo el año aniversario; establecer regulaciones y controles del alquiler turístico; realizar programas de difusión de los derechos y obligaciones emergentes de la normas que regulan la locación para vivienda; y por último crear un sitio de internet de acceso libre y gratuito con alcance nacional para la publicación de la oferta de alquileres de inmuebles para vivienda.
“La ley que sancionamos en la pandemia fue un gran avance, por eso mismo fue resistida y boicoteada por los principales actores del mercado. Pero tampoco podemos dejar de lado que con el contexto pandémico al que se suman un dólar en alza y una inflación interanual que supera el 50%, inmuebles dolarizados y salarios que no se recuperan, es necesaria mayor presencia del Estado”, agregó la diputada.
El titular de la cartera del Interior planteó elegir a los jueces de la Corte Suprema “por el voto popular”, para la diputada de JxC esta propuesta es “una nueva embestida contra la Corte”. También se refirió a la Ley de Alquileres.
Luego de que el ministro del Interior, Eduardo “Wado” De Pedro, criticara a la Corte Suprema por tener un “rol político” en el tema de la coparticipación, la diputada nacional María Eugenia Vidal (Pro – Ciudad de Buenos Aires) le salió al cruce: “El Gobierno no tolera una Justicia independiente”. Sobre la idea que planteó el ministro de elegir a los jueces por “voto popular”, la legisladora apuntó: “Me parece una nueva embestida contra la Corte”. Por otro lado, habló sobre la Ley de Alquileres y sobre el proyecto que presentó para otorgar beneficios impositivos a Pymes.
Consultada acerca la afirmación del ministro del Interior de elegir a los jueces de la Corte Suprema por voto popular, Vidal remarcó: “No estoy de acuerdo. Me parece una nueva embestida contra la Corte Suprema. El Gobierno no tolera una Justicia independiente, y este ha sido el gran problema desde el inicio de su Gobierno”.
Pero no se limitó solo a esa crítica y fue más allá: “Por eso quiso hacer una reforma judicial que no tenía que ver con los problemas judiciales de la gente”, y apuntó: “Este Gobierno habla de la Corte, que falla en última instancia sobre las causas de corrupción, habla sobre Comodoro Py, que son los jueces que juzgan a los gobiernos nacionales, ponen toda su energía sobre el procurador (Eduardo) Casal, sobre el que ha habido una embestida enorme, al igual que sobre el procurador de la provincia de Buenos Aires, Julio Conte-Grand”, en diálogo con CNN Radio.
Por otro lado, sobre la Ley de Alquileres, Vidal sostuvo: “Pedimos una sesión especial para tratar el tema de alquileres, donde queremos visibilizar que el Gobierno no quería tratar este tema que afecta tanto a la gente”.
“Esto obligó al oficialismo a comprometerse a que en 30 días va a tratar esto en comisión, y yo espero que lleguemos a recinto y lo resolvamos”, afirmó la exgobernadora bonaerense.
A su vez, también habló del proyecto que presentó para otorgar beneficios impositivos a Pymes, que cuenta con el apoyo de 15 legisladores nacionales y busca aliviar los impuestos por los primeros 2 años, para que tengan incentivos las pequeñas y medianas empresas.
“Hoy uno de los principales problemas para generar trabajo en Argentina, es que el costo impositivo de tener a alguien empleado es muy alto, le pasa al dueño de un bar o restaurante en Buenos Aires, o a un bodeguero que hace vino o aceite de oliva en San Juan”, precisó la diputada del Pro y concluyó: “Hoy dar trabajo es un problema, por los impuestos, por los costos de un juicio laboral, que puede destruir el patrimonio completo de una PyME”.
La misma comenzará a tratarse el próximo martes 5 de abril en Diputados. Al respecto, el legislador sanjuanino señaló: “Es un tema que afecta a millones de familias y tenemos que lograr esa solidaridad que se necesita entre propietarios e inquilinos”.
El presidente de la Cámara de Diputados, Sergio Massa, acordó con el bloque de Juntos por el Cambio comenzar a debatir en comisión el próximo martes 5 de abril una reforma a la Ley de Alquileres. En los últimos días el diputado nacional José Luis Gioja (Frente de Todos – San Juan) presentó un proyecto para la modificación, respecto lo cual sostuvo: “Vamos a tratar de reemplazar la actual Ley de Alquileres por una mejor”.
“Coincido con el acuerdo al que se llegó, hay muchas propuestas y va a ser bien discutido el tema que toca un montón de intereses y fundamentalmente a una gran mayoría de argentinos que son inquilinos. Creo que nuestro proyecto sin duda va a ayudar a eso. Vamos con todas las orejas y ojos abiertos para escuchar y tratar de reemplazar la actual ley por una mejor legislación va a ser un debate importante, por eso se creó la Comisión de Legislación General que será cabecera”, manifestó el vicepresidente primero de la Cámara baja en declaraciones a la AM 870.
En cuanto a los puntos que presenta el proyecto de Gioja, el funcionario aclaró que el precio inicial del alquiler de inmuebles destinados a vivienda tendrá un tope del 20% adicional al que corresponde con el ajuste anual y un 10% en el caso de la renovación de los contratos.
“Creemos que hay que darle unos beneficios al propietario, el que se registre no pagará Ingresos Brutos en el registro y proponemos que el bien inmueble tampoco esté comprendido en Bienes Personales que paga el propietario. Entendemos que sirve”, explicó Gioja.
Además, explayó: “Incorporamos dos figuras una que tiene que hacer el Consejo Federal de la Vivienda porque es jurisdiccional y el otro es que el Estado pueda construir, comprar y tener inmuebles y ser actor de los procesos de alquiler. Son cosas nuevas e innovadoras”.
“Tenemos que mejorar las condiciones de habitabilidad del pueblo y mejorar las condiciones de los inquilinos, esto es lo que hace falta”, remarcó y cerró: “Creo que con la nueva ley vamos a trabajar mucho porque es un tema que afecta a millones de familias y tenemos que lograr esa solidaridad que se necesita entre propietarios e inquilinos, no se trata de que pierdan los propietarios, sino que entiendan la situación actual”.
Diputados de Juntos por el Cambio recibieron a propietarios, inquilinos e inmobiliarias para escuchar sus propuestas para la modificación de la ley vigente.
Luego de que oficialismo y oposición llegaran a un entendimiento para modificar la Ley de Alquileres vigente -levantándose así la sesión especial pedida por JxC para el martes que viene-, y se estableciera la conformación de la Comisión de Legislación General para avanzar con el tratamiento del tema, el interbloque de diputados de Juntos por el Cambio comenzó a trabajar por las suyas ya este mismo jueves.
Así, sus miembros recibieron por la mañana a representantes de las asociaciones de inquilinos, cámaras inmobiliarias y propietarios. En lo que fue definida como “una provechosa audiencia”, los legisladores receptaron peticiones para cambiar la Ley de Alquileres que está vigente desde 2020 y que trajo graves problemas para todas las partes.
Todos los actores que estuvieron en la audiencia en la sala 2 del Anexo de Diputados coincidieron en pedir que se deroguen los artículos que dispusieron que los contratos de locación sean de tres años y que establecieron un mecanismo de actualización de los alquileres cada doce meses.
Pero también destacaron que hay aspectos de la actual ley que deben continuar.
El presidente del bloque de Pro, Cristian Ritondo, sostuvo: “Juntos por el Cambio busca darle previsibilidad al mercado inmobiliario, para que inquilinos y propietarios tengan un marco legal acorde a la situación crítica que estamos atravesando. Comprendemos y sabemos las dificultades que hoy tienen los inquilinos para acceder a una vivienda de alquiler”, explicó.
Y agregó Ritondo: “El objetivo primordial es integrar la Comisión de Legislación General y escuchar a todos los sectores comprometidos, para que acerquen sus iniciativas tendientes a mejorar la actual legislación en la materia”.
El presidente del bloque UCR, Mario Negri, explicó: “Hemos escuchado a todos los sectores involucrados y afectados por la actual Ley de Alquileres. Todas las partes coincidieron en que la ley actual tiene dos grandes problemas: el plazo de tres años de los contratos y la periodicidad de un año en actualización de los montos porque con la inflación, lejos de dar previsibilidad, estas cláusulas generaron más incertidumbre”.
“Nosotros no queremos la suspensión ni la derogación total de la actual ley. Pero pedimos una sesión planteando la derogación para meter presión al oficialismo. Esta estrategia fue fructífera porque ayer destrabamos con el presidente de la Cámara baja el funcionamiento de la Comisión de Legislación General y el martes se empieza a debatir este tema. Si en 30 días no hay dictámenes, desde JxC vamos a volver a pedir una sesión especial”.
A su vez, Juan Manuel López, presidente del bloque de la Coalición Cívica dejó claro que “la reunión con los sectores del mercado de alquileres era fundamental. En un Congreso paralizado y que tiende a simplificar los temas, hoy tenemos una visión más clara para avanzar rápido en la parte que nos toca como Congreso. Tenemos que saber que con la inflación galopante y la incertidumbre que mete el oficialismo, lo que salga del Congreso sólo será un paliativo”.
Por la Federación Inmobiliaria Argentina, Emilio Caravaca Pazos, expresó que “lo más importante tiene que ver con los plazos de la ley actual. Aunque creemos que la modificación de la ley no va a normalizar el mercado per se. Hay falta de oferta y una demanda creciente”.
“Los artículos a derogar son el artículo del plazo de 3 años, que generó la elevación de los precios. Además, el artículo con la periodicidad de los ajustes también debe cambiarse. La actualización de doce meses implica que sea muy difícil planificar porque la inflación es alta”, puntualizó, aclarando que “hay aciertos en la ley Lipovetsky como establecer las expensas de cada parte o el domicilio electrónico”.
Finalmente, preciso que “hemos visto que en el interior había una mayor flexibilidad para sostener las relaciones contractuales. Mayor libertad de contratación genera mejores resultados”.
También estuvo presente en la audiencia Federico López Castromil, de Unidos por la Profesión, una agrupación de corredores inmobiliarios, quien señaló que “nosotros trabajamos con el diputado Alberto Assef en tres proyectos únicos e integrales. Surgen del consenso de las partes. Se quitan los artículos malos y a la vez se mejora el articulado del Código Civil que trae problemas. Los propietarios no son los malos de la película y los inquilinos no son delincuentes”.
Con relación al proyecto presentado por el diputado oficialista José Luis Gioja la semana pasada, lo consideró “inadmisible”. “Es un disparate”, resumió, afirmando que “el impuesto a la vivienda deshabilitada fracasó antes y lo hará ahora”.
A su turno, José Griselli dijo por la Asociación Defensa del Inquilino que aclaró que no estaba en su ánimo que se legisle “en detrimento de los propietarios”.
“Cuando se sancionó la actual legislación lo que se vio fue el aumento nocivo e inmediato de las locaciones. Por no tener libertad de negociación, por ligar los juicios de desalojo a la registración del contrato ante la AFIP. Nadie ofrece inmuebles en locación”, agregó.
Participó de la audiencia por la Asociación de Defensa del Consumidor e Inquilino Exequiel Vergara, quien sostuvo que “hay que dar confianza y previsibilidad. Siempre dijimos que la indexación era una pésima idea. Con la inflación más alta del mundo era obvio que los alquileres iban a subir. Hoy hay falta de inmuebles para alquilar y lo que hay es carísimo. La respuesta es que haya un precio claro y transparente desde el principio”.
“En 2015 con el Código Civil y Comercial se puso dos años y en 2020 se llevó a tres años. Eso quita toda certidumbre”, agregó Vergara, quien precisó: “Hay que derogar los dos artículos rápidamente. El artículo relativo a la indexación y el relativo al plazo y volver a los dos años”.
Por último, Norberto Acervo señaló desde el Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios que “estamos de acuerdo con la derogación de los dos artículos y además creemos que la actualización debe ser semestral”.
Se constituirá la Comisión de Legislación General para iniciar, desde el próximo martes 5 de abril, su tratamiento y mejorar la legislación actual.
En virtud de un acuerdo parlamentario alcanzado con las autoridades de la Cámara de Diputados, el interbloque Juntos por el Cambio decidió postergar la sesión especial pedida para la semana que viene para derogar la Ley de Alquileres.
El acuerdo implica constituir en lo inmediato la Comisión de Legislación General, la cual iniciará el tratamiento de la Ley de Alquileres el próximo martes 5 de abril, por un plazo de 30 días hábiles.
Durante dicho lapso, la Comisión de Legislación General recibirá a los distintos actores para escuchar las iniciativas y sugerencias tendientes a mejorar la legislación actual.
También se acordó que este problema acuciante para inquilinos y propietarios será de exclusivo tratamiento de la Comisión de Legislación General por decisión de giro unificado de la Presidencia de la Cámara.
Vencido el plazo de 30 días hábiles pactado, y en caso de que no haya dictámenes de la Comisión, Juntos por el Cambio se compromete públicamente a reimpulsar el pedido de sesión especial.
Al respecto, el jefe del bloque radical en Diputados, el cordobés Mario Negri, expresó: “Acuerdo parlamentario para tratar urgentemente una nueva ley de Alquileres. El martes se conformará la Comisión de Legislación General y durante 1 mes se escucharán todas las voces. Esperamos alcanzar un dictamen de consenso para resolver un problema acuciante para mucha gente”.
La diputada oficialista indicó que la nueva ley debe “contemplar otras realidades” y que deben hacerlo “desde un lugar de responsabilidad y consenso”.
El Gobierno busca suspender dos artículos clave en la Ley de Alquileres, uno es suspender la actualización del monto del alquiler según el índice del BCRA y el plazo mínimo de tres años, para los nuevos contratos. En ese contexto, la diputada nacional Marcela Passo (Frente de Todos – Buenos Aires) se refirió sobre el proyecto para suspender la Ley a la que calificó como “fracaso”.
La legisladora nacional subrayó por Radio Provincia el planteo de Sergio Massa, titular de la Cámara de Diputados, “para encontrar un acuerdo entre todas las fuerzas y confeccionar una nueva norma que le venga a traer solución, alivio a todos los actores que forman parte de la problemática, tenemos una ley que ha fracasado y provocó una baja en la oferta y en el mercado, provocando la suba de precios y dificultades para los inquilinos y propietarios”.
En esta línea Passo aseguró: “Ha fracasado porque ha generado dificultades para inquilinos, propietarios e intermediarios. Tenemos que aliviar el problema de la gente, no solo de los inquilinos sino de los propietarios. Tenemos que hacerlo desde un lugar de responsabilidad y consenso”.
“No nos olvidemos que esta Ley surgió por amplio consenso con buenas voluntades, no tenemos que volver a cometer el mismo error. Es acertada la idea de Massa de constituir una comisión especial para encontrar una solución” añadió.
Asimismo, la legisladora del Frente de Todos indicó que “la realidad superó toda la voluntad y el acuerdo alrededor de la ley. Está la posibilidad de modificar esta norma y nos obliga a contemplar otras realidades. Son distintos las relaciones en CABA con Buenos Aires”.
Finalmente, señaló sobre las propiedades ociosas que se inclina más por “la idea de generar incentivos que de gravar. Incentivar genera resolver la situación. No nos puede pasar que el planteo beneficie a un sector y perjudique a otro”.
Es la idea del presidente de la Cámara baja, que también busca se suspendan dos artículos de la ley vigente que son “los que generan mayores dificultades”. Desde JxC afirman que la suspensión no es el camino, sino la derogación.
La falta de acuerdo sobre cómo resolver la problemática en la implementación de la Ley de Alquileres envuelve todavía al oficialismo y la oposición. Mientras desde Juntos por el Cambio han convocado a una sesión especial el próximo 5 de abril en la Cámara de Diputados para derogar la norma -que fue impulsada en su momento por el propio gobierno de Cambiemos-, desde el Frente de Todos se presentaron proyectos de modificación e incluso se propone la suspensión de una parte de la ley para redactar una nueva en un plazo de 90 días.
La idea del presidente de la Cámara baja, Sergio Massa, sería la de crear mediante una resolución una comisión que se encargue de la elaboración de un nuevo proyecto, y mientras tanto suspender “los dos artículos de la ley vigente que son los que generan las mayores dificultades tanto a inquilinos como propietarios”.
Según argumentaron fuentes del oficialismo a parlamentario.com, la derogación -como propone la oposición- no es el camino porque “dejaría sin marco normativo para adelante a los que firmaron contrato en este tiempo”.
En caso de concretarse esa resolución, el documento debería ser igualmente ratificado en el pleno de la Cámara baja, pues se trata de la creación de una comisión. Además, está la cuestión de la suspensión de dos artículos de la ley, que son los que se refieren a la extensión del contrato, que con la nueva norma pasó de dos a tres años, y a la fórmula combinada entre el IPC y el RIPTE para calcular los ajustes anualmente. Paradójicamente, se trata de dos puntos sobre los que también puso el foco el jefe del bloque Pro, Cristian Ritondo, cuando el pasado 2 de diciembre presentó un proyecto para corregir las “principales falencias” de la ley.
Sin embargo, desde la oposición, la diputada radical Karina Banfi consideró que “suspender la Ley de Alquileres, como propone el Frente de Todos, solo va a generar incertidumbre jurídica y profundizará la crisis del mercado”.
“Hoy lo que necesitamos es generar confianza para que los propietarios vuelvan a poner en el mercado sus propiedades. La derogación de la ley devuelve un marco normativo conocido por todos y es la mejor solución de corto plazo“, agregó en declaraciones a parlamentario.com.
Así lo confirmó José Luis Espert, que quiere sumar esa medida a la sesión especial del 5 de abril.
Juntos por el Cambio ya pidió el viernes una sesión especial en la Cámara de Diputados para el 5 de abril, a fin de tratar ese día la derogación de la Ley de Alquileres. Habrá que ver si consiguen en quórum para sesionar, y por lo pronto los libertarios anticipan que se sumarán.
Así lo confirmó este sábado José Luis Espert, quien por radio Rivadavia dijo también que “ahí aprovecharíamos nosotros para derogar la Ley de Abastecimiento”. Apuntó que tienen un compromiso en ese sentido dado por los diputados del Pro Cristian Ritondo y Diego Santilli, con los que coincidió en un programa de televisión. “Ese sí es un proyecto nuestro”, agregó Espert, quien al referirse a la Ley de Alquileres la calificó lisa y llanamente como “el aborto este de la naturaleza que hizo (Daniel) Lipovetzky y compañía”.
Sin la cuestionada norma vigente, Espert estimó que “se va a normalizar un poco la situación, porque la Ley de Alquileres actual ha metido tanto ruido en el sistema que los precios tienen un componente de miedo y riesgo enorme, que desaparecería con una derogación”.
¿Están los números para lograr esos objetivos? “Yo creo que los votos están; 116 tiene Juntos, que ahí casi todos la quieren derogar, más los 4 liberales… estamos cerca”, estimó Espert.
Lo cierto es que a los 120 diputados citados habría que sumar a los 8 del interbloque Federal y bastaría con al menos uno de los dos diputados de SER. Pero para aprobar un proyecto sin dictamen, como sucede con la eventual derogación de la Ley de Alquileres y la de Abastecimiento que quieren sumar los libertarios, necesitarán los 2/3. Habrá que ver entonces cuál es la decisión del Frente de Todos: si se hace presente, puede obturar esa mayoría especial, o bien podría sumarse a la movida y terminar aprobando al menos la derogación de la Ley de Alquileres. Se verá.
Detrás de la iniciativa se encuentra el sanjuanino José Luis Gioja. Apuntaría a mejorar las condiciones de contratación de los inquilinos, al tiempo de beneficios tributarios para locadores.
La polémica por la Ley de Alquileres sancionada en 2020 continúa. Mientras en el Congreso hay proyectos presentados por parte de la oposición para modificar la norma o directamente derogarla, desde el oficialismo admitieron a fines del año pasado que había que rediscutir la ley, pero todavía no se avanzó.
Ya con el período de sesiones ordinarias iniciado, aunque todavía sin demasiado avance legislativo por la falta de acuerdos para conformar las comisiones, desde Juntos por el Cambio advirtieron este lunes que convocarán a una sesión especial para ponerle fin a la reforma que se realizó hace dos años, cuya media sanción fue, más precisamente, en noviembre de 2019, con consenso de la mayoría de los bloques y que tenía como autor al exdiputado nacional del Pro -hoy legislador bonaerense- Daniel Lipovetzky.
Mientras el tema se instala y desinstala en la agenda con el correr de los días, desde el bloque Frente de Todos también se evalúan iniciativas. En una de ellas estaría trabajando el sanjuanino José Luis Gioja, según supo parlamentario.com por parte de fuentes parlamentarias de la bancada.
El proyecto propondría un plan de construcción y adquisición de inmuebles destinados a la gestión pública de alquileres sociales, al tiempo de gravar las viviendas ociosas. También tiene como objetivos “mejorar las condiciones de contratación de los inquilinos” y “otorgar beneficios tributarios para locadores”, que incluiría la desgravación del impuesto a los Bienes Personales por 15 períodos fiscales.
Asimismo, se buscaría beneficiar a las personas registradas como monotributistas, de modo que las personas que otorguen los seguros de caución deberán aceptar tomadores de seguros que estén inscriptos en el régimen simplificado para pequeños contribuyentes de la AFIP y no podrán requerirles más que la constancia de inscripción y comprobantes de pago de los últimos seis meses, ni podrán cobrarles más que a tomadores que fuesen empleados en relación de dependencia.
El jefe de la UCR criticó que “el Gobierno amaga siempre, pero no la quiere derogar ni modificarla”. También opinó sobre las tensiones internas del Frente de Todos.
El jefe de la UCR en Diputados, Mario Negri, anunció este lunes que desde el interbloque Juntos por el Cambio convocarán a una sesión especial para tratar la derogación de la Ley de Alquileres.
“Hemos tenido una reunión con algunos presidentes de bloque sobre el tema”, reveló en declaraciones a radio Rivadavia, al referirse a sus pares Cristian Ritondo, titular del Frente Pro, y Juan Manuel López, presidente de la CC.
El cordobés afirmó que “vamos a convocar a una sesión especial muy pronto, aunque no tengamos número, porque ya nos hemos cansado de insistir”. “La vamos a convocar para que se ponga en evidencia a ver quién va y quién no va”, desafió.
En esa línea, el radical criticó que “el Gobierno amaga siempre, pero no la quiere derogar, no quiere ni siquiera modificarla a la ley”. Sobre la postura del Frente de Todos, dijo: “No sé qué irán a hacer, si darán número o no”.
Y agregó que son “explosivas” las “consecuencias” de esa norma “no solamente para los propietarios sino para los inquilinos fundamentalmente”.
Por otra parte, el legislador opositor consideró que “estamos al borde del precipicio”, en referencia a las internas dentro del Gobierno, y señaló que cuando “se sincera una fractura política como ocurrió en el Congreso de la Nación, el Gobierno entra en un tobogán peligrosamente”.
“Es muy preocupante que desde sectores del propio oficialismo estén fomentando que vuele todo por el aire. Con este sincericidio de legisladores, de dirigentes, del propio canciller (Santiago Cafiero), donde ya reconocen que hay una fractura tremenda, en el marco de un Gobierno débil, eso puede tomar velocidad. Al paso al que va el presidente, (Alberto Fernández) va a ser más débil que Isabel (Perón) en términos de ejercicio del poder”, sostuvo, y agregó que “en otros tiempos había violencia, ahora lo que hay es fatiga social y resignación”.
Sobre la vicepresidenta Cristina Kirchner, Negri opinó que “no tiene ningún pudor en llevar al límite el conflicto. Cuando una persona ya no es capaz de sostener a su propio Gobierno, ya después se siente liberada”.
“Me parece que ellos dan por perdido el Gobierno (en 2023)”, manifestó y opinó que desde el sector kirchnerista “buscan construir un relato para el refugio político, que creo que es la provincia de Buenos Aires”, que además el próximo año también tiene elección de senadores.
En otro tramo, el diputado observó: “Fíjense la actuación de los chicos de La Cámpora, son inteligentes. Los que tienen la caja no lo pelean al presidente. Lo pelean al presidente los que están fuera del Estado. Los que están en la caja actúan como funcionarios, con bastante hipocresía, ideológicamente lo detestan. Estamos en una pelea de poder”.
En cuanto a la labor parlamentaria, el cordobés lamentó que “está paralizado el Congreso. Hoy se cumplen 102 días que no hay Comisión Bicameral de seguimiento de los DNU, cuando todas las semanas meten un decreto. En dos meses, tres meses, ya metieron como 17 o 18”.
“No están constituidas las comisiones en la Cámara todavía, y además sinceran la pelea política por el poder en medio de una inflación galopante. Es muy peligroso”, completó.
Ante las quejas de las partes involucradas, se anticipó que el Parlamento tomaría medidas, pero la discusión todavía no arrancó en ese ámbito. Qué opinan los actores principales de este tema clave que amerita una reapertura del debate.
Entre los temas enviados por el Poder Ejecutivo para su tratamiento en extraordinarias no figuró uno que se esperaba estuviera: la Ley de Alquileres. Bandera de campaña de la oposición, que siendo oficialismo hizo mucho para su aprobación, el tema terminó siendo recogido también por el oficialismo, que anticipó que adoptarían medidas urgentes con el tema, habida cuenta de las protestas del sector.
Alquileres, como dijimos, no apareció en el decreto presidencial que incluyó 18 temas para extraordinarias, pero ya no puede haber quejas, pues este año y por primera vez desde que se tenga memoria un Gobierno no alcanza a tratar ni siquiera uno de los proyectos enviados al Congreso en febrero.
Muchas son las alternativas que se manejan en torno a la Ley 27.551 aprobada a mediados de 2020, en plena pandemia, y que pareciera haber generado más complicaciones que las soluciones que se proponía aportar. Pero cuando hoy se escuchan tantas voces críticas hacia esa norma conviene retrotraerse a la aprobación de la misma para recordar el consenso que tuvo cuando fue aprobada. “Esta ley no vino en un plato volador, fue producto del consenso general”, remarca Daniel Lipovetzky al salir al cruce de las fuertes críticas que no solo desacreditan la norma, sino que le ponen su apellido a la misma a la hora de defenestrarla.
Hay que remontarse a la sesión de la Cámara de Diputados del 20 de noviembre de 2019. El Gobierno de Cambiemos estaba de salida, pero así y todo el oficialismo propició esa última sesión en la que dio el primer paso para sancionar la nueva Ley de Alquileres. A continuación, le daría media sanción también a la Ley de Góndolas. Como se ve, dos iniciativas que prometían mucho más que lo que terminaron aportando.
La media sanción para la Ley de Alquileres fue con 191 votos afirmativos, ninguno negativo y 24 abstenciones. Se trataba de un proyecto consensuado entre los distintos bloques, que además fue acordado con representantes de todos los actores involucrados.
Durante el debate, diputados de todas las bancadas coincidieron en destacar el principal objetivo que tenía la norma: brindarle mayor estabilidad a los inquilinos -unos 9 millones en todo el país- y equilibrar la relación con los propietarios. La mayoría de las -pocas- objeciones llegaron desde la bancada de Cambiemos, que aportó el mayor caudal de abstenciones. Fueron 18 del Pro (Eduardo Amadeo, Sergio Buil, Eduardo Cáceres, Alicia Fregonese, Alejandro García, Facundo Garretón, Martín Grande, Fernando Iglesias, Lucas Incicco, Luciano Laspina, Julio Sahad, Gisela Scaglia, David Schlereth, Cornelia Schmidt-Liermann, Héctor Stefani, Paula Urroz, Sergio Wisky y Waldo Wolff); dos radicales (Horacio Goicochea y Martín Hernández); otras tantas de la Coalición Cívica, Marcela Campagnoli y Lucila Lehmann; José Moretti (Frente Renovador) y Alejandro Snopek (Consenso Federal).
El proyecto que salió de la Cámara baja establecía los siguientes detalles:
“Esta ley viene a equilibrar las relaciones entre ambas partes y a corregir abusos que se producen”, señaló esa vez Daniel Lipovetzky durante su discurso como miembro informante de parte del oficialismo, al destacar la importancia de tener una nueva norma que venga a atender un tema que no está regulado. “Es una ley que genera posiciones muy contrapuestas entre los sectores involucrados”, admitió, recordando la presencia en las comisiones de representantes de todos los sectores para debatir un tema que “no está regulado”.
La norma tuvo, como hemos dicho, un consenso generalizado no solo de los legisladores, sino también de todos los sectores involucrados. Aunque algunos anticiparon también sus objeciones. Es el caso del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la provincia de Buenos Aires, que consideró importante que el Congreso hubiera sancionado una nueva ley de alquileres, pero cuestionó la extensión de los contratos de dos a tres años debido a la inestabilidad de la economía.
Un proyecto similar había sido aprobado en el Senado por unanimidad en 2016, pero perdió estado parlamentario en la Cámara de Diputados debido a que no se trató en el recinto. Por eso en 2019 volvió a iniciarse la discusión, esta vez en la Cámara baja, por lo que el Senado tuvo la última palabra.
Eso sucedió ya en tiempos del Gobierno de Alberto Fernández, el 11 de junio de 2020, cuando la Cámara alta sancionó el proyecto por unanimidad. Fueron solo 41 votos, pues la oposición se había retirado del recinto en rechazo al tratamiento de temas no vinculados a la pandemiade Covid-19.
De tal manera, el proyecto fue convertido en ley con los votos del Frente de Todos, más los de sus aliados Alberto Weretilneck y Magdalena Solari Quintana.
Tras una sesión virtual con clima caliente por la actitud de la oposición, el bloque oficialista criticó “la actitud irresponsable e insensible de Juntos por el Cambio” por no acompañar el debate y la aprobación de la Ley de Alquileres, iniciativa que había apoyado en las comisiones.
En noviembre de 2021, el presidente de la Cámara de Diputados expresó sus críticas en el acto del Día de la Construcción, el año pasado. “En el Gobierno anterior, el Congreso sancionó, no con mala fe, sino buscando una solución a un problema, una ley que fracasó. La Ley de Alquileres, que pretendía asegurar a inquilinos y propietarios, terminó disminuyendo la oferta”, expresó esa vez Sergio Massa, al hablar de impulsar una nueva norma para reemplazar la vigente, aunque como hemos dicho, aún no se ha puesto en marcha otro proyecto.
Esta última semana el Gobierno se ha pronunciado en torno al tema. Lo hizo en el marco de la primera reunión de la mesa de trabajo creada para abordar la situación, convocada por el secretario de Comercio Interior, Roberto Feletti. De la misma tomaron parte representantes de inquilinos, inmobiliarias, desarrolladores urbanos, propietarios, organizaciones de la sociedad civil y funcionarios relacionados con la temática.
Al cabo del encuentro, el secretario de Comercio anunció la intención de “generar una mesa de trabajo que cree las mejores condiciones para inquilinos y propietarios, en el marco de los consensos que surjan”.
Agregó que “estamos ante un problema, ya que hay falta de oferta de viviendas y hay incertidumbre para las y los inquilinos sobre el precio de los alquileres. Quisiéramos saber por qué hoy el mercado está en una situación donde es difícil alquilar”.
Un día después, la portavoz presidencial, Gabriela Cerruti, se refirió también a la cuestión: “Está claro que la Ley de Alquileres, así como está, no cumplió con la función esperada ni por los inquilinos ni por los propietarios y hay que mejorarla”, señaló, agregando que las viviendas ociosas destinadas “como ahorro o especulación inmobiliaria” son de los factores que influyen en los precios de los alquileres, y anticipó que el Gobierno espera “tener medidas pronto” frente a la problemática. ¿Tal vez un impuesto para las viviendas ociosas?
Ante las críticas hacia la ley que tanto defendió desde la Cámara baja, como presidente de la Comisión de Legislación General, el hoy diputado provincial Daniel Lipovetzky reconoce que “hay cosas que no funcionaron y que no estaban previstas en el proyecto original que yo presenté, y que fueron incorporadas en el debate en las comisiones; y otras que tienen que ver con circunstancias que se dieron en el país en los últimos años”.
En diálogo con parlamentario.com, Lipovetzky citó dos temas puntuales que deberían ser modificados: el Registro AFIP y la actualización de los contratos. En el primero de los casos, sostiene que habría que establecer incentivos fiscales para motivar la oferta, y en el otro, cambiar el método de actualización de los contratos.
“Las leyes hay que analizarlas en todo su articulado; hay cosas que están bien y otras que no funcionaron”, reconoce Lipovetzky, que atribuye a la inflación y a la falta de un plan económico los problemas de la ley.
Una de las principales demandas de los dueños es volver a los contratos de dos años. La ley aumentó de 2 a 3 años el plazo mínimo de alquiler y estableció mayores restricciones para que los propietarios rescindan el contrato.
Son los propietarios los que protestan por ese tema, no así los inquilinos. Para la Federación de Inquilinos, los tres años fueron un avance para dar previsibilidad a los inquilinos.
El índice de actualización es una de las principales demandas. Para la diputada nacional oficialista Marcela Passo, ese índice “genera incertidumbre no saber cuál será la inflación, habrá que revisar si se puede establecer el aumento solo por el índice de salarios”.
Lo de las garantías sigue siendo un problema: el inquilino debe otorgar hasta dos posibles garantías, una de las cuales debe aceptar el propietario. A los inquilinos les sigue constando conseguirlas y pretenden analizar este punto a fin de que no sea un obstáculo para alquilar, al tiempo que genere tranquilidad en los dueños.
Está dicho que lo del registro ante la AFIP no ha funcionado. El ministro de Hábitat Jorge Ferraresi aseguró que apenas 230.000 de los 2 millones y medio que tienen en radar, están inscriptos.
“Para el propietario genera mayores puertos administrativos a la hora de informar. Debemos cruzar información que el sistema ya tiene y no pedirle a los propietarios que se registren”, asegura Marcela Passo.
Una ley con baja ponderación
Según una encuesta de ZonaProp, la Ley de Alquileres debería ser modificada. Estas fueron las principales conclusiones del sondeo:
Como hemos dicho, durante la campaña hubo voces de la oposición que hablaron directamente de derogar la ley. Una de ellas fue la diputada nacional María Eugenia Vidal, aunque ella no ha presentado aún ninguna iniciativa en ese sentido. Sí lo hicieron sus compañeros de bancada Federico Angelini (Santa Fe) y Héctor Stefani, y la radical Karina Banfi, autores de proyectos que piden lisa y llanamente derogar la Ley 27.551.
Las diputadas Virginia Cornejo (Pro-Salta) y Mónica Frade (CC-Bs.As.) presentaron un proyecto de declaración para expresar su disconformidad con la aplicación de la Ley de Alquileres, en tanto que otros diputados también de Juntos por el Cambio han presentado iniciativas ya no para derogar la ley, sino modificar algunos de sus artículos.
Es el caso de Gisela Scaglia (Pro-Santa Fe), María Lucila Lehmann (CC-Santa Fe) y Alvaro González (Pro-CABA). Esta última iniciativa es la que cuenta con la anuencia del sector inmobiliario, que salió al cruce en su momento cuando se habló de “suspender” la ley, ya que eso implicaría congelar todo el sistema. Lo que puede hacerse, en todo caso, es derogarla, o elaborar otra norma corregida, sostienen.
Daniel Lipovetzky se resiste a considerar que la ley ha fracasado. “Hay un montón de cuestiones en la ley que son buenas”, aclara ante parlamentario.com, aunque celebra que el Congreso debata el tema para hacer correcciones, pero aclara que las mismas deberían incluir un debate amplio, escuchando a todas las partes y buscar un consenso. “Lo mismo que hicimos nosotros”, remarca.
Cara visible durante el debate del tema en Diputados, el exdiputado nacional del Pro advierte que “ahora muchos se hacen los distraídos”, pero en su momento el proyecto tuvo “consensos importantes” que se reflejaron en la falta de votos en contra. “Esta ley no vino en un plato volador”, ironiza.
Por José Di Mauro
Daniel Lipovetzky reconoce que en la práctica la Ley de Alquileres no cumplió algunos de los ambiciosos objetivos que se había propuesto, pero rechaza que haya sido un fracaso, como así también que toda la responsabilidad de los defectos deba recaer en su persona. Y en ese sentido recuerda la cantidad de votos que recibió el proyecto en la Cámara baja, donde él fue miembro informante, y la ausencia de votos en contra en ambas cámaras. “Particularizar en una sola persona demuestra un desconocimiento absoluto de cómo funciona el Congreso”, enfatiza.
Entrevistado por parlamentario.com, el hoy diputado provincial bonaerense pondera que el Congreso se proponga debatir cambios en la norma, pero aclara que el fondo del problema está en la economía, no en esa ley.
– ¿Cuáles son las razones por las que cree que fracasó la ley vigente?
– Puede que algunas partes de la ley no hayan cumplido su objetivo, pero yo no creo que haya fallado in totum. Las leyes hay que analizarlas en todo su articulado; me parece que hay algunas cosas que la ley incorpora que están bien y hay otras que no funcionaron. En este marco hay cosas que no funcionaron y que no estaban previstas en el proyecto original que yo presenté y que fueron incorporadas en el debate en las comisiones; y otras cuestiones que por supuesto tienen que ver con ciertas circunstancias que se dieron en el país en los últimos años. Y en este marco te diría que hay dos cosas que creo que fueron principalmente las que no funcionaron: una es el método de actualización, que en el proyecto que yo había presentado era semestral y en el debate se consensuó que sea anual. Y en el contexto actual donde hay una inflación altísima, ese índice refleja en definitiva esa inflación. Cuando vemos que los alquileres aumentan el 50% anual, reflejan lo que pasa con la inflación. Pero por supuesto que hacerlo de una sola vez hace que el impacto sea muy alto. Igual, mientras haya la inflación que tenemos, si fuese semestral seguiría siendo un impacto alto, dividido en dos veces.
De todas maneras lo que pasa ahora es que los inquilinos piensan que los alquileres aumentan más que su capacidad de pago, y los propietarios sienten que aumentan menos que lo que ellos quisieran… Esto tiene que ver en definitiva con que la inflación es más alta que lo que arroja el índice, porque en lo que tiene que ver con alimentos%, que es lo que la gente más consume, es mucho más que el 50, y además que los salarios han perdido frente a la inflación. Entonces, el índice nunca va a resolver este problema, más allá de que cuando se lo puso en la ley fue por un reclamo de los inquilinos, que decían unánimemente que cuando iban a firmar los contratos, las inmobiliarias y los propietarios les imponían aumentos que iban por encima de la inflación. Por lo tanto, todos los proyectos establecían índices. Hoy por hoy, con un Gobierno que no tiene plan económico y por lo tanto la inflación no va a bajar, o lamentablemente no pareciera que va a bajar, el índice no funciona y es un tema a cambiar.
El otro -y es otra de las cosas que no funcionaron- es la registración en la AFIP, porque eso debía ser acompañado por incentivos fiscales para que los propietarios se vieran motivados a registrarlos. En un contexto de altísima presión fiscal y con un gobierno que ha creado varios nuevos impuestos, eso no funciona; en su momento yo planteé -y el proyecto original lo establecía- beneficios fiscales que lamentablemente en el debate parlamentario no tuvieron consenso. La registración AFIP tiene que ir acompañada por beneficios fiscales para que haya más oferta, que es lo que está faltando hoy.
Pero yo creo que lamentablemente en el contexto de un gobierno como éste, con una economía como está hoy, ninguna ley de este tipo va a funcionar; no por las características de esta ley, sino porque hay un gobierno sin plan económico y que genera que la situación económica sea un verdadero desastre.
– ¿Qué habría que hacer para solucionar la situación planteada?
– Por supuesto que la situación planteada se soluciona mejorando la economía en primer lugar. Ninguna ley va a resolver los problemas de la economía, ni esto tampoco; no era el objetivo. En definitiva, la ley no pretendía bajar los precios de los alquileres, sino equilibrar la relación de por sí desigual entre inquilino y propietario. Pero más allá de eso, no está mal que el Congreso vuelva a debatir cambios, porque la ley entró en vigencia en un momento muy particular, donde Argentina, en plena pandemia, julio de 2020, con los alquileres suspendidos, con un mercado desvirtuado por toda esa situación, entró en vigencia en un mal momento. Luego, por supuesto, con un Gobierno, que ha hecho un desastre con la economía, este tipo de legislación no puede dar resultados efectivos. Por lo tanto, no está mal que hoy el Congreso vuelva a revisar qué cosas tiene que cambiar de la ley. Insisto, las dos principales son las que mencioné: que haya incentivos fiscales para incentivar la oferta y cambiar la manera de actualizar los contratos de alquiler.
– ¿Habría que reformar la ley vigente, o hacer directamente una nueva?
– Mirá, yo creo que hay un montón de cuestiones en la ley que son buenas. Tienen que ver con el domicilio electrónico; la posibilidad de la rescisión anticipada por parte del inquilino; lo que tiene que ver con los gastos extraordinarios; la posibilidad de ampliar los instrumentos cuando se puedan garantizar los contratos de alquiler… Hay un montón de cuestiones que están bien en la ley. Por lo tanto lo que hay que hacer es cambiar las cosas que están mal. Pero bueno, por supuesto que el Congreso tiene facultades para debatir lo que considere. Sí creo que hay que hacer lo mismo que hicimos nosotros: un debate amplio, donde escuchemos a las partes, y buscar un consenso; esta ley no vino en un plato volador, se originó en un debate donde participaron representantes de las inmobiliarias, los propietarios, los inquilinos, y todos el día que se dictaminó el proyecto en la Comisión de Legislación General, apoyaron la aprobación de la ley. Ahora muchos se hacen los distraídos, pero la realidad es que la ley cuando se aprobó tuvo consensos importantes y por eso no hubo votos en contra, ni en Diputados, ni en el Senado.
– ¿A qué atribuye los errores que se le endilgan a esta norma?
– Algunos son válidos… Las leyes solamente ven su resultado efectivo cuando se aplican; mientras son proyectos y hasta que no entran en vigencia, no se puede ver sus resultados. Yo creo que hay partes de la norma que en el contexto de la Argentina actual no funcionaron, y por lo tanto hay que cambiarlos, pero no coincido con que se diga que toda la ley es mala. ¿Y por qué se endilgan estos errores? Es por estas situaciones y porque seguramente es gente que ha sido afectada por la ley. Es válido que cada sector pueda tener su opinión, pero también hay que hacerse cargo de que cuando la ley se aprobó, todos los sectores de alguna manera acompañaron. Porque la ley recoge muchos reclamos de esos sectores también. Como por ejemplo de las inmobiliarias, que reclamaban que les preocupaban sus incumbencias profesionales por intervenir un tercero en un contrato, para que sea un corredor inmobiliario, y así fue puesto en la ley. Hoy la ley establece en un artículo que cuando hay un tercero en un contrato, tiene que ser un corredor inmobiliario, o un martillero. Bueno, esto fue pedido por las inmobiliarias, justamente era lo que más les preocupaba.
– ¿Cree que es injusto que se le endilgue la responsabilidad de los supuestos perjuicios que ocasiona esta ley?
– Yo creo que más que injusto, no tiene que ver con la realidad… La verdad que atribuir que los alquileres aumentan por culpa de la ley es falso. Los alquileres aumentan por la inflación; después la ley podrá tener errores, pero los alquileres aumentan por culpa de la inflación y por culpa de la situación económica. De ahí que los propietarios se quejan de que perciben menos de lo que deberían percibir; y los inquilinos se quejan de que los alquileres aumentan. En realidad el problema es la economía, no la ley.
Respecto a la responsabilidad de cada uno, yo soy autor del proyecto original, que se originó en una mesa de trabajo de todo el Gobierno de Mauricio Macri, donde intervenía la Secretaría de Vivienda, la AFIP, la gente de Comercio, por lo tanto hay todo un trabajo previo de nuestro gobierno. Y después, en el debate parlamentario, todos acompañaron. Algunos tenían alguna diferencia con ciertos artículos, pero todos coincidieron en que fuera ley, por lo tanto los que conocen cómo funciona el Congreso -y ni hablar un medio como Parlamentario, que tiene una enorme experiencia- saben que ninguna ley en el Congreso se aprueba por voluntad de un solo legislador: necesita de consensos y decisión política de muchos; en este caso hubo 191 diputados que votaron a favor y ningún diputado votó en contra; y en el Senado tampoco tuvo votos en contra. Por lo tanto, me parece que particularizar en una sola persona demuestra un desconocimiento absoluto de cómo funciona el Congreso de la Nación.
Eso expresó el diputado del Pro en relación a la reunión que mantuvo el secretario de Comercio Interior con inquilinos e inmobiliarios para modificar la Ley de alquileres, y aseguró que “se necesita menos regulación y no más”.
El diputado nacional y presidente del Partido UNIR Alberto Asseff (Pro – Buenos Aires) se refirió a la reunión de inmobiliarias e inquilinos con el secretario de Comercio Interior, Roberto Feletti, para proponer modificaciones a la Ley de alquileres. En tanto, Asseff denunció que “el Gobierno esta tratando de ganar tiempo para evitar derogarla”, y apuntó contra el funcionario: “creerle a Feletti es difícil cuando ha venido fracasando en todas sus gestiones”.
Asseff se mostró escéptico de la reunión y explicó que “el Gobierno está tratando de ganar tiempo para evitar derogar la Ley de alquileres, que es lo que se debe hacer”, y agregó que “creerle a Feletti es difícil cuando ha venido fracasando en todas sus gestiones como secretario de Comercio Interior para reducir precios”. Por consiguiente, se preguntó: “¿Por qué habría que creerle que tratando de regular el mercado inmobiliario va a tener éxito?”.
Continuando con su apreciación de la reunión, el diputado de JxC sostuvo: “Creo en la buena voluntad de propietarios e inquilinos que se han visto perjudicados con la mala Ley de alquileres actual y que necesitan destrabar esta situación que perjudica a ambos”.
“Tan es así que los dueños mantienen desocupados 150 mil departamentos y los inquilinos no tienen posibilidad de acceder a un alquiler sobre valuado por la incertidumbre. Sin embargo, no es por la vía de más regulación como se puede solucionar el problema”, manifestó.
Por último, se mostró totalmente contrario a que propuestas como la de cobrar un impuesto extra por inmuebles sin alquilar, o cualquier otra carga impositiva que se cree para así tratar de incentivar la oferta “está destinada irremediablemente al fracaso”.
Además, la portavoz presidencial anunció que no enviarán el Plan Plurianual. En tanto, cuestionó a Mauricio Macri por “la deuda histórica que nos dejó”.
La portavoz presidencial, Gabriela Cerruti, se refirió este jueves en la conferencia de prensa que brindó desde Casa Rosada sobre el acuerdo del Gobierno con el Fondo Monetario Internacional (FMI) y sostuvo que trabajarán para que se encuentre “una mejor solución” y otras fuentes de financiamiento que permitan pagar la deuda contraída por la gestión de Mauricio Macri. En tanto, no aclaró si el texto ingresará por Diputados o por el Senado.
Consultada por las declaraciones que hizo el titular del bloque en el Senado, José Mayans, en la semana sobre “estudiar la letra chica del acuerdo”, Cerruti aseguró: “En el momento en que esté el acuerdo se va a informar en todos sus puntos y se va a enviar el proyecto al Congreso, va a contener todos los puntos. Las conversaciones con el Fondo se están llevando de manera absolutamente transparente”, y remarcó: “El acuerdo va a ir todo y completo al Congreso para que allí se debata”.
“Hubo una reunión con el staff del Fondo para contar los avances de la negociación, pero no le corresponde al Gobierno anunciar eso, entendemos que son pasos que luego se anunciarán y será presentado primero al Congreso y luego al Fondo”, explicó. “Es un acuerdo que le dará de alguna manera un principio de solución a la deuda histórica que contrajo no solo la Argentina en cabeza del presidente Mauricio Macri y la más grande que dio el Fondo”, señaló y acusó: “Es un problema que heredamos de Macri y estamos tratando de darle una solución”.
A su vez, aclaró que no se sabe si el proyecto se enviará antes del 1ro de marzo porque “no depende solo de nosotros, sino también del Fondo, esperamos que los pasos sean rápidos”. En suma, negó que este resuelto que el acuerdo vaya a ingresar por Diputados: “Están conversando entre el Ejecutivo y el Legislativo por cuál de las dos cámaras va a ingresar. No existe ningún punto en concreto en el proyecto que diga que obligatoriamente por cuestiones constitucionales tiene que entrar por alguna de las dos cámaras. Es una conversación que se está llevando adelante”.
Además, confirmó que el ministro de economía, Martín Guzmán, asistirá al Congreso para explicar los detalles del acuerdo: “El ministro va a concurrir como cada vez que concurrió cuando fue convocado. Esperamos que ese momento sea pronto. Puede ser pronto que se haga el acuerdo con el staff del Fondo y, cuando llegue el acuerdo, el ministro irá con gusto y placer para explicar los detalles”.
Sobre el Plan Plurianual que había anunciado el presidente de la Nación y que debió ser enviado en diciembre de 2021 al recinto, pero nunca ocurrió e incluso tampoco fue incluido entre los 18 temas de las sesiones extraordinarias, sostuvo: “El Plan Plurianual tenía que contener los acuerdos con el staff del Fondo que se fueron dilatando en el tiempo. Por el momento hay que enviar efectivamente el acuerdo al que se llegó. No tiene sentido enviar dos proyectos diferentes.
Por otro lado, consultada por los avances y medidas que tiene en carpeta el Gobierno para frenar los costos de los alquileres, Cerruti explicó: “Hay que avanzar y resolver este tipo de temas, esta claro que la Ley de alquileres tal como esta no cumplió con la función esperada por todos, ni por los inquilinos ni por los propietarios, hay que mejorar la ley y solucionar el problema, porque la inflación también impacta en eso. Hay cada vez más inquilinos y menos propietarios. Es un tema que esta trabajando y esperamos tener medidas pronto”.
El jefe del bloque Pro presentó una iniciativa que vuelve a dos años el plazo para los contratos de alquiler con destino habitacional y elimina el índice de actualización de los precios.
El jefe del bloque Pro en la Cámara de Diputados, Cristian Ritondo, presentó un proyecto de ley para modificar lo que considera las “principales falencias” de la Ley de Alquileres, sancionada el año pasado y cuestionada ahora desde la oposición y el oficialismo.
En su cuenta de Twitter, el bonaerense reveló que la iniciativa fue elaborada junto a su par Álvaro González, y también Marta Liotto, vicepresidenta 1ra. del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (Cucicba), y Hernán Iradi, CEO de Auge Propiedades.
“La ley de alquileres debe ser modificada urgente. Algunos de sus artículos terminaron afectando los propios derechos que buscaron defender. Con @_alvarogonzalez y con el apoyo de @martaliotto11 y @Hernan_Iradi presentamos un proyecto para resolver sus principales falencias”, escribió el legislador.
El proyecto modifica la redacción del artículo 1198 del Código Civil y Comercial, de modo de establecer que “el contrato de locación de inmueble, con destino habitacional, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de dos años. Dicho plazo mínimo será de tres años para los restantes destinos”. En la actual norma se contemplan tres años de contrato cualquiera sea el destino de la propiedad.
Por otra parte, propone una modificación del artículo 14 de la ley votada el año pasado (27.551) que elimina la fórmula para calcular el ajuste de los alquileres.
“En los contratos de locación de inmuebles destinados a uso habitacional, el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre los cuales pueden realizarse ajustes pactados de común acuerdo entre las partes. En ningún caso se pueden establecer bonificaciones ni otras metodologías que induzcan a error al locatario”, expresa el texto, tal cual lo indica hoy la ley.
Pero elimina el párrafo referido a que “los ajustes deben efectuarse utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA)”.
Por Oscar Puebla, arquitecto y broker inmobiliario. El autor se refiere a las posibles modificaciones a la ley de alquileres.
Cuando me preguntan qué pienso sobre las posibles modificaciones a la ley de alquileres, dijo parafraseando a Mario Bunge: “Del dicho al hecho hay mucho trecho”. Pero ¿de qué está hecho el trecho? ¿Y cuál es el mecanismo que media entre intención y acción?
Veamos, sin duda el hecho que se acepte que algo está mal y exista la intención de mejorarlo suena bien, pero si miramos la macro del verdadero problema estamos pensando en mejorar los síntomas, sin ocuparnos de lleno en las causas; o sea tapar el sol con las manos.
Esta ley que fue modificada hace poco no contemplaba la indexación, palabra antigua que fue dejada de usar luego de la ley de convertibilidad, donde un peso era igual a un dólar, cuando nos despertamos de ese sueño 2001/2002, un dólar era igual a cuatro pesos, no había inflación, equilibrio fiscal, un favorable viento de cola, pero, lamentablemente, de a poco la inflación volvió y como no se podía indexar la gente se puso de acuerdo y dividió los contratos en cuotas ajustables cada seis meses.
En todos estos años no hubo de parte de los gobiernos de turno un incentivo real a los desarrolladores e inversionistas a construir viviendas con el único fin de ser locadas, ahora vamos a cambiar los plazos y la forma de actualizar los alquileres, bla, bla, bla, pero no se resuelve el verdadero problema, que es la baja capacidad de pago de los inquilinos, por la pérdida de empleos, la caída en el salario real y la alta inflación.
El problema de acceso a una vivienda propia o alquilada sigue sin resolverse. Se podría poner sobre la mesa también, que para mejorar los valores de las locaciones está el alto índice de impuestos, expensas, bienes personales con las que cargan los propietarios, que no son grandes terratenientes, son personas comunes hoy tal vez jubilados que en su momento con un buen salario compraron un departamento tipo casa en Pompeya para acompañar a la futura jubilación. Los participantes de este problema son a mi entender (por un lado y del mismo lado) propietarios e inquilinos y del otro el Gobierno y no veo que el último esté pensando en poner plata de su bolsillo.
El diputado oficialista cuestionó que hay “un interés muy fuerte de las empresas por no hacerse cargo del daño ambiental que hacen”.
El diputado nacional Leonardo Grosso (FdT) acusó a sus pares de Juntos por el Cambio de estar “mintiendo y engañando a la población” respecto de la ley de envases, un proyecto impulsado por Máximo Kirchner, jefe de la bancada oficialista, y el ministro de Ambiente, Juan Cabandié, que todavía no reunió el consenso necesario para poder tratarse en el recinto, dado que se oponen no solo desde la principal bancada opositora, sino también desde otros bloques federales.
El titular de la Comisión de Recursos Naturales y Conservación del Ambiente Humano aseguró que se trata de “una ley ambiental muy importante”, que busca “promover prácticas distintas en los productores”.
Sobre la tasa ambiental que la propuesta prevé implementar, explicó: “Es una pequeña tasa que se aplica en función a lo dañino que es ese envase al ambiente y a la salud humana”. Y agregó que si las empresas cambian su producción “no pagan tasas o pagan menos” si el envase es más o menos ecológico.
“Con eso se financia un sistema de reciclado a través de cooperativas”, señaló el legislador y defendió que “lo que estamos buscando con esta ley es reducir la basura para disposición final”.
Para el oficialista, “hay un interés muy fuerte de las empresas por no hacerse cargo del daño ambiental que hacen. La empresa de la gaseosa más famosa del mundo no se hace cargo de las millones y millones de botellas de plástico que terminan en nuestros mares, ríos o rellenos sanitarios”.
En declaraciones a FM La Patriada, Grosso apuntó que a la tasa “se resisten furibundamente la Cámara de Comercio yanqui (AmCham), que la escuchamos la semana pasada decir que era un impuestazo junto el coro de diputados y diputadas de Juntos por el Cambio, porque cuando esa cámara dice algo, ellos tienen que hacer eco a los cinco segundos y salir a defender los intereses de sus patrones”.
Y criticó los números aportados por el diputado del Pro Luciano Laspina “mintiendo y engañando a la población” al sostener que representaría “un aumento del 3% a todos los productos” con “cuentas ridículas”.
“Esto no impacta en la canasta básica. Es menos de un punto lo que puede impactar en algunos productos, si es que damos por sentado que los empresarios van a trasladar el costo ambiental que ellos generan al consumidor final”, defendió.
También, el diputado mencionó que “el otro sector que se resiste son los productores de alimentos de Argentina, la Copal a la cabeza, que tiene más una posición política que objetiva”. “Tanto AmCham como la Copal en otros países de Europa o del mundo pagan esta tasa, pero acá no la quieren pagar”, completó.
Ley de Alquileres
Consultado sobre la Ley de Alquileres, puesta en debate en los últimos días, Grosso reconoció que “funcionó mal”, porque “ganamos tres años de contrato, pero las inmobiliarias te cobran tres años de comisiones, y así se hace más difícil acceder a la casa”.
Para el legislador, “hay que discutir una política de alquileres en Argentina” y una “política de vivienda integral”, que contemple también “la construcción de viviendas y la regulación de los precios de los alquileres”.
El bonaerense recordó que cuando se dio el debate de la Ley de Alquileres había “un discurso muy fuerte por parte del Pro de que ‘no era negocio para los dueños de los departamentos alquilar’. La verdad es no sé si quiero que sea negocio alquilar departamentos en Argentina con el déficit habitacional que hay en el país”.
“La Ciudad de Buenos Aires tiene algo así como la mitad de los departamentos vacíos, que son parte de la especulación de algunos sectores y de la inversión financiera de otros”, observó.
Y cerró: “Hoy es imposible acceder a una vivienda en Argentina para cualquier laburante y para cualquier sector de la clase media; tenés que tener mucha guita para comprarte tu propia casa”.
En una reunión que mantuvieron Alberto Fernández y Sergio Massa, el presidente le encargó al titular de la Cámara baja que se avance con la reforma de la norma.
El presidente Alberto Fernández le encargó al titular de la Cámara de Diputados, Sergio Massa, que se trabaje desde el Congreso para reformar la Ley de Alquileres y “encontrar una solución” en su aplicación.
La conversación sobre la norma se dio en el marco del almuerzo que compartieron este martes, para abordar la agenda parlamentaria. Al caer la tarde circuló la versión de que no estaba descartado que fueran a suspender por 180 días la ley mediante un DNU, pero voceros oficiales negaron enfáticamente esa especie.
“Es un tema del Congreso. El presidente no va a firmar ningún decreto, ni DNU”, aclararon. La apuesta está entonces en que se conforme una comisión especial en el Parlamento que aborde el debate de una nueva ley con la participación de las partes afectadas: propietarios, inmobiliarios e inquilinos.
La semana pasada, en el marco del Día de la Construcción, Massa dejó sentada la decisión del oficialismo de reformar la Ley de Alquileres, al asegurar que “fracasó” en su implementación.
La norma, sancionada en 2020, fue rechazada desde el principio por el sector inmobiliario. Además, durante la campaña electoral, Juntos por el Cambio reclamó por su derogación.
Cuestionada por propios y extraños, ahora hay consenso para cambiar un proyecto que tuvo media sanción en tiempos de Mauricio Macri y convertido en ley con el Frente de Todos. Pero en su momento generó un gran consenso, con muy pocas excepciones.
Hay que decirlo: el hoy diputado provincial Daniel Lipovetzky le ha puesto el pecho a las críticas contra la Ley de Alquileres. Tiene sentido: fue la cara visible del tema en la Cámara baja, que él defendió como presidente de la Comisión de Legislación General que era. En comisión, donde la norma fue modificada con medidas consensuadas, él condujo el debate. Pero en el recinto la votaron todos, o casi todos.
En rigor, el proyecto fue aprobado en la sesión del 20 de noviembre de 2019, sobre el final de la gestión macrista, en una reunión en la que también se aprobó otra ley que en el futuro generaría polémica pero en su momento tuvo bastante consenso: la Ley de Góndolas.
El proyecto que extiende la duración de los contratos a tres años, establece un nuevo mecanismo de actualización de los montos y ofrece un menú de garantías contó con el apoyo de todos los bloques, que hablaron de la necesidad de equilibrar la relación entre propietarios e inquilinos.
El proyecto fue aprobado con 191 votos afirmativos, no hubo ninguno negativo y solo 24 abstenciones. En efecto, tuvo el apoyo del interbloque oficialista Cambiemos, el Frente para la Victoria, el massismo, Alternativa Federal y la izquierda. Solo se abstuvieron 24 diputados, en su mayoría del Pro.
Las mismas correspondieron a Eduardo Amadeo, Sergio Buil, Eduardo Cáceres, Alicia Fregonese, Alejandro García, Facundo Garretón, Martín Grande, Fernando Iglesias, Lucas Incicco, Luciano Laspina, Julio Sahad, Gisela Scaglia, David Schlereth, Cornelia Schmidt Liermann, Héctor “Tito” Stefani, Paula Urroz, Sergio Wisky y Waldo Wolff, todos del Pro.
También se abstuvieron, por la Coalición Cívica Marcela Campagnoli y Lucila Lehmann, igual que dos radicales, Horacio Goicoechea y Martín Hernández.
Fuera de Cambiemos, se abstuvieron el riojano José Moretti, del bloque Federal Unidos por una Nueva Argentina y el jujeño Alejandro Snopek, de Consenso Federal.
Como vemos, el proyecto fue aprobado sobre el epílogo de la gestión Cambiemos. Y recién completó su recorrido el 11 de junio de 2020, en plena pandemia, cuando el Senado lo convirtió en ley.
Las dos normas recibieron luz verde por 41 votos a favor del Frente de Todos y de los monobloques de Alberto Weretilneck (Juntos Somos Río Negro) y Magdalena Solari Quintana (Misiones), pero en este caso la oposición de Juntos por el Cambio no estuvo presente, pues había rechazado previamente tratar royectos que no estuviesen relacionados por el coronavirus.
Eso expresó el legislador del Frente de Todos respecto a la Ley de Alquileres y a los créditos de la vivienda.
Una vez más las voces a favor y en contra se levantaron en torno a una ley, en este caso la de alquileres a la cual el presidente de la Cámara baja, Sergio Massa, calificó como “fracaso”. Ante esto, el diputado nacional Marcelo Casaretto (Frente de Todos – Entre Ríos) se refirió al tema y aseguró que tendrá tratamiento en “las próximas semanas en el Congreso de la Nación”.
En diálogo por la AM 990, el legislador entrerriano manifestó: “Estuve en Buenos Aires en la reunión de la Cámara Argentina de la Construcción que estuvo el presidente de la Nación. Ahí se trataron tres temas parlamentarios”, y detalló: “La ley de promoción de la inversión en la construcción privada básicamente para aumentar la oferta de viviendas con el objetivo de generar ventajas impositivas y también generar un blanqueo de capitales para la construcción”.
Y continuó: “Generar créditos para viviendas, pero no vinculados al dólar ni a UVA, si no créditos de la unidad hogar con la evolución de los salarios”, y añadió: “Discutir la Ley de alquileres”.
“Siempre que se regula un mercado hay que tratar de regular la oferta y la demanda y contemplar los derechos de los propietarios e inquilinos”, consideró Casaretto y adelantó que “es un tema que vamos a tratar en las próximas semanas en el Congreso de la Nación”.
En ese contexto, acentuó que “nosotros queremos que los créditos estén vinculados a los salarios. Se establece un valor que tiene como máximo el 30 o el 35% del ingreso y eso queda como cuota permanente a lo largo de los años”, y concluyó: “Se propone generar un fondo compensador a nivel estatal que cuide la diferencia de la cuota”.
“Coincidimos en que debe consensuarse una nueva normativa”, manifestaron desde dicho espacio y cuestionaron que lo han propuesto a principios de año, pero “la mayoría legislativa del Frente de Todos se negó a darle tratamiento parlamentario”.
Luego de que el presidente de la Cámara baja, Sergio Massa, admitió que la Ley de alquileres “fracasó”, desde el bloque de diputados nacionales del Pro impulsaron soluciones ante dicha situación porque “la agenda de la sociedad nos insta a buscar alternativas”.
“El oficialismo ha reconocido el fracaso de la ley de alquileres. Consideramos que ha sido la propia realidad la que determinó este cambio de postura, pero coincidimos en que debe consensuarse una nueva normativa, como lo propusimos en abril de este año y la mayoría legislativa del Frente de Todos se negó a darle tratamiento parlamentario”, expresaron.
En ese mismo contexto, aseguraron que “no es el oportunismo ni un resultado electoral el que debe guiar la tarea legislativa”, sino que “la agenda de la sociedad nos insta a buscar alternativas porque es la única forma de cumplir con el mandato que cada uno de nosotros ha recibido en las urnas”.
“Básicamente, las modificaciones que venimos proponiendo atacan los dos puntos conflictivos entre propietarios e inquilinos: el tiempo del contrato y la forma de ajuste”, detallaron desde el espacio opositor.
En ese sentido, el diputado nacional Álvaro González manifestó que “la iniciativa de Pro busca restablecer una metodología que facilite resolver esta situación adversa para las partes”, y agregó: “Hemos conversado y escuchado a todos los actores del sector inmobiliario para poder llegar a esta propuesta que aporte estabilidad, tranquilidad y confianza al pacto de alquiler”.
Entretanto, el jefe la bancada Cristian Ritondo señaló que “la Ley de alquileres perjudicó tanto a los propietarios como a los inquilinos. Le advertimos en tiempo y forma al oficialismo que, en un contexto de inflación galopante, contratos de tres años son inviables y tuvimos muchos casos en que el aumento de los valores fue superior al 60%”.
Asimismo, Ritondo aclaró que “los contratos por dos años deben quedar al libre albedrío entre las partes, para que sean propietario e inquilino los que elijan el índice de actualización que regirá, ya sea por INDEC, aumento semestral, aumento anual o Índice de Contrato de Locación”.
“Por eso, impulsamos una respuesta urgente que soluciona el problema de miles de argentinos. Se trata de una solución realista y equitativa que beneficia a locadores y locatarios”, finalizaron.
Así lo expresó la diputada electa por el Frente de Todos, quien estimó que “por el debate, el trabajo y el compromiso que necesita” se tratará la reforma el año que viene.
La diputada electa por el Frente de Todos Marcela Passo, quien volverá a la Cámara baja el próximo 10 de diciembre, consideró que “hay que poner toda la norma en discusión”, al referirse a una modificación de la Ley de Alquileres.
Asimismo, la dirigente del Frente Renovador estimó que “por el debate, el trabajo y el compromiso que necesita” una reforma de ese tipo, el tema se tratará el año que viene.
En sintonía con las palabras del presidente de Diputados, Sergio Massa, la legisladora electa señaló que “es una ley que se votó con buena voluntad en el Congreso, pero que a la luz de los hechos lo que generó fue incrementar el valor de los alquileres y un retiro masivo de propiedades en el mercado”.
La bonaerense aseguró que la discusión se “va a llevar adelante junto con el ministro (de Desarrollo Territorial y Hábitat, Jorge) Ferraresi” y “los distintos sectores”, de modo que “los propietarios tengan certezas, pero también los inquilinos tengan tranquilidad y garantías”.
“La ley tiene que volver a ser replanteada no solo por todos los sectores de la política, sino por los interesados, los inmobiliarios y los inquilinos”, expresó en declaraciones a Radio 10.
Por otra parte, Passo reveló que desde el oficialismo impulsarán también “un instrumento de crédito hipotecario para poder llegar a cumplir el sueño de la casa propia”. “Se está trabajando en conjunto con el Ministerio de Economía para que podamos tener una ley”, continuó.
Sobre esa iniciativa, indicó que tiene como objetivo que esté ajustado a los salarios y “se pueda pagar”. Consultada por si se podría incluir la problemática de los deudores de UVA, la oficialista respondió: “Puede llegar a traer solución también a quienes se vieron perjudicados con ese sistema crediticio”.
El presidente de la Cámara de Diputados se refirió al tema en el acto por el Día de la Construcción. Desde la oposición, la derogación de la norma actual fue propuesta de campaña.
El presidente de la Cámara de Diputados, Sergio Massa, admitió que la Ley de Alquileres “fracasó” y alentó la posibilidad de discutir un nuevo proyecto en el Congreso, durante su discurso en el acto por el Día de la Construcción.
“En el Gobierno anterior, el Congreso sancionó, no con mala fe, sino buscando una solución a un problema, una ley que fracasó, y que pretendía asegurar a inquilinos y propietarios y terminó disminuyendo la oferta, retrayendo la posibilidad de desarrollar el negocio y además generando incertidumbre y dificultades para el inquilino”, sostuvo el líder del Frente Renovador.
En realidad, la ley se sancionó el año pasado en el Senado, sin apoyo de la oposición. Pero un año atrás, es decir, en 2019, había sido aprobada en la Cámara baja, impulsada por el macrista Daniel Lipovetzky y votada por la mayoría de los miembros del cuerpo.
Desde la Confitería del Molino, Massa afirmó: “Tenemos que discutir una nueva Ley de Alquileres que le dé certezas al propietario y garantías y tranquilidad al inquilino, para que el sector pueda desarrollar libremente ese emprender noble que tiene a lo largo y ancho del país”.
La derogación de la Ley de Alquileres fue propuesta de campaña de la diputada electa María Eugenia Vidal. Incluso, desde Juntos por el Cambio se intentó en octubre pasado tratar sobre tablas un proyecto referido al tema, pero el oficialismo no accedió.
Resultó negativo el pedido de apartamiento del diputado González para que se incluya en el temario de la sesión de Diputados la modificación de la Ley de Alquileres.
El diputado nacional Álvaro González (Pro) solicitó un apartamiento de reglamento para incluir y tratar en el temario de la sesión de la Cámara de Diputados de este martes, la modificación de la vigente Ley de Alquileres que presenta “dos problemas puntuales: el plazo y el índice de actualización” y es una de las propuestas de campaña de la exgobernadora y candidata a diputada María Eugenia Vidal, pero resultó negativa la votación.
“La Ley de Alquileres que esta se votó en esta Cámara en el 2020, apunta a los dos problemas más importantes que tiene esa ley sancionada. Uno es el plazo y el otro punto es el índice con el que se actualizan los alquileres”, precisó el legislador del Pro.
En ese sentido, agregó: “Hemos recibido a todas las asociaciones relacionadas al tema y me han hecho saber se ha vuelto engorroso el alquiler para aquellos que lo necesitan que no son propietarios”.
“Solicito a quienes son cabecera, porque no voy a obtener los votos para la aprobación para tratar el proyecto, que lo traten en las comisiones respectivas”, concluyó González.
Así lo aseguró el candidato a diputado de JxC y remarcó que “mucha gente en Argentina usa la propiedad como reserva de valor”. También habló sobre el contexto económico al cual calificó como “una situación delicada”.
El candidato a diputado nacional Martín Tetaz por la Ciudad de Buenos Aires por JxC se refirió a la nueva Ley de Alquileres a la cual le atribuyó en un “90 por ciento” que “la oferta se retrajo” y sostuvo que “los alquileres aumentaron por encima de lo que aumentaron las cláusulas”. Por otro lado, se refirió al contexto económico e inflacionario que no da tregua y expresó su preocupación por que “es una situación delicada”.
En declaraciones por la 104.3 FM, el economista habló sobre el tema de los alquileres y sostuvo que “no quería hablar de ese tema, pero se filtró una conversación que tuvimos en el colegio de ingenieros y les hice ese comentario a la pasada porque yo mismo había sido víctima del problema”, ante lo que remarcó que “la oferta se retrajo notablemente. Muchísima gente en Argentina usa la propiedad como reserva de valor”.
“El problema de que no haya moneda ni mercado de capitales hace que la gente use la propiedad como reserva de valor. Cuando aumenta la incertidumbre sobre ese valor la gente dice ‘la vendo’. Se retrajo mucho la oferta o se consiguen cosas deterioradas desde el punto de vista de la calidad o te pedían una fortuna”, añadió.
En este sentido, el referente opositor precisó: “Lo atribuyo un 90 por ciento a la nueva Ley de Alquileres. El problema central es la extensión del contrato a 3 años, uno tiende a firmar contratos por menos años en momentos de incertidumbre, y el otro es el índice de actualización anual y no semestrales. La última actualización dio 50 un poquito más de la inflación”, y explicó que “el contrato normal tendría que tener una referencia, a partir de ahora el Banco Central empieza a publicar este índice y el que quiera actualizar el contrato puede utilizarlo. La sugerencia es que se haga cada un año, pero la realidad es que los alquileres aumentaron por encima de lo que aumentaban las cláusulas”.
“Impugnamos menos, no regulemos, debe haber distintos tipos de contratos y que haya cierta libertad”, indicó Tetaz y comparó: “En el resto del mundo hay mercados de capitales por lo que la gente no ahorra de masivamente en la vivienda, puede haber algún fenómeno especulativo, pero en argentina la clase media se hace una jubilación privada con una propiedad esencialmente. Eso es un problema, si tuviésemos más mercados de capitales más desarrollados habría menos presión sobre el mercado inmobiliario”.
En relación a la coyuntura económica y respecto a la emisión monetaria en un contexto inflacionario aseguró que “es una situación delicada, cada vez que emitimos es una moneda que no tenemos, te obliga a extremar los controles. No es casualidad que el director del Banco Central dijera que el esquema necesitaba la imposibilidad de una moneda que no sea convertible de ninguna manera”, y apuntó: “El Gobierno quiere una mayor exclusión que nadie pueda comprar dólares. El problema es, y más ahora en periodo electoral, que emitís y regalas los mismos pesos que te pagan el sueldo entonces nuestro trabajo vale menos”.
“La crisis fue anterior cuando el Gobierno emitía a troche y moche no había independencia de hecho empieza cuando en diciembre del 2017 en la conferencia anunciaban el cambio de la meta monetaria la daba el jebe de Gabinete en vez del presidente del banco central, más clara la violación a la independencia del banco. Ahí empieza la debacle y se le cierra el financiamiento de Macri y tuvo que ir al Fondo Monetario Internacional”, afirmó el candidato de JxC.
Por último, recordó que el fracaso de las PASO en 2019 se debió por un lado “a un fracaso propio porque todo lo bueno y lo malo ya se sabía. Que el dólar se haya ido de 20 a 45 es responsabilidad del Gobierno de Macri, pero el salto que se produjo después de las PASO es esencialmente el resultado producido porque gano un presidente que quería un dólar a 60, que quería reestructurar la deuda, eso hundió la demanda de dinero”.
El senador del Frente de Todos aseguró que “el Estado todavía no ha podido regular” ese mercado.
El senador provincial del Frente de Todos Francisco Durañona brindó detalles del proyecto que impulsa una Ley de Alquileres para la Provincia y que busca que los inquilinos tengan mayor protección legal por parte del Estado al ingresar a una vivienda.
En declaraciones a La Mecha, por Radio Provincia, indicó que “se trata de buscar condiciones para que las personas puedan tener los derechos fundamentales del acceso justo a la vivienda y al hábitat”.
Durañona dijo que “hay un escenario que el Estado todavía no ha podido regular y tiene que ver con los alquileres. En la Provincia hay un 20% de inquilinos que no tienen protección y dependen de un alquiler”.
Puntualizó que es una ley corta “para regular los costos extraordinarios y que queden a cargo del propietario. Los intermediarios deben informar sobre este derecho y debe cumplirse”.
En otro orden, Durañona indicó que “la oposición apela al odio. No se discute la Argentina sino la Capital Federal. Estamos frente a un partido vecinalista porteño que exporta políticos con la misma matriz”.
Finalmente, Durañona aseveró que para “el Frente de Todos es central poner herramientas en los bonaerenses para recuperar la economía, la industria del país y construir un escenario a mediano y largo plazo”.
Por Oscar Puebla. El arquitecto y broker inmobiliario analiza posibles soluciones para el sector, con el objetivo de intentar calmar las aguas y ver cómo ayudar.
En primer lugar, debo decir que el título es una trampa pues este enfrentamiento como tal no existe. No hay dos bandos porque ambos son perjudicados por el mismo modelo económico. Muchos de los propietarios son jubilados previsores que compraron una unidad para obtener una renta que empuje a fin de mes.
Inquilino y propietario sufren los mismos problemas de inflación, falta de empleo, baja del salario real y distorsión de precios generada por el cepo cambiario, por eso vamos a describir posibles soluciones con el objetivo de intentar calmar las aguas y ver cómo podemos ayudar.
Los legisladores tienen las herramientas para aportar soluciones reales como a largo plazo, alentar a los privados con bajas en impuestos y cargas sociales para generar un plan de construcción de viviendas con el fin de ser alquiladas por 10 años. A corto plazo, proponiendo una quita en impuestos para los propietarios que alquilen una vivienda.
Eso mejoraría en algo el problema, pero, aun así, los inquilinos no cuentan con los recursos necesarios para pagar los precios que hoy se piden y el problema es más profundo todavía.
Sin embargo, podemos copiarnos de Europa y aplicar algo que allí funciona: la sublocación o sea subalquilar la vivienda. Esto está vedado en la mayoría de los contratos de locación en nuestro país, pero por uso y costumbre ya que no hay ninguna ley que lo prohíba explícitamente.
Sería una buena salida, sobre todo para las propiedades de tres o más cuartos que hoy son muy difíciles de alquilar. Permitiría que un inquilino subalquile las habitaciones y gracias a ello poder pagar un alquiler mayor. También pueden ser dos las familias que alquilen un departamento, eso mejora la capacidad de pago de los inquilinos y aumenta las garantías para el propietario.
Es común en otros países que algunos propietarios que viven en grandes casas o departamentos alquilen una parte a otras personas y así los metros que no usan puedan perfectamente generarse un nuevo ingreso.
Otro punto que ambas partes no conocen es que se puede llegar a un arreglo extrajudicial sólo con conseguir una persona de buena fe que actúe mediando sobre el problema de la desocupación y la falta de pago. Esa persona debe saber manejarse con acuerdos, aunque no sea necesariamente abogado de profesión.
Retomando el tema de la falsa grieta entre propietarios e inquilinos debo decir que, lamentablemente, seguimos “en el mismo lodo todos manoseados”, como dice el tango. Y que no cunda el pánico ante la falta de respuestas de los decisores políticos ya que los únicos actores sociales que podrán encontrar una salida a todo esto es la gente común, el laburante que siempre le puso hombro a las crisis “argentas”. Personalmente, estoy convencido de que la buena gente de buena fe es mayoría. Sólo tenemos que procurar que se haga notar mucho más.
La actividad estuvo encabezada por dirigentes del Frente Patria Grande, quienes pidieron que se respete la Ley Nacional de Alquileres y advirtieron que en la Ciudad “alquilar da miedo” por el aumento de los mismos.
En la semana del aniversario de la Ley Nacional de Alquileres, las dirigentes del Frente Patria Grande, parte del Frente de Todos, realizó frente a la Legislatura Porteña (Perú y Diagonal Sur) una intervención para visibilizar el encarecimiento de los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires. La actividad consistió en la instalación de una “carpa del terror” con la consigna “Alquilar da miedo”.
Del reclamo participó la directora del Observatorio de Géneros y Políticas Públicas, Victoria Freire; la activista trans y asesora Parlamentaria en la Cámara de Diputados, Paula Arraigada; y la periodista Carina López Monja.
En ese contexto, Freire planteó que “la idea de esta intervención fue visibilizar de manera disruptiva la situación vulnerable que atraviesan los porteños y porteñas a la hora de alquilar. El gobierno de Larreta no obliga a las inmobiliarias a cumplir la Ley de Alquileres” y precisó que “en el último tiempo en la ciudad de buenos aires los precios de los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires acumulan una suba en 2021 del 27,8%, por encima de la inflación que acumuló un 21,5%, para alquilar un dos ambientes se necesitan 40 mil pesos de base, y ni hablar de la diferencia entre las comunas del sur y del norte de la Ciudad”.
Al mismo tiempo que Arraigada agregó que “pareciera que el tener una casa, tener un techo, abrir la canilla y que salga agua para tomar, poder ir al baño y apretar un botón, fuera un derecho para pocos” y se también refirió a la necesidad de que haya un cupo laboral travesti trans en la Ciudad para ayudar a solucionar el problema de trabajo de esta población, el cual repercute también en su capacidad de acceder a vivienda.
Además recordó que según un informe realizado por Ministerio Público de la Defensa y la Mocha Celis en el 2016, el 70% de la población travesti y trans encuestada vive en una situación de vulnerabilidad habitacional, el número de quienes viven en habitaciones de alquiler aumentó casi un 10% entre el 2005 y el 2016.
Mientras que López Monja concluyó haciendo referencia a los jóvenes que “según datos arrojados por la defensoría del pueblo de la ciudad, el 48% de los jóvenes de entre 24 y 29 viven con sus padres, y en la mayoría de los casos ve muy lejano irse ya que también el acceso a un trabajo formal es difícil, solo el 20% trabaja en relación de dependencia”.
Según el nuevo informe elaborado por el Observatorio Inmobiliario de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios el sector sostiene que es necesaria una modificación a la norma vigente.
Un nuevo informe elaborado por el Observatorio Inmobiliario de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI) refleja las preocupaciones y expectativas del sector, que básicamente apuntan a dos temas fundamentales: el rechazo a la ley de alquileres y la necesidad de políticas públicas que incentiven la inversión.
A dos meses de promulgada la nueva ley de alquileres, las críticas del sector son mayoritarias. Tanto así que el 91% de los consultados sostiene que es necesaria una modificación a la norma vigente. Entre otros argumentos, se expresa que a raíz de la nueva legislación hubo una importante retracción de la oferta en el mercado, opinión que comparten 8 de cada 10 operadores y empresas. Además, un porcentaje también categórico (87%) considera que provocó un incremento en los valores.
“El índice de actualización fue creado para que los inquilinos no tengan que pagar tanto de actualización y la realidad es que con el alto grado de inflación que hubo en los últimos meses, los terminó perjudicando: esa actualización está dando un 40%”, explicó el director ejecutivo de CAMESI, Mariano García Malbrán quien señaló además que “mucha gente necesita alquilar y la nueva Ley impide aumentos en los primeros 12 meses, lo que hace que la barrera a la entrada sea más grande”.
Por otra parte, el informe indica que, desde la puesta en vigencia de la norma, 8 de cada 10 operadores tuvieron propietarios que retiraron sus inmuebles de la oferta de alquiler, por lo que esa cartera, se achicó aún más encareciendo las unidades.
“Lo que empieza a suceder es que los propietarios prefieren vender y no alquilar, y esto termina agravando el déficit habitacional que tenemos en nuestro país, por eso es necesario rever la Ley”, analizó Malbrán.
Respecto al congelamiento del precio de los alquileres, el informe arroja que el 63% de los consultados se mostró en desacuerdo con volver a implementar esta medida. “El congelamiento es una medida que atiende la contingencia pero que, a la larga, termina achicando el mercado, generando mayor demanda y provocando que todas las partes pierdan”, opinó García Malbrán.
En lo que respecta a los incentivos de políticas públicas para impulsar la actividad, el 75% de los operadores consultados considera necesario extender el plazo del beneficio de la Ley de Incentivo a la Construcción Federal Argentina y Acceso a la Vivienda, conocida como “blanqueo de capitales para la construcción”.
El sondeo de la entidad que agrupa a empresas y operadores del sector refleja que el 66% de los consultados considera positivo el impacto de la norma para favorecer la construcción.
Un eventual incentivo del Estado orientado hacia la construcción destinada a la renta, es aprobado por un 74% de los consultados.
Casi unánimemente, operadores y empresas sostienen que el gobierno debe exceptuar del pago de algunos impuestos a locales comerciales, galerías, estacionamientos y oficinas.
El informe señala también que desde el inicio de la pandemia del Covid-19 en marzo de 2020, el valor de las propiedades ha sufrido una baja que en promedio está en el 30 por ciento.
El Observatorio revela que, de los más de 3500 operadores y empresas que se relevaron a lo largo y ancho del país, más de la mitad (52%) de los consultados sostiene que las propiedades bajaron un 20%, en tanto que un 25% considera que la caída está en el orden del 30%.
Sin embargo, el presidente de la entidad, el desarrollador y corredor inmobiliario Alejandro Ginevra, consideró que “si bien es una caída drástica en los valores de las propiedades respecto de años anteriores, la realidad indica que esa baja del valor de los inmuebles no supera el 20% en un año. En el marco de esta crisis, esto demuestra que el mercado inmobiliario es sólido, incluso en situaciones extremas como las que estamos viviendo”.
“lo único que ha traído es consecuencias negativas para ambas partes, tanto para propietarios como para inquilinos”, expresó al respecto el legislador.
El diputado nacional Alberto Asseff se refirió a las consecuencias de la Ley de Alquileres sancionada en el año 2019, que calificó como “ruinosas”, y se manifestó en contra de las modificaciones llevadas a cabo a la Ley 27.551, que regula los derechos y obligaciones del inquilino y del propietario.
En diálogo con la periodista Laura Sverdlick, el legislador señaló que presentó un proyecto para derogar dichas modificaciones porque “entiendo que la ley de alquileres que ha modificado el Código Civil lo único que ha traído es consecuencias negativas para ambas partes, tanto para propietarios como para inquilinos”.
El titular del Partido UNIR ahondó diciendo que “pierden los propietarios “porque se pretende manipular lo que debería ser una libre contratación, a la vez que pierden los inquilinos -que supuestamente serían los beneficiados de esa modificación- porque se fija una extensión de contrato que puede no estar en relación con su situación particular y porque la oferta de alquiler se ha vuelto más cara y más escasa. Hoy alquilar sale más caro”.
Y agregó: “Esta ley sancionada en 2019 buscó beneficiar a los inquilinos y terminó perjudicando tanto a los propietarios como a los inquilinos”.
Por otro lado, Asseff consideró que las modificaciones realizadas a la Ley de alquileres también perjudican la construcción: “Argentina tiene la experiencia de ser un país inflacionario desde hace más de medio siglo, entonces el pequeño ahorrista tiene dos posibilidades para protegerse de la inflación: el dólar y el ladrillo”. Pero ahora, “el ladrillo que era algo virtuoso, porque generaba actividad ahora también queda paralizado por la especulación que genera la imposibilidad de alquilar”.
Un proyecto de ley encabezado por Álvaro González propone modificar la ley vigente, que según el diputado “no beneficia ni a inquilinos ni a propietarios”.
Diputados del bloque Pro encabezados por el porteño Álvaro González presentaron un proyecto de ley para “mejorar” la ley de alquileres, que rige desde julio del año pasado, por entender que “no beneficia ni a inquilinos ni a propietarios”.
González advirtió que desde la sanción de la nueva norma “los valores aumentaron un 60%, muy por encima de la inflación”, y por eso propone modificarla.
El proyecto plantea que los contratos vuelvan a ser por dos años -el plazo se amplió a tres-; eliminar la cláusula de ajuste anual y con índice del Banco Central; y que las partes puedan realizar ajustes de común acuerdo en sus contratos privados.
Según la ley vigente, el índice para la actualización anual de los precios está conformado en igual medida por el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE), y debe ser elaborado y publicado mensualmente por el BCRA.
“Es urgente que trabajemos para mejorar una ley que quedó en evidencia que no beneficia ni a inquilinos ni a propietarios”, sostuvo González.
La iniciativa fue acompañada por sus pares del Pro Adriana Cáceres, Virginia Cornejo, Ezequiel Fernández Langan, Alicia Fregonese, Carmen Polledo, Dina Rezinovsky, Gisela Scaglia, Héctor Stefani, Pablo Torello y Natalia Villa.
Ante la noticia de que no se prorrogará el decreto que prohíbe desalojos y congela precios, buscan alternativas para salir de lo que ya se conoce como la peor crisis de la historia del mercado de alquileres.
La combinación de la crisis económica y la implementación de la nueva Ley de Alquileres provocaron una profunda crisis en el mercado. Los alquileres aumentaron un 62 por ciento en 2020, y los propietarios retiraron de manera masiva los inmuebles del mercado.
En este contexto, finalmente el Gobierno Nacional anunció que no prorrogará el decreto que prohíbe los desalojos y congela precios dejando de lado una política intervencionista que lo único que hizo fue postergar el problema sin llegar a ninguna solución.
“Necesitamos modificar o derogar la Ley de Alquileres para devolver la seguridad jurídica a los propietarios y que vuelva la oferta. Ya se comprobó que ese instrumento fue un error y que lo único que hizo fue perjudicar a los inquilinos con una suba anual de los alquileres que casi duplicó la inflación”, declaró la diputada nacional Gisela Scaglia, autora de uno de proyectos de Juntos por el Cambio que van en contra de la nueva ley.
Desde el interbloque hay propuestas más extremas que buscan derogar la ley por completo hasta otras más específicas, que apuntan a eliminar los artículos más problemáticos, como el que prohíbe que se aumente el precio más de una vez al año y obligar a hacer contratos de tres años, modificar otros y conservar los aciertos. La propuesta es retrotraer todo al escenario anterior a la ley o pensar modificaciones que sirvan hoy a las dos partes.
En esa línea, la diputada santafesina pidió también que se ponga en marcha el Programa de Alquiler Social previsto en el título III de la ley sancionada en 2019. “Estamos frente a una situación crítica. Se tiene que atender a las familias más vulnerables para que todo aquel que se encuentre en una situación de necesidad tenga garantizado el derecho universal a la vivienda, no sirven de nada que en la ley se especifiquen instrumentos que hoy no se aplican”, explicó al tiempo que destacó el proyecto que los diputados Luciano Laspina y Jorge Enríquez impulsan para que se otorguen beneficios fiscales a la construcción de viviendas con destino de alquiler.
El proyecto fue acompañado por las firmas de los diputados Federico Angelini, José Carlos Nuñez, Ximena García, Laura Carolina Castets, María Lucia Lehmann, Luciano Andrés Laspina, Dina Rezinovsky, Soher El Sukaria y Victoria Morales Gorleri.
Presentaron un proyecto para dejar sin efecto la norma sancionada el año pasado. Un informe indica que los precios de los alquileres en la Ciudad aumentaron un 62% en 2020.
Diputados de Juntos por el Cambio presentaron un proyecto para derogar la Ley de Alquileres, la 27.551, luego de que se conocieran informes que dan cuenta del aumento del precio de los alquileres desde que el Congreso sancionó la norma, en junio pasado.
La iniciativa es impulsada por el bonaerense Alberto Asseff (Pro) y acompañada por Pablo Torello, Jorge Enriquez y Virginia Cornejo, del Pro; los radicales Gonzalo Del Cerro, Lidia Ascárate y Aída Ayala; y Alicia Terada, de la Coalición Cívica.
Los legisladores proponen dejar sin efecto la nueva norma y además modificar varios artículos del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación en lo que hace a los desalojos.
Según un reporte del sitio de clasificados Zonaprop publicado en el portal Infobae, los precios de los alquileres aumentaron un 62% en 2020 en la Ciudad de Buenos Aires, siendo la mayor suba desde 2012.
Los expertos vincularon este fenómeno a una “reacción del mercado” ante la nueva ley, que extiende de dos a tres años el plazo del contrato y fija una nueva fórmula de actualización basada en el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la variación salarial (RIPTE).
A diciembre de 2020, de acuerdo con este informe, alquilar un departamento de dos ambientes en la Ciudad de Buenos Aires costaba 30.683 pesos mensuales.
En rigor, los precios de los alquileres están congelados desde marzo, cuando el Poder Ejecutivo dictó un decreto en ese sentido, que ahora volvería a ser prorrogado, ya que vence el 31 de enero.
El Gobierno también había dispuesto en ese entonces la suspensión de los desalojos por falta de pago y el congelamiento de las cuotas de los créditos hipotecarios UVA.
Los legisladores de Juntos por el Cambio Jorge Enríquez y Luciano Laspina presentaron un proyecto para modificar la Ley de Alquileres con el objetivo de evitar subas de precios causada por “una norma muy intervencionista”.
Los diputados nacionales Jorge Enríquez y Luciano Laspina, acompañados por otros integrantes de Juntos por el Cambio, presentaron un proyecto de ley destinado a reformar la reciente Ley 27.551, sobre locaciones urbanas, que, sostienen, “atenta claramente contra el principio que establece el Código Civil y Comercial en cuanto a la autonomía de la voluntad de las partes”.
El proyecto modifica diversas materias que afectan el mercado de las locaciones, para lo cual elimina regulaciones sobre modos y tiempos de la devolución del depósito de garantía, vuelve a los plazos mínimos y máximos según el destino de la locación, y también a las anteriores normas sobre rescisión anticipada.
Asimismo, incorpora cláusulas sobre el ajuste del valor de los alquileres, volviendo a dejarlo al arbitrio de las partes, aunque remite a los índices oficiales como los únicos que las partes podrán considerar a estos efectos.
La parte más importante del proyecto promueve la inversión en inmuebles para locación con destino habitacional, estableciendo deducciones y exenciones impositivas a los inversores.
En suma, “la reforma presenta soluciones a una compleja problemática que afectó durante décadas el mercado inmobiliario de locaciones en la Argentina y perjudicó a aquellos a quienes se dice proteger: los locatarios”, señalan los autores al respecto.
La norma, sancionada por el Senado semanas atrás, fue publicada este martes en el Boletín Oficial. También se oficializó la ley que habilita la educación a distancia.
El Gobierno nacional promulgó este martes la Ley de Alquileres 27.551, a través de la cual se modificó el Código Civil y Comercial de la Nación con el objetivo de regular los contratos entre inquilinos y propietarios.
Tras un largo recorrido en el Congreso, la norma fue sancionada por el Senado en sesión virtual el pasado 11 de junio.
La ley establece que la actualización del valor de los alquileres será de manera anual y no semestral, y que el ajuste se realizará según una combinación entre el índice de inflación (IPC) y el de evolución salarial (RIPTE) en partes iguales.
Según la norma, se amplía de dos a tres años el plazo mínimo de los contratos de alquiler, cualquiera sea su destino; y se regula que el pago del mes anticipado y del depósito de garantía no podrán ser mayores al equivalente a un mes de alquiler. Además, indica que el reintegro del mes de garantía deberá realizarse en efectivo al momento de la restitución del inmueble, al valor del último mes de alquiler.
El inquilino podrá proponer al menos dos alternativas de garantía, entre título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución, fianza o una garantía personal, que podría documentarse con recibo de sueldo o certificado de ingresos.
El locador no podrá requerir una garantía que supere el equivalente a cinco veces el valor mensual de la locación, salvo en los casos donde el locatario ofrezca una garantía personal, donde el máximo será de hasta diez veces el valor del alquiler.
En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, dentro de los tres últimos meses, cualquiera de las partes podrá convocar a la otra para acordar la renovación del contrato, en un plazo no mayor a 15 días corridos. Si el locador permanece en silencio o se niega a llegar a un acuerdo, el inquilino podrá resolver el contrato de manera anticipada sin pagar indemnización.
Si el destino del inmueble es habitacional, previo a una demanda de desalojo por falta de pago, el dueño deberá intimar al inquilino otorgando un plazo no menor a diez días corridos para el cumplimiento de la deuda, contados a partir de la recepción de la intimación.
En lo que refiere a las expensas, el propietario se hará cargo de las extraordinarias, mientras que el locatario deberá cumplir con aquellas que deriven de gastos habituales, es decir, vinculados a los servicios normales y permanentes a su disposición.
La ley también establece la obligatoriedad de declarar los contratos de locación ante la AFIP.
En cuanto a la intermediación, indica que ésta solo podrá estar a cargo de un corredor profesional matriculado. Si solo interviene un corredor, tanto el locador como el locatario deberán pagar los honorarios, “excepto pacto en contrario o protesta de alguna de las partes”.
La norma señala que el Poder Ejecutivo, a través del área competente del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos, en formar concertada con las provincias y la Ciudad de Buenos Aires, deberá realizar las acciones necesarias para fomentar el desarrollo de ámbitos de mediación y arbitraje, gratuitos o de bajo costo, aplicando métodos específicos para la resolución de conflictos derivados de la relación locativa.
Finalmente, crea un Programa Nacional de Alquiler Social para facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler, con especial consideración por las personas en situación de violencia de género y adultos mayores.
Educación a distancia
Este martes también se publicó en el Boletín Oficial la Ley 27.550, que habilita la educación a distancia de todos los niveles en casos excepcionales.
La norma modificó el artículo 109 de la Ley de Educación Nacional, que solamente permitía los estudios a distancia para mayores de 18 años y estudiantes del nivel secundario en zonas rurales.
A través de la nueva ley, se autorizó la educación a distancia para todos los niveles “cuando la escolaridad presencial -total o parcial- sea inviable” y “únicamente en caso de epidemias, pandemias, catástrofes o razones de fuerza mayor que impidan la concurrencia a los establecimientos educativos”.
Esta excepcionalidad deberá ser declarada previamente por el Ministerio de Educación en acuerdo con el Consejo Federal de Educación o con la jurisdicción según corresponda. En ese marco, deberán adoptarse disposiciones para la reorganización pedagógica e institucional del régimen académico y de la capacitación docente.
Asimismo, tendrá que atenderse la provisión de recursos tecnológicos y conectividad que promuevan la igualdad educativa con condiciones de calidad y la adopción de condiciones de salud y seguridad en el trabajo.
Solamente acompañaron al oficialismo el rionegrino Alberto Weretilneck y la misionera Magdalena Solari Quintana. La norma amplía de dos a tres años los contratos de alquiler y establece que los ajustes deberán ser anuales a partir de un índice combinado entre inflación y evolución salarial, entre otros puntos.
Por Melisa Jofré
Sin la presencia del grueso de la oposición, que volvió a unirse y reclamar en rechazo a la agenda del oficialismo, el Frente de Todos sancionó este jueves en el Senado la Ley de Alquileres, tras un espinoso recorrido de más de tres años.
El proyecto contó también con el respaldo de los monobloquistas Alberto Weretilneck (Juntos Somos Río Negro) y Magdalena Solari Quintana (Misiones), por lo cual la votación resultó por unanimidad.
La norma había recibido media sanción de la Cámara baja en noviembre del año pasado y fue uno de los dos temas que la semana pasada no se pudo tratar, luego que Juntos por el Cambio y el interbloque Parlamentario Federal obturaran los dos tercios.
Después de que se sancionara la ley que habilita la educación a distancia, comenzó el debate sobre alquileres y sobre otro proyecto del senador Oscar Parrilli respecto a la suspensión de la inscripción de Sociedades por Acción Simplificada, pero para ese momento el grueso de la oposición se desconectó de la sesión.
Miembro informante de la iniciativa de alquileres, Ana Almirón (Frente de Todos) recordó el largo camino que tuvo este tema en el Congreso y destacó que el año pasado fue acompañado “por todos los bloques parlamentarios” en Diputados.
La presidenta de la Comisión de Legislación General señaló que a pesar de la vigencia del DNU 320/20 -sobre el congelamiento de las cuotas de alquiler, la prórroga de contratos y la prohibición de desalojos-, “siguen habiendo abusos para nuestros inqulinos y siguen habiendo desalojos violentos”.
“Esta norma supera la legislación vigente”, enfatizó la correntina, al asegurar que logra “un equilibrio” en la relación contractual y establece “un piso mínimo de garantías” para la parte más débil.
Almirón precisó que en el país, “el 17% de las familias argentinas acceden a la vivienda a través del alquiler” y “casi el 41% del ingreso familiar” se destina a los gastos que ello demanda. “Esta ley es una respuesta que están esperando más de 9 millones de argentinos. Otorga certeza, agilidad y un balance de poder para todas las partes involucradas”, agregó.
La oficialista lamentó que la oposición se haya retirado de la sesión porque “fue un logro histórico de la UCR la incorporación del artículo 14 bis a la Constitución Nacional”, el cual establece el acceso a una vivienda digna como derecho; y además porque “es una norma que ha sido impulsada en la Cámara de Diputados por un diputado de Cambiemos también” en referencia al exlegislador Daniel Lipovetzky.
A su turno, la rionegrina Silvina García Larraburu, autora del primer proyecto que se votó en la Cámara alta en noviembre de 2016, destacó el trabajo que “el Frente Nacional de Inquilinos desarrolla a lo largo y ancho de todo el país”.
Recordó que tras la primera media sanción, que tuvo “un tratamiento muy rápido” en el Senado, “lamentablemente, por una decisión del expresidente Mauricio Macri, fue cajoneado (en Diputados) durante prácticamente toda su gestión”.
“Ahora lo vamos a hacer en nuestro gobierno. Vamos a legislar para ampliar derechos y garantizarle a las personas el acceso a la vivienda“, celebró y dijo que, pese a que la ley es perfectible y en el futuro “se va a mejorar”, este “es el primer paso transcendental que vamos a dar”.
Ya con la decisión de retirarse del “recinto virtual”, algunos senadores de Juntos por el Cambio y el interbloque Parlamentario Federal aprovecharon el debate sobre educación a distancia para referirse al tema de alquileres.
Uno de ellos fue el jefe del bloque Pro, Humberto Schiavoni, que afirmó que la ley significa “un avance” y le aporta “certeza y previsibilidad al sector más desprotegido”, que son los inquilinos. “Estamos de acuerdo en el espíritu y la letra del proyecto, pero nos vamos a abstener de participar en su votación porque se trata de un proyecto que está afuera de lo que habíamos acordado para estas sesiones remotas”, expresó.
Por su parte, el salteño Juan Carlos Romero consideró que “todos los actores están cubiertos” por el DNU 320/20 “que suspende cualquier abuso que pudiera haber por parte de los propietarios”. Y opinó: “No hay una necesidad, ni una urgencia y no tiene nada que ver con el Covid-19”.
Qué dice la nueva Ley de Alquileres
La ley establece que la actualización del valor de los alquileres será de manera anual y no semestral, y que el ajuste se realizará según una combinación entre el índice de inflación (IPC) y el de evolución salarial (RIPTE) en partes iguales.
Según la norma aprobada, se amplía de dos a tres años el plazo mínimo de los contratos de alquiler, cualquiera sea su destino; y se regula que el pago del mes anticipado y del depósito de garantía no podrán ser mayores al equivalente a un mes de alquiler. Además, indica que el reintegro del mes de garantía deberá realizarse en efectivo al momento de la restitución del inmueble, al valor del último mes de alquiler.
El inquilino podrá proponer al menos dos alternativas de garantía, entre título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución, fianza o una garantía personal, que podría documentarse con recibo de sueldo o certificado de ingresos.
El locador no podrá requerir una garantía que supere el equivalente a cinco veces el valor mensual de la locación, salvo en los casos donde el locatario ofrezca una garantía personal, donde el máximo será de hasta diez veces el valor del alquiler.
En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, dentro de los tres últimos meses, cualquiera de las partes podrá convocar a la otra para acordar la renovación del contrato, en un plazo no mayor a 15 días corridos. Si el locador permanece en silencio o se niega a llegar a un acuerdo, el inquilino podrá resolver el contrato de manera anticipada sin pagar indemnización.
Si el destino del inmueble es habitacional, previo a una demanda de desalojo por falta de pago, el dueño deberá intimar al inquilino otorgando un plazo no menor a diez días corridos para el cumplimiento de la deuda, contados a partir de la recepción de la intimación.
En lo que refiere a las expensas, el propietario se hará cargo de las extraordinarias, mientras que el locatario deberá cumplir con aquellas que deriven de gastos habituales, es decir, vinculados a los servicios normales y permanentes a su disposición.
La ley también establece la obligatoriedad de declarar los contratos de locación ante la AFIP.
En cuanto a la intermediación, indica que ésta solo podrá estar a cargo de un corredor profesional matriculado. Si solo interviene un corredor, tanto el locador como el locatario deberán pagar los honorarios, “excepto pacto en contrario o protesta de alguna de las partes”.
La norma señala que el Poder Ejecutivo, a través del área competente del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos, en formar concertada con las provincias y la Ciudad de Buenos Aires, deberá realizar las acciones necesarias para fomentar el desarrollo de ámbitos de mediación y arbitraje, gratuitos o de bajo costo, aplicando métodos específicos para la resolución de conflictos derivados de la relación locativa.
Finalmente, se crea un Programa Nacional de Alquiler Social para facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler, con especial consideración por las personas en situación de violencia de género y adultos mayores.
También, el oficialismo buscará avanzar con un proyecto para suspender la inscripción de Sociedades por Acciones Simplificadas. Juntos por el Cambio insistirá con su rechazo a tratar temas que no están vinculados con la pandemia.
El Senado comenzó a las 14.37 una nueva sesión virtual para debatir las leyes de educación a distancia y de regulación de los contratos de alquiler, ambas postergadas la semana pasada por el bloqueo del grueso de la oposición, que obturó los dos tercios necesarios.
Además, durante la jornada, el oficialismo buscará avanzar con la media sanción de un proyecto del senador Oscar Parrilli (FdT) que propone suspender por 180 días la constitución e inscripción de Sociedades por Acciones Simplificadas (SAS), contemplada en la Ley de Apoyo al Capital Emprendedor, sancionada durante el macrismo.
Tanto desde Juntos por el Cambio, la principal bancada opositora, como desde el Interbloque Federal, compuesto por un puñado de legisladores de fuerzas provinciales, los senadores insistirán en su rechazo a que se traten temas que no están vinculados a la pandemia por Covid-19, algo establecido por el decreto de la vicepresidenta Cristina Kirchner que habilitó las sesiones remotas.
El primer punto del temario es la iniciativa que modifica el artículo 109 de la Ley de Educación Nacional, con el fin de darle un marco a la “excepcionalidad a distancia” transitoria para todos los niveles de educación, en el marco del aislamiento obligatorio.
El proyecto, que cuenta con media sanción de Diputados, plantea que esta modalidad se usará cuando la escolaridad presencial sea inviable, en caso de epidemias, pandemias, catástrofes o razones de fuerza mayor que impidan la concurrencia a los establecimientos educativos.
Además, dispone que tendrán que adoptarse disposiciones para la reorganización pedagógica e institucional del régimen académico y de la capacitación docente. Asimismo, deberá atenderse la provisión de recursos tecnológicos y conectividad que promuevan la igualdad educativa con condiciones de calidad y la adopción de condiciones de salud y seguridad en el trabajo.
Por otra parte, se tratará el proyecto -con media sanción de la Cámara baja- que modifica el Código Civil y Comercial de la Nación con el fin de regular los contratos de alquiler. Como puntos centrales, la iniciativa extiende la duración del plazo del alquiler de dos a tres años y establece un mecanismo de actualización anual de los montos, en base a una combinación entre el índice de inflación y el de salarios (RIPTE).
También indica que la inscripción de los contratos deberá realizarse a través de la AFIP; amplía el menú de garantías que el inquilino podrá presentar al empleador (garantía propietaria, seguro de caución, aval bancario, recibo de sueldo o certificación de ingresos); y establece que las expensas extraordinarias quedarán a cargo del propietario y que los gastos por intermediación de un corredor inmobiliario también dejarán de estar a cargo del locatario.
Por Oscar Puebla. El arquitecto y corredor inmobiliario analiza el proyecto que tratará el Senado, y advierte que será parte del problema, y no de la solución.
Es de esperar que la crisis del “Co-Vida-19”, nos haga mejores personas. Que el aislamiento nos ayude a pensar necesariamente en el otro como un co-habitante de esta hermosa tierra; con problemas de gente común que quiere vivir, trabajar y prosperar en paz.
Tal vez esta nueva era pueda hacer crecer en nosotros la necesidad de comunicarnos “empáticamente”, preguntando a nuestro vecino, al propietario de nuestra casa, a nuestro cliente, a nuestro inquilino: “Sr. usted qué necesita, ¿cómo lo puedo ayudar?”
La ley de alquileres me recuerda a una representación teatral muy antigua -estereotipo de la manera binaria y dual que vemos y vivimos el mundo- donde los unos están contra los otros; Capuletos contra Montescos (obra Romeo y Julieta; William Shakespeare 1595).
La parodia de los malos contra los buenos en este conflicto de “inquilinos contra propietarios”, es un discurso obsoleto.
Actualmente, el propietario no es un lugarteniente, ni el inquilino es un próspero asalariado.
Hoy, los dos se encuentran juntos… “en el mismo lodo todo manoseados”, diría el sabio Discépolo.
Legislar algo basado en una supuesta desigualdad, es no ver en profundidad el problema.
Sólo se echa leña al fuego en un supuesto enfrentamiento cuyo origen no radica en ninguno de los dos protagonistas.
Según mi opinión, tanto unos como otros son pasajeros de un mismo barco; cuyo capitán, (no importa el color político), va dirigido casi siempre en la misma dirección.
Propietarios e inquilinos sufren los dos juntos las tempestades derivadas por la Inflación, la devaluación del peso, la depreciación del salario real con la pérdida del poder adquisitivo, la constante suba de las expensas, cargadas también de muchos impuestos, cargas sociales, regulaciones de uso y el mantenimiento del Edifico, y como si esto fuera poco, el colapso de los consorcios por tener que afrontar gastos que superan la recaudación mensual y la gran morosidad en el pago de expensas por razones de público conocimiento.
Entonces volvamos a la pregunta: “Sr. usted qué necesita?”
El inquilino dirá: “abonar un importe de acuerdo a mis posibilidades” y el propietario dirá: “recibir un importe acorde al valor de mi inmueble”.
Claramente, ninguno de los dos puede en este momento lograr su objetivo.
Propongo ver el problema del lado de la solución:
El valor de un alquiler se compone del precio promedio que el mercado paga por ese inmueble. Por ejemplo, unos dos ambientes en Villa Pueyrredon a la calle con balcón, paga hoy mensualmente $18.000.- más expensas de $4.000.- (bajas expensas en este caso); o sea, $22.000.-
Este tipo de contrato firmado hace más de un año contempla una actualización de un 16% semestral que es más o menos un 34% anual. Hoy podríamos decir que, de acuerdo a la inflación actual, el precio del alquiler se encuentra retrasado, pero… No es así.
Los precios de todos los inmuebles se manejan de acuerdo a la oferta y a la demanda. El problema es que los departamentos pequeños son los más demandados.
¿Qué valor debería tener el alquiler para estar dentro de un margen razonable? ¿cómo es posible encontrar un equilibrio en estas condiciones?, ¿renta anual en base al valor del inmueble, precio histórico en UVA, en dólares (¿qué dólar?), costo de vida, salario real? No, sólo oferta y demanda.
Por ejemplo, en grandes departamentos o casas, encontrar un inquilino dispuesto a pagar lo que el propietario pretende es bastante difícil. La locación de estos inmuebles no está pensada para lograr una renta acorde al valor del inmueble. En muchos casos, estos inmuebles se ofrecen en alquiler porque no se pueden vender por diferentes razones y antes que tenerlo vacío, se alquilan por un valor que les permita cubrir los gastos de expensas y algo más.
El problema de la locación es la falta de oferta. Entiendo que sería bien recibido por toda una ley del Gobierno Nacional que incentive la construcción de viviendas a través de beneficios fiscales con el único fin de ser alquiladas por diez años. Estas viviendas con nuevas tecnologías sustentables logran una adecuada optimización de recursos, hacen que los edificios tengan muy bajas expensas y por ser nuevos, muy poco mantenimiento y una mejor rentabilidad en el alquiler para el propietario.
Actualmente, existen muchos de los departamentos a estrenar, que, por la falta de compradores, se destinan las unidades a la locación. Esta oferta sin duda podría aumentar si el Gobierno impulsa la construcción con el objetivo de la locación.
A mi entender, una ley que intente mediar entre los dos actores de esta obra cuando el guión lo escribe otro es imposible. La ley sólo va a generar retracción de la oferta y por consecuencia aumento de precios.
Trabajemos para ser parte de la solución y no del problema y pongamos rumbo a nuestro barco con la vista puesta en una tierra mejor para todos.
